既設工場が市場を席巻

産業用不動産2025：既設工場が市場を席巻

工業団地の急速な拡大、強力なインフラ開発、魅力的な投資インセンティブにより、産業用不動産は外国直接投資（FDI）を誘致し、国内生産を促進するための重要なチャネルとなっています。

工業団地内の工場が主流

不動産コンサルタントのデータによると、2023年後半から現在にかけて、工業生産部門の回復と大企業のベトナムへの移転の傾向により、工場賃貸の需要が急増しています。

CBREベトナムによると、2024年第3四半期の既設工場の入居率は84％に達し、前四半期より3％上昇し、倉庫の平均入居率は68％に達し、前四半期より7％上昇した。

2024年の最初の9か月間で、南部Tier 1市場では約42万平方メートルの倉庫と54万平方メートル以上の工場がリースされ、昨年の同時期のほぼ2倍になりました。ホーチミン市とその周辺地域であるビンズオン省、ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、ロンアン省、タイニン省などは、南部地域において活気のある市場と好調な成長が見られる省や都市です。

工業団地内の既設工場は投資家に好まれる選択肢です。写真: レ・ミン・スアン 3 工業団地 (ビン・チャン)

一方、北部地域の工業団地では、既設工場の平均募集賃料が過去3四半期で1平方メートルあたり月額5米ドルに達し、前四半期比0.6%増、前年比3.4%増となった。

多様な品質供給

工場賃貸の需要増加に対応するため、工業団地では質の高い供給を増やすプロジェクトを積極的に実施しています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの推計によれば、2027年までにベトナムでは約600万平方メートルの倉庫が稼働することになる。工場エリアのほとんどは、高品質のFDI源を誘致する大きな可能性を秘めた主要経済地域に集中しています。

しかしながら、産業用不動産は不均一な成長を記録した。工業団地（IP）内の工場は、IP外の工場に比べて大幅に発展しました。市場調査機関の分析によると、工業団地外にある小規模工場のほとんどは、合法性や防火性が確保されておらず、不適切な機能や面積の土地に建設されていたり、インフラやユーティリティが不足していたりするため、投資を誘致することが困難です。

それどころか、工業団地内の賃貸工場は、計画の遵守の保証、法的条件および環境条件の遵守、土地基準の遵守、防火・消火システム、セキュリティシステム、完全な産業インフラの提供など、多くの利点があるため、魅力が高まっています。

フオックドン工業団地（タイニン省）の投資家であるサイゴン投資会社（VRG）は、同工業団地内の既成工場は、多様なエリア、迅速な生産稼働時間、および時間とコストの節約により、投資家に好まれる選択肢であると語った。さらに、投資家は工業団地や地方自治体から優れたインセンティブ政策も受けることができます。

フオックドン工業団地の代表者によると、以前はほとんどの企業が土地を借りて自らプロジェクトを建設し実行していたという。しかし、最近では投資家は工場で製造された既製品に興味を持つようになりました。 2024年には、工業団地内の5万平方メートル以上の既設倉庫が吸収されました。そのため、今後の計画・開発戦略では、フックドン工業団地は投資家のニーズに迅速に対応するために、多様なエリアを備えた近代的なプレハブ倉庫システムの構築を推進します。

2025年には、フックドン工業団地が引き続き市場に約30,000平方メートルの既設倉庫を供給していくと予想されています。工場は3,000～7,000平方メートルの多様な面積を持ち、さまざまな産業に適合するように設計されています。

フオックドン工業団地管理委員会によると、投資家に引き渡された時点で工場は法的要素、防火・消火安全が確保され、環境基準を満たし、インフラも完備しており、すぐに生産を開始できるという。