ホーチミン市の新しい土地価格表に懸念

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人々は心配している

ホーチミン市は8月1日から、地域に応じて現在の土地価格表の5倍から20～30倍に上がるよう調整された新しい土地価格表を発行すると予想されています。そのうち、カンザー、クチ、ホックモン、ニャーベなどの郊外地区の増加が最も顕著です。

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 1 — 第 1 地区のいくつかの道路の推定土地価格リスト。

グエン・ティ・フエンさん（ビンタン区）は、ホーチミン市が新たな土地価格表を発行し、8月初めに適用するという草案を持っているという情報に驚いた。彼女は数日前に友人を通じてそれを知ったばかりだ。フエンさんの家族は友人と一緒にクチに土地を購入しました。その土地の一部は住宅地で、残りは多年生作物の栽培地です。彼女の家族はさらに住宅用地を追加し、その後証明書を分割する予定です。

クチの土地価格が急騰したという情報を受け、フイエンさんは資金計画がないため不安を抱いている。新しい土地価格計画に従って計算すると、彼女は住宅用地を取得するために数億ドンを失うことになるかもしれない。

フエンさんと同様に、トラン・ティ・アンさん（ホックモン地区）も、新しい土地価格表が現在の価格に比べて何倍も値上がりしていることを心配している。彼女の家族は先祖代々の土地に住んでおり、土地の利用目的を変えておらず、土地の分割もしていない。夫婦は長い間両親と同居しており、お金がないため、土地使用証書の分割、赤本の作成、土地使用目的の変更などの手続きが完了できていない。もし市が突然新たな土地価格を適用すれば、アンさんは家族が財政管理や土地所有権の分割に困難をきたすだろうと語った。

さらに、アンさんは、人々が新しい土地価格表に慣れて適切な選択肢を計算できるように、新しい土地価格表の適用をもうしばらく延期したいと考えている。

アンさんとフイエンさんは、新しい土地価格表によって直接影響を受けるケースです。ホーチミン市天然資源環境局（DONRE）によると、新しい土地価格表は12のグループの対象者に影響を及ぼすという。最も影響を受けないグループが再定住するグループであり、調整された土地価格リストにより、特定の土地価格が市場価格と類似し、一致することが保証されます。

残りの 11 の被験者グループが直接影響を受けます。このうち、最も影響を受けるのは、土地利用権が認められ、土地利用目的が変更された世帯や個人である。

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 2 — ホーチミン市中心部の多くの道路の土地価格は、現在の価格表と比べて約5倍に上昇している（図解：ハイロン）。

しかし、当省は、1993 年 10 月 15 日以前に安定した土地使用が行われていた場合には、土地使用料を支払う必要はないと考えています。土地面積が制限を超える場合は、2005年地価公示価格に基づいて徴収されます。

残りの土地利用のケースでは、土地利用の起源と時期によって適切な収集率があると考えられます。政府が発行する土地使用料と地代に関する法令案では、徴収率は予想される調整地価表の10％から50％までの時間枠に基づいて検討される予定である。さらに、政策家族、功労者、貧困世帯に属する土地使用者に対しては、政府の規定に従って土地使用料が免除または減額される。

新しい土地価格表により住宅価格は上昇するでしょうか?

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターのヴォ・ホン・タン氏は、土地価格リスト案は土地価格枠と比較して5～30倍に上昇したが、現在の価格は市場価格の70％近くであると述べた。地価公示は、土地の用途を宅地に転換する際に支払う税金であると誤解している人が多いですが、それは間違いです。

この税金には調整係数と税額計算方法があるため、土地利用目的を変更しなければならない人々のコストを正確に計算するには、州の管理機関からのさらなる法令や通達を待つ必要があるとタン氏は述べた。

全体として、タン氏は新しい土地価格表が 2 つのグループに影響を与えると評価しました。人にとって、新しい地価公示は土地利用転換税に影響しますが、地域に応じて0.5倍から1倍の増加にとどまります。

企業にとっては、新しい土地価格表が市場価格に近づくため、用地の整地と補償のコストが増加します。土地使用料が増加し、それに伴う税金や手数料も増加します。これらの要因が不動産価格に影響を与え、将来的には価格が上昇するでしょう。

しかし、前向きな見方をすれば、新しい土地価格表は、まもなく発効する2024年土地法の有効性を示しており、プロジェクトの法的実施期間を短縮し、法的障害を取り除くのに役立つと彼は述べた。特に補償の問題では、市場にアプローチする際に、企業が人々と交渉しやすくなります。

第二に、土地使用料の計算が解決される。土地使用料が上昇したとしても、プロジェクトの法的実施までの時間が短縮され、企業は財務コストを節約できます。

タン氏は、これから施行される3つの法律によってプロジェクトの法的問題が解消され、プロジェクトの認可期間が短縮されるため、企業は財務コストと事業管理コストを節約できると期待している。これら 2 種類のコストが節約され、土地利用コストと「バランス」が取られて、不動産価格の上昇が抑えられます。

同氏はまた、8月1日からの新しい土地価格表の適用は、不動産関連法を早期に施行するための国家管理機関の取り組みであると評価した。この短縮により市場の回復が加速します。もちろん、政府機関が草案、通達、指導命令を発行すると、市場からはさまざまな反応が寄せられるでしょう。

彼は、州政府機関がそれを実際に便利に適用するために適切な調整を行うだろうと信じている。市場参加者の関心を示す多次元のフィードバックが必要です。