ハノイ市場はもはや小口投資家にとって容易ではなく、バクザン省は100以上のプロジェクトを中止することを決定し、ダナンは44兆VND近くの超リゾート都市部プロジェクトの計画を調整した...これらは最新の不動産ニュースです。
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| 2024年第4四半期時点では、不動産市場には6,000万VND/m2未満の価格の新規プロジェクトはほとんどなく、ドンアンなどの郊外に位置する1億VND/m2を超える価格のプロジェクトも数多く販売されています。 （写真：海安） |
価格高騰の後、ハノイの不動産は個人投資家にとって「狭い扉」となるのか？
建設省は、2024年の不動産市場の動向に関する報告書の中で、ハノイとホーチミン市のマンションセグメントが2023年と比較して増加していると述べた。特に、ハノイは価格上昇率でリードしている。
価格上昇により、以前は1平方メートルあたり3,000万VND未満だった低価格帯の住宅価格が、現在では1平方メートルあたり4,500万VND未満にまで上昇している。中価格帯のセグメントの販売価格は以前は3,000万～4,500万VND/m2でしたが、現在は4,500万～7,000万VND/m2程度に上昇しています。
高級セグメントの価格は、以前は1平方メートルあたり5,000万～7,000万VNDでしたが、現在は1平方メートルあたり7,000万～1億VNDに上昇しています。実際、セグメント基準は 28 ～ 44% 増加しました。
CBREのデータによると、2024年第4四半期の時点で、ハノイの主要アパートの販売価格は1平方メートルあたり7,200万ドンに達し、首都の不動産市場の歴史の中で長年の最高水準に達した。
6,000万VND/m2未満の価格の新規プロジェクトは市場にほとんど存在せず、ドンアンなどの郊外に位置する1億VND/m2を超える価格のプロジェクトも数多く売りに出されていることが注目されます。
マンションの価格は一次市場と二次市場の両方で上昇しており、古い物件も例外ではありません。 CBREによれば、昨年、ハノイの中古マンション価格は26％以上上昇した。これはこれまで記録された最高水準であり、平均4,800万VND/m2に達しました。
マンションだけでなく、ハノイ郊外の土地オークションも不動産市場の「ホットスポット」となっている。2024年、タンオアイ地区とホアイドゥック地区のオークションには多数の登録があり、オークションは夜通し続き、落札価格は開始価格の数十倍にまで高騰した。
マンションや競売土地の急増に続き、ハノイでは郊外から都心の小さな路地に至るまで不動産の売り出し価格が急騰しており、人々の定住の夢はさらに困難になっている。
サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は、ハノイの不動産市場と全国市場は2025年に新たな発展サイクルに入ると予想されるとコメントした。
ハン氏によれば、このサイクルは、法的枠組みの完成と強力なマクロ経済成長要因による強力な支援のおかげで、持続可能な開発に向かって進むだろう。特に、不動産事業、土地、住宅、2021～2030年のハノイ資本計画、2050年のビジョンに関する法律とともに、人々や投資家がハノイの都市空間開発の方向性と形をより明確に把握できる条件が整いました。
「この新たな市場サイクルでは、法的枠組みの完成により競争が激化し、製品と投資家の新たな一掃につながるだろう。過去には、投資家が市場に参加するために資本とプロジェクトだけが必要だったが、現在では、投資家はプロジェクトを開発するために評判、経験、財務的可能性を構築する必要がある」と専門家は評価した。
特に、専門家は、この市場の違いは外国人投資家の直接的な参加にあると指摘した。
「外国人投資家は市場にさらに深く広く参加し、投資セグメントを多様化するだろう。」彼らは投資協力活動を通じてより深く関与し、国内の大手投資家と協力してプロジェクトを開発してきました。さらに、これらの協力協定による財務的可能性は既存の市場をアップグレードし、小規模投資家が市場に参加する機会を狭めるだろう」とハン氏はコメントした。
今年のハノイのマンションを評価したディン・チョン・ティン准教授は、価格上昇は鈍化し、市場はより安定し、過去のように「熱狂的」ではなくなるだろうと述べた。したがって、購入者のキャッシュフローは、価格水準が高い地域から、より競争力のある価格と成長の余地が大きい地域へと移行する傾向があります。
EZプロパティ不動産投資開発株式会社のCEOファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイのアパートは値下げできないか、あるいは値下げが非常に難しいだろうと語った。しかし、この人物によると、アパートは住む必要がある人だけに適しているため、投資としては効果的ではなく、投資家は行き詰まることになるだろうとのことだ。
投資家にとって、高い価格水準を確立した地域を慎重に検討・評価し、経済成長の可能性が高く産業が発展している地域に拡大する必要があると専門家は指摘している。なぜなら、そうした地域では大きな利益率を達成できるからだ。
バクザン省、100以上の都市・住宅地区プロジェクトを中止
バクザン省は、投資誘致が必要な都市部および住宅地のプロジェクトのうち、承認されたものの投資方針がまだ決まっていない102件を中止することを決定した。
この決定は、バクザン省人民委員会のファン・テ・トゥアン副委員長によって署名され、発行されたばかりである。
これら102件のプロジェクトは、省人民委員会の3件の決定と省人民委員会委員長の24件の決定において、投資誘致が必要な都市・住宅地域プロジェクトのリストを承認する決定がなされているが、投資方針はまだ決定されていない。
これに先立ち、2024年12月末、バクザン省建設局のグエン・ゴック・ソン副局長は、省内の都市部および住宅地プロジェクトの実施が規則に従って行われるよう、地域への投資を誘致する必要がある102の都市部および住宅地プロジェクトのリストを取り消すことを検討するよう省人民委員会および省人民委員会の議長に提出する文書に署名した。
バクザン省建設局が102件の都市部および住宅地プロジェクトの中止を提案した理由は、現行の規制により、都市部および住宅地の建設に関する投資手続きが変更されたためである。そのため、承認されたプロジェクトのリストを取り消す必要がありますが、投資方針は承認されていません。
さらに、バクザン省建設局は、省人民委員会が各郡、町、市の人民委員会に、土地回収を必要とするプロジェクト、稲作地を他の目的に転用するプロジェクトを毎年検討してリストを作成し、省人民委員会に検討のために報告し、法律の規定に従って省人民評議会に承認を求めるよう指示することを提案した。
中止された102のプロジェクトのリストには、ルックナム、タンイエン、ヒエップホア、ランザン、イエンテー、ルックガン、バクザン、ベトイエンなどの地区、市、町にあるプロジェクトが多数含まれており、2020年から2024年までのリストを承認する決定がなされています。
2020年にリストを承認することを決定した、45.3ヘクタールの規模を持つイエンドゥン郡ニャムビエン町ニャムビエン生態都市地域を挙げることができます。 2020年にも決定があり、キャンセルされたプロジェクトのリストには、クアンチャウ新都市地区、ベトイエン地区（30ha）、クエットティエン-タンコン新住宅地区、ティエンフォンコミューン、イエンズン地区（19.6ha）が含まれています...
あるいは、バクザン市南部の高級スマートエコサービス都市エリア（280.2ヘクタール）、ニンソン都市エリア、ニンソン村とクアンミン村、ベトイエン地区（約144ヘクタール）、バクザン多目的都市エリアと国際市場（296ヘクタール）などの大規模プロジェクトもあります...
ダナン市、総額約44兆ドンの大規模プロジェクトの計画を調整
2月6日、リエンチュウ地区（ダナン市）人民委員会は、ランヴァン観光複合施設およびリゾート都市地区プロジェクトの詳細計画1/500の調整を承認する決定を発表した。
承認された情報によると、計画研究用地はリエンチュウ地区ホアヒエップバック区に属します。計画調整前の面積は1,067ヘクタール余りであったが、調整後は512ヘクタール余りとなった。
調整後の面積は当初計画に比べて約555.7ヘクタール減少する。そのうち63.3ヘクタールの自然林地はプロジェクトから除外されました。さらに、6.4ヘクタールの自然砂地。 6.6ヘクタールの土地がリエンチュウ港と重複しています。考古学的な調査と発掘のための2.7ヘクタールの土地と476.7ヘクタールの海面もプロジェクトから除外されました。
プロジェクトの人口は約 19,000 人です (うち公式人口は約 18,000 人、一時人口は約 1,000 人)。
このプロジェクトは、国際クラスのエコツーリズムとリゾートの複合施設として形成されます。地形や自然景観と調和した社会基盤や技術基盤を備えた、住宅や商業サービスを備えたスマートな都市エリアです。
以前、2024年11月に首相はランヴァンリゾートとエンターテインメント複合施設プロジェクトに対する投資政策の調整を承認する決定を出しました。
このプロジェクトの目標は、商業サービス施設、エコツーリズム開発、低密度住宅を組み合わせた自然保護に関連した複合施設を形成することです。
プロジェクトの総投資資本は約44兆VNDです。プロジェクトの進捗は投資方針調整の承認日から5年間です。フェーズ 1 では、1 年目から 2 年目までの投資準備手続きを完了します。第2フェーズでは、2年目から5年目末（2027～2029年）まで投資、受入、運用開始を実施します。
土地使用料を払わない場合の土地使用権の譲渡について知っておくべきこと
2024年土地法によれば、土地使用権、家屋所有権、土地に付随するその他の資産の証明書（レッドブックとも呼ばれる）の名義を譲渡したり、土地使用権に関連するその他の取引を行うには、土地使用者が財務上の義務を履行する必要があります。
土地使用料を滞納している場合、レッドブックを譲渡できますか?
2024年土地法第45条第5項は、土地使用者が土地使用料を負担している場合の土地使用権の行使条件を次のように規定しています。
土地使用者が金銭的義務の履行を遅らせたり、金銭的義務を負ったりすることが認められる場合には、土地使用権の転換、譲渡、賃貸、転貸、贈与、抵当、または土地使用権を使用した資本の拠出の権利を行使する前に、金銭的義務を履行しなければなりません。
したがって、土地使用債務の場合、負債額の全額が支払われた場合にのみ、土地を譲渡または寄付することができます。すぐに名前を変更するには、証明書の名前を変更するための書類と手順の指示を参照して従ってください。
土地使用権の譲渡条件
2024年土地法では、譲渡権などの土地使用者の権利を行使するための条件が明確に規定されており、具体的には、
譲渡者（売主）の条件
2024年土地法第45条第1項に基づき、土地使用者は以下の条件を満たす場合に、土地使用権を他人に譲渡または寄付することが許可されます。
土地使用者は、土地使用権を転換、譲渡、賃借、転貸、相続、贈与する権利を行使する権利を有する。以下の条件を満たす場合、土地使用権を利用して抵当権を設定して資本金を拠出します。
a) 土地使用権証明書、または家屋所有権および土地使用権証明書、または土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産証明書、または土地使用権、土地に付随する資産の所有権証明書を所持している。ただし、土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転用、区画の交換、国、居住コミュニティへの土地使用権の寄付、および本法第124条第7項および第127条第4項a号に規定する場合は除く。
b) 土地は紛争状態になく、または紛争が管轄の国家機関、裁判所の判決または決定、仲裁決定または裁定によって法的効力を発して解決されていること。
c) 土地使用権は、民事判決執行法の規定に従って、差押えや判決執行を確保するためのその他の措置の対象とならない。
d) 土地使用期間中
d) 土地使用権は、法律で定められた臨時緊急措置の対象とならない。
譲受人（買主）の条件
2024年土地法第45条第8項によれば、以下の場合には土地使用権の譲渡または贈与を受けることができません。
土地使用権を譲渡または贈与できない場合は、次のとおり規定されています。
a) 経済組織は、土地利用計画及び管轄当局の承認を受けた計画に従って土地利用目的を変更する場合を除き、個人から保安林及び特別利用林の土地利用権の譲渡を受けることはできない。
b) 保安林や特別利用林に居住していない個人は、保安林、厳重保護地区、特別利用林内の生態系回復地区内の宅地その他の土地の使用権の譲渡や贈与を受けることができない。
c) 土地使用権の譲渡または贈与を受けることが法律で認められていない組織、個人、居住コミュニティ、宗教組織、関連宗教組織、海外に居住するベトナム系の人々、および外国投資資本を持つ経済組織。
したがって、譲渡人が条件を満たしていたとしても、譲受人が条件を満たしていない場合には譲渡または贈与は不適法となります。つまり、譲受人が譲渡や贈与を受けることが禁止されているケースに該当する場合には、所有権の移転はできません。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
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