ホーチミン市の新しい地価表について混乱している

人は不安や悩みを抱えている

ホーチミン市は8月1日から、地域に応じて現在の地価表の5倍から20～30倍に調整された新しい地価表を発行する予定だ。その中でも、カンザー、クチ、ホックモン、ニャベなどの郊外地区の増加が最も顕著です。

一部の 1 区道路の予想地価リスト。

グエン・ティ・フエンさん（ビンタイン区）は、ホーチミン市が新しい地価表を発行し、8月初旬に適用するという草案があるというニュースに当惑した。彼女は友人を通じて数日前にそのことを知りました。フエンさんの家族は友人とともにクチに土地を購入しました。その土地には少量の宅地があり、残りは多年生作物を栽培するための土地です。彼女の家族は、もっと広い土地に引っ越してから別居する予定だ。

クチの地価が突然高騰したという情報を聞いたフエンさんは、資金計画がなかったため不安を感じていた。新しい地価計画に基づいて計算すると、彼女の入居には数億ドンの費用がかかる可能性がある。

フエンさんと同様に、チャン・ティ・アンさん（ホクモン地区）も、新しい地価表が現在の価格と比べて何倍にも値上がりしたことに不安を感じています。彼女の家族は先祖代々の土地に住んでおり、土地の利用目的は変わっておらず、敷地も分割されていない。長い間、夫と二人で両親と同居してきたが、お金がないため帳簿の分離や赤本の作成などの手続きができず、土地の利用目的も変更できなかった。市が突然新たな地価を適用すれば、家族が家計を管理し帳簿を分けるのは困難になるだろうとアンさんは考えている。

さらに、アン氏は、人々がそれに慣れて適切な計画を計算できるよう、新しい地価表の適用をしばらく延期したいと考えている。

アンさんとフエンさんは、新しい地価表の影響を直接受けたケースだ。ホーチミン市天然資源環境局（NRE）によると、新しい地価表は12の対象グループに影響を与えるという。最も影響が少ないグループは移転の場合であり、調整された土地価格リストにより、特定の土地価格と市場価格が同じになることが保証されます。

残りの 11 の対象グループは直接影響を受けます。このうち、最も影響を受ける 2 つのケースは、土地使用権が認められ、土地の使用目的が変更された世帯および個人のグループです。

ホーチミン市中心部の多くの道路では、地価が現在の価格表と比べて約5倍に値上がりしている（イラスト：ハイロン）。

ただし、当省は、1993 年 10 月 15 日以前に安定した土地使用が行われている場合には、土地使用料は不要であると考えています。土地面積が制限を超える場合は、平成17年地価表に基づいて徴収させていただきます。

残りの土地利用ケースについては、適切な収益率が得られるよう、土地利用の起源と日付を考慮します。政府が公布しようとしている土地使用料と地代の徴収に関する政令草案では、徴収率は予想調整地価表の10％から50％となる予定である。さらに、政策家族、功績のある人々、貧困世帯に属する土地使用者は、政府の規制に従って土地使用料が免除または減額されます。

新しい地価表は住宅価格を上昇させるのでしょうか?

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発ディレクターのボー・ホン・タン氏は、地価枠と比較した地価リスト草案は5～30倍になったが、現在の価格は市場価格の70％に近づいていると述べた。地価表は宅地の用途を変更する際に支払わなければならない税金であると誤解している人が多いですが、それは間違いです。

この税には調整係数と税計算計画があるため、人々が土地の使用目的を変更しなければならないコストを正確に計算するには、さらなる法令や国家管理機関からの通達を待つ必要があるとタン氏は述べた。

全体として、タン氏は、新しい地価表は 2 つのグループに影響を与えると評価した。人々にとって、新しい地価表は土地利用転換税に影響を与えますが、地域に応じて 0.5 ～ 1 倍の増加にとどまります。

企業にとっては、新しい地価表により、市場価格に近づくにつれ、用地整理や補償コストが増加します。土地使用料が値上がりし、それに伴う税金や手数料も値上がりします。これらの要因が不動産の売却価格に寄与しており、将来的には価格が上昇する可能性があります。

しかし、前向きな観点から、新しい地価表はまもなく発効する2024年土地法の有効性を示しており、プロジェクトの法的実施期間の短縮と法的障害の除去に役立つと同氏は述べた。特に補償クリアランスの問題では、企業が市場にアプローチすると、企業と人々との交渉が容易になります。

第二に、土地使用料の計算が解決されます。たとえ土地使用料が値上がりしたとしても、プロジェクトの法的実施期間は短縮され、企業は財務コストを節約できる。

タン氏は、間もなく発効する3つの法律によってプロジェクトの合法性が簡素化され、プロジェクトのライセンス取得期間が短縮され、企業の財務コストと事業管理コストの削減に役立つと期待している。この2つのコストを節約できれば、土地使用料との「バランス」をとることで不動産価格の上昇を抑えることができます。

同氏はまた、8月1日からの新しい地価表の適用は、不動産関連法を早期に実現させるための国家管理機関による取り組みであると評価した。この短縮により市場の回復プロセスが加速します。もちろん、国家機関が草案、回覧、指導法令を発行すると、市場からはさまざまな反応を受けるだろう。

同氏は、州政府機関がそれを実際に便利に適用するために適切な調整を行うだろうと信じている。市場参加者の関心を示す多面的なフィードバックが必要です。

専門家らは、地価表が上昇すると不動産価格も上昇すると述べている（イラスト：Trinh Nguyen）。

最近の記者会見で、天然資源環境省の指導者らは、8月1日からの新しい地価表の即時適用について説明した。

ホーチミン市天然資源環境局のグエン・トアン・タン氏は、2024年土地法が間もなく適用され、旧法に基づいて省人民委員会が発行する地価表が適用されるとの規制があると述べた。必要に応じて、省人民委員会は、地域の実情に合わせて地価表を調整することを決定した。

この規制に基づき、ホーチミン市人民委員会は、2020年地価表はもはや適切ではないと考えています。さらに、新しい土地法に従って再定住地価を発行する必要がある。

そのため、7月初旬、ホーチミン市人民委員会は、地価表を調整するための草案を作成するために、天然資源環境局を主宰し、部門、支部、地方自治体と調整するよう任命した。新しい地価表には調整係数はなくなりますが、新しい土地法に基づく単一の価格帯と再定住地価のみが記載されます。

地価表の引き上げが不動産価格を上昇させるのかとの質問に対し、グエン・トアン・タン氏は、この情報は正しくないと述べた。タン氏によると、地価表作成の基礎は市場データと地価ベースに基づいており、ホーチミン市税務局とホーチミン市土地登記局からの長年にわたるデータがあるとのことです。

この価格表草案は実際の取引データを更新したもので、ホーチミン市天然資源環境局によって調整されており、不動産価格が上昇することはなく、むしろ、価格は市内の正しい取引価格を反映しています。さらに、同省は市人民委員会に提出した地価は現在の市場価格の約70％であると考えている。

土地経済局（ホーチミン市天然資源環境局）の代表者は、新しい地価表はプロジェクトの投入コストに影響を及ぼさないため、不動産価格の上昇にはならないと付け加えた。また、不動産の価格は、この地価表によって上がったり下がったりするのではなく、需要と供給の法則に従って動きます。

天然資源環境省の代表者は、人々が今年8月1日より前に土地申請書類を提出した場合、同局は完全な書類を受け取った時点で地価表を適用すると述べた。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm