（ダン・トリ） - ハノイの新しい土地価格表が発表されたばかりだが、プロジェクトの承認や税の透明性確保に役立つとの意見がある一方で、専門家は投機家が価格の高騰に便乗するのではないかと懸念している。
ハノイの土地価格は6億9500万VND/m2で最高
ハノイ人民委員会は、2025年12月20日から12月31日まで有効な調整された土地価格表を発行した。旧地価表と比較すると、調整後の住宅地価表は2～6倍高くなります。
特に、バチュウ通り（ハンカイからチャンフンダオまで）、ディンティエンホアン通り、ハイバチュン通り（レタントンからクアンスーまで）、ハンダオ通り、ハンカイ通り、ハンガン通り、レタイトー通り、リートゥオンキエット通り、ニャトー通り、チャンフンダオ通り（チャンタントンからレズアンまで）など、ホアンキエム区の多くの通りの土地価格は、6億9,530万ドン/m2を超え、最も高い価格となっている。
調整済み土地価格表によると、ハノイ市内で最も高い都市部の土地価格は、ハン・ガン通り、ハン・ダオ通り、レ・タイ・トー通りの3つの通りで1億8,800万VND/m2となっている。そのため、調整後の最高土地価格は調整前の約3.7倍になります。
ハノイの調整済み土地価格リストにおける最高地価は、昨年10月に発表されたホーチミン市の調整済み土地価格リストよりも高く、ドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り（1区）の最高価格は6億8,700万VND/m2を超えている。
もう一つの中心地区であるバディン区では、土地価格が最も高い通りはファンディンフン通りで、1平方メートルあたり4億5000万ドンを超えています。この価格は、旧地価額の3.4倍に相当します。トランフーやドックラップなど、他のルートでも価格が4億VND/m2を超えるところもあります。
ハイバチュン地区では、調整後の土地価格が最も高いのは、グエンズー通り（クアンチュンからトランビンチョンまでの区間）、フエ通り（グエンズーからグエンコンチュまでの区間）で、1平方メートルあたり3億6,800万ドンを超えています。この価格も旧価格の約3.5倍です。
タイホー地区では、ヴァンカオ通りの物件価格が最も高く、1平方メートルあたり2億5,600万ドンを超えています。この価格は現在の価格の約3.3倍です。
ハノイのホアンマイ地区の不動産プロジェクト（写真：トラン・カン）。
さらに、調整後、タンチ、ジアラム、ドンアン、ホアイドゥック、ダンフオンの5つの地区が、約1億1,700万VND/m2の最高価格でハノイの地区になる予定です。
調整された土地価格表に関して、ハノイ市天然資源環境局は、新しい価格表は差異を縮小し、首都の土地価格を徐々に市場に近づけるのに役立つと述べた。これにより、土地管理における一貫した政策を確立し、国、利用者、およびプロジェクトを実施するために土地を必要とする人々の利益を調和させることができます。そのおかげで、国民や企業の土地に対する財政的義務の履行を通じて予算収入が増加しました。
管理庁は、土地税や手数料が高く、人々の収入に見合っていない場合には、土地価格を下げるのではなく、税や手数料の率を引き下げることを検討する必要があると考えている。
同省は、調整された価格表は、州が土地を取得する際の敷地整地に対する補償や支援には影響しないことを確認した。それどころか、土地の開墾、投資の誘致、資本の開発に積極的に貢献しています。
同省は「土地を回復された人々の権利もより良く保障され、人々が土地開拓政策に従うよう促される」と述べた。
専門家は不動産価格が今後も「高騰」し続けることを懸念している
ベトナム不動産ブローカー協会投資促進部市場調査・コンサルティング副部長のファム・ミエン氏はダン・トリ記者に対し、新しい土地価格表の発行は2024年土地法の規定が徐々に施行されつつあることを示していると語った。
市場では、土地使用料の決定に関する問題により、多くの不動産プロジェクトが停滞しています。新しい土地価格表の発行により、プロジェクトは建設と実施を継続し、不動産市場に新たな供給を提供するための法的根拠を得ることができます。
さらに、土地価格を市場価格に近い価格で決定するというプラス面は、国が不動産譲渡取引に対して正確かつ十分な税金を徴収するのに役立つでしょう。
しかし、彼女によれば、最近ハノイの不動産価格は非常に高騰しており、事実上、人々の手の届く範囲をはるかに超えているという限界があるという。この価格上昇は、市場への供給が少なく、1つの投資家グループのみに集中しているときに、投資および投機グループの影響の兆候を示しています。
「したがって、土地価格表は現在の高い市場価格に基づいており、その高い価格が目に見えない形で合法化されている」とミエン氏は強調した。
彼女によると、現在の土地価格の高騰によりプロジェクトの実施コストが増加し、投資家は販売価格をさらに引き上げ続けるだろうという。一方、現在の価格では、本当に必要としている人にとっては購入が難しい。
専門家は、投機家が土地価格の上昇を利用して価格をつり上げているのではないかと懸念している（イラスト：ドゥオン・タム）。
ミエン氏は、投資家側では、プロジェクトを実施するための敷地の整地や土地の取得のプロセスにも困難が伴うだろうと述べた。大規模プロジェクトでは、国が土地収用プロセスに参加する場合があります。しかし逆に、中小規模のプロジェクトの場合、投資家は土地の回収価格について住民と交渉する必要がある。
「市場に近い土地価格表を定めることは、国、投資家、国民の三者の利益を調和させることに役立つだろう。しかし、現在の土地価格表は投入コストを上昇させ、投資家に販売価格の引き上げを強いることになり、最終消費者にとっては以前よりも困難になっている」と彼女は述べた。
ミエン氏によると、市場に近い価格を正確に決定するためには、州は各地域の売買データに基づいて長年にわたり指数を測定するツールを持つ必要があるという。そこから、地方自治体は市場にとって適正な土地価格のデータを提供できるようになります。
不動産専門家のトラン・カン・クアン氏は、最近発表された土地価格表には非常に大きな上昇が見られ、ホーチミン市郊外では約10倍、ハノイでは約4～6倍に上昇したと語った。
プロジェクトは実施されており、現在、土地利用はプロジェクト総投資資本の約 15 ～ 20% を占めています。土地価格の急激な上昇により、プロジェクトの投資コストが増加することになります。したがって、投資家は不動産価格を引き上げざるを得なくなります。
「新土地価格表を適用してから最初の6か月間は、現時点での取引のほとんどが法的手続きを終えているため、明確な影響はありません。しかし、その後は、新土地価格表に従って計算された商品により、現地の価格が約30％上昇するでしょう。実際、ホーチミン市はハノイよりも先に新土地価格表を適用しており、一部の地域では価格上昇も発生しています」と彼は述べた。
クアン氏は、不動産譲渡税の透明性、土地を回収された人々に対する公平性など、新しい土地価格表のプラス面の他に、他の制限もあるだろうと述べた。
具体的には、土地が埋め立てられると人々はより高い価格を期待するため、企業は土地を開墾することがより困難になるでしょう。さらに、その不動産を集めるために一歩先んじている投機家グループは、新しい土地価格表を利用して価格を非常に高く押し上げるでしょう。
利用可能な不動産商品を持つ大規模な投資家でさえ、価格をつり上げるためにそれを利用します。そこから、実際の住宅購入者は困難に直面し続けることになるだろう。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm
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