Avec une série de politiques de soutien du Gouvernement et de la Banque d'État, à partir du second semestre 2023, le marché immobilier a montré des signes d'amélioration du volume de transactions dans certains segments. L’immobilier devrait poursuivre sa reprise en 2024.
M. Nguyen Minh Giang, expert senior en gestion d'actifs clients de la société KB Securities Vietnam, a partagé avec PV. VietNamNet sur le marché immobilier ainsi que les actions immobilières, les perspectives de l'année du Dragon 2024.
Les points positifs sont les appartements et les maisons unifamiliales.
- Le marché immobilier a montré des signes de reprise au second semestre 2023, quel bilan tirez-vous de ce bilan ?
M. Nguyen Minh Giang : Le marché immobilier en 2023, selon mon observation, a connu une légère amélioration au second semestre mais elle est localisée et assez clairement différenciée. Le segment des appartements anciens dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville continue de voir ses prix augmenter. Certains projets d’appartements de milieu de gamme ont attiré des investisseurs.
En outre, le secteur du logement privé s’est également bien redressé. Certaines provinces et villes où l’investissement public est fortement développé sont également des lieux où de nombreux investisseurs viennent, et les prix de vente dans ces zones baissent également moins que le niveau général. Pour le segment foncier, les terrains suburbains, les shophouses, les villas de villégiature,... continuent de connaître une situation morose.
L'Assemblée nationale vient d'adopter officiellement trois lois importantes qui touchent directement le secteur de l'immobilier : Loi sur le logement (modifiée) ; Loi sur les affaires immobilières (modifiée) et loi sur le foncier (modifiée).
Le secteur immobilier se caractérise par sa forte dépendance aux facteurs juridiques, ce qui à son tour débloque des sources de capitaux et accélère la mise en œuvre des projets. Par conséquent, les investisseurs s'attendent à ce que les trois lois ci-dessus, officiellement appliquées à partir du 1er janvier 2025, stimulent le marché pour qu'il prospère et se développe durablement dans le nouveau cycle.
- À l’horizon 2024, comment évaluez-vous la poursuite de la dynamique de reprise du marché ?
En 2024, l’orientation accommodante de la politique monétaire continue d’être un facteur important aidant le marché immobilier à maintenir sa dynamique de reprise. Une grande partie des dépôts résidentiels de fin 2022 et début 2023 reviendront à la production à leur échéance, et une partie d’entre eux trouvera son chemin vers les canaux d’investissement. Dans lequel l'immobilier est toujours prioritaire. Lorsque la politique de gestion est stable et que la confiance des investisseurs revient, le marché immobilier a tendance à se réchauffer.
Les perspectives du marché sont positives mais risquent d’être localisées et fragmentées.
Les segments haut de gamme tels que les villas de villégiature, les shophouses,... continueront d'être moroses, faute d'investisseurs. Parallèlement à cela, le segment spéculatif des terres et des terres à « riz vert » continuera également à être calme car la plupart des investisseurs participant à ce segment utilisent un effet de levier financier élevé, la demande réelle n'est pas très forte et les procédures juridiques ne sont pas encore terminées. L’offre excédentaire dans ce segment est si importante qu’il sera difficile de l’améliorer en 2024.
De plus, il existe le segment des appartements dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh Ville avec des prix adaptés aux personnes à revenus moyens. Ensuite, le segment du logement individuel va également continuer à se redresser grâce à une réelle demande de la part des particuliers.
Face à 3 défis
- Selon vous, à quels défis le marché immobilier est-il encore confronté ?
Je pense que le marché immobilier est confronté à trois défis.
Tout d’abord, c’est le contexte économique général. En 2024, l’économie mondiale pourrait ralentir. Au niveau national, la croissance du crédit n’a atteint que 7,39 % à fin octobre 2023 et ne s’est réellement accélérée qu’au cours des deux derniers mois de l’année pour atteindre 13,7 % de croissance. Il ressort de cela que la demande de nouveaux prêts de la part des entreprises et des particuliers est très faible alors qu’auparavant le taux d’intérêt était assez élevé.
L’économie mondiale est globalement encore grise. Les flux de trésorerie nationaux sont très faibles. L'indice PMI manufacturier du Vietnam, inférieur à 50 points depuis plusieurs mois, est également un signe que la demande de l'économie est encore assez faible. Ce n’est donc pas seulement le secteur immobilier mais tous les secteurs de l’économie qui sont confrontés à ce défi.
Deuxièmement, il s’agit de flux de trésorerie. Représentant plus de 21 % du crédit économique total, les prêts aux entreprises immobilières ont augmenté en 2023 plus fortement que le taux de croissance global du secteur. Il reflète les politiques efficaces visant à éliminer les difficultés et les solutions visant à aider les entreprises immobilières à accéder au capital.
Mais il convient de noter que la trésorerie des entreprises immobilières est pour la plupart confrontée à des difficultés. En 2023, le nombre d'entreprises ayant de nouveaux projets ouverts à la vente est très faible et les flux de trésorerie des activités principales sont majoritairement négatifs.
Si d’ici 2024, les projets ne parviennent pas à résoudre les problèmes juridiques et à achever l’infrastructure nécessaire pour mettre les produits sur le marché, des risques existeront. Sans compter que la pression pour faire arriver à échéance les obligations est énorme, avec plus de 120 000 milliards de VND. Il s’agit de la maturité la plus importante des 5 dernières années.
Troisièmement, il y a le facteur juridique. Les entreprises immobilières sont confrontées à de nombreuses difficultés dans la mise en œuvre de leurs projets. C’est aussi la raison pour laquelle l’offre a diminué ces dernières années.
Un nouveau projet nécessite jusqu’à 70 % d’apport en capital de la part des clients et des prêts. Les investisseurs ne représentent que 30% du capital. Si des difficultés juridiques surviennent et que les entreprises ne peuvent pas accéder au capital pour mettre en œuvre des projets, cela entraînera des retards, une augmentation des coûts, entraînant de nombreuses conséquences pour les entreprises et des risques pour le marché.
Je pense donc que la légalité est le facteur clé du marché immobilier.
Inversion à partir de 2025, l'immobilier va-t-il exploser à partir de 2027 ?
- Quand pensez-vous que le marché va s'inverser ? Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs immobiliers ?
Le marché primaire connaîtra une réduction des prix de vente de la part des investisseurs au cours de la période 2024-2025. Cela est nécessaire pour que les entreprises puissent sortir de ce cercle vicieux. L’offre et la demande peuvent se rencontrer plus facilement. C’est aussi l’un des signaux pour trouver le point de retournement du marché immobilier.
Un autre signal important est le revenu de la population. Avec des revenus en baisse, il est difficile d'entrevoir un point d'inversion sur le marché immobilier en 2024. Il ne s'agira probablement que d'une reprise lente, principalement différenciée.
Le prochain facteur important est d’ordre juridique, avec trois lois importantes qui entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2025. Cette période est également considérée comme la période de transition entre l’ancien et le nouveau cycle.
Selon mes recherches, généralement, après un point de retournement, le marché aura besoin d’au moins 2 ans pour se stabiliser et croître à nouveau fortement.
Je prédis donc que la seconde moitié de 2025 sera le tournant du marché immobilier. À partir de 2027 environ, le marché s'améliorera réellement lorsque le cycle économique aura dépassé la période difficile, que le système juridique sera complet et que les revenus des gens recommenceront à augmenter. Les entreprises se développent également grâce à des orientations commerciales appropriées.
Pour les investisseurs, je pense que la gestion des flux de trésorerie personnels et le choix du bon moment pour investir dans ce contexte sont extrêmement importants.
Lorsque l’économie est encore dans une phase incertaine et que le contexte géopolitique est instable, une répartition appropriée de la part d’investissement peut s’avérer très utile. En ce qui concerne l'immobilier, les investisseurs doivent rechercher des biens immobiliers dans la zone centrale avec des biens immobiliers à flux de trésorerie. En outre, il existe des secteurs qui favorisent fortement le décaissement des investissements publics, des segments destinés aux personnes à revenus faibles et moyens, etc. Il est important de choisir le bon moment en fonction du point de retournement du marché afin que les flux de trésorerie puissent maximiser la performance de l'investissement.
Les actions immobilières suivent de près le chaud et le froid du marché immobilier.
- Comment évaluez-vous les actions des sociétés immobilières cotées en bourse ?
Je crois que le marché immobilier est toujours étroitement lié et en accord avec les cours des actions des sociétés immobilières cotées.
Durant la fièvre foncière de 2021, les stocks immobiliers ont été multipliés par 5 à 10 en quelques mois seulement. En 2022, lorsque le marché immobilier se fige, de nombreuses valeurs immobilières verront leurs prix « divisés par 5 ou 10 ». J'appelle souvent les actions immobilières « aussi hautes qu'elles descendent », ce qui reflète clairement la nature du marché et les difficultés des entreprises.
En 2022, de nombreux investisseurs et propriétaires d’entreprises immobilières ont vu leurs actions liquidées. C'est la période la plus difficile de l'immobilier.
Mais dans le danger, il y a toujours une opportunité. La période la plus difficile est toujours la meilleure pour « chasser ». Objectivement parlant, de nombreuses sociétés immobilières cotées en bourse sont confrontées à des difficultés en raison du développement massif de projets et d'un endettement élevé. Cependant, il existe également de nombreuses bonnes sociétés immobilières et c'est le moment où elles vont partir à la chasse.
Je prédis que 2024-2025 sera une période de boom des fusions et acquisitions (M&A) dans le secteur immobilier.
Pour les investisseurs individuels, c’est également le moment idéal pour examiner les entreprises et rechercher des sociétés de qualité dans lesquelles investir avec une vision à long terme.
Une bonne entreprise doit avoir un potentiel financier bon et sain. Ces entreprises sont légèrement endettées, avec un faible effet de levier. Les entreprises elles-mêmes doivent faire preuve de flexibilité dans leur orientation commerciale, par exemple en se tournant vers le segment des revenus moyens, en construisant des logements sociaux, etc. pour maintenir leurs revenus et leur trésorerie dans le contexte difficile actuel.
Les entreprises financièrement solides à l’heure actuelle auront de nombreuses opportunités de fusions et acquisitions pour apporter une valeur de développement durable au nouveau cycle. Il s’agit d’une note à laquelle les investisseurs doivent prêter attention lorsqu’ils recherchent une bonne entreprise.
Il convient de souligner que le cycle de fonctionnement du marché immobilier sera plus long et plus lent que celui du marché boursier en général. Les investisseurs doivent avoir une perspective à long terme s'ils investissent dans des actions immobilières à l'heure actuelle, car la « super grosse » vague immobilière est passée. Pour former une grosse vague comme celle de 2021, le groupe d'actions immobilières s'est accumulé pendant 7 à 8 ans.
Merci!
Selon vous, quels sont les points saillants des trois nouvelles lois : Loi sur le logement (modifiée) ; Une fois appliquées, la Loi sur les affaires immobilières (modifiée) et la Loi sur le foncier (modifiée) auront-elles des impacts positifs sur le marché immobilier dans le nouveau cycle ?
* Il s’agit de donner aux Vietnamiens résidant à l’étranger le droit de faire des affaires immobilières comme les Vietnamiens du pays. Cela contribuera à augmenter les transferts de fonds annuels vers le Vietnam. Le Vietnam fait partie des trois pays où les transferts de fonds sont les plus élevés au monde.
* Resserrer les conditions de lotissement et de vente des terrains. Cela minimise la spéculation foncière, évite le gaspillage des ressources et se concentre sur les segments avec une réelle demande.
Dans les temps à venir, les entreprises immobilières devront s’orienter vers des segments immobiliers adaptés au nouveau cycle, contribuant ainsi à stabiliser et à développer le marché immobilier de manière plus durable.
* Octroi de livrets roses pour les mini appartements et non spécification de la durée de propriété de l'appartement.
* Les terrains sans documents d'utilisation du sol avant le 1er juillet 2014 se verront attribuer un livre rouge.
* Supprimer le cadre du prix du terrain, déterminer le prix du terrain selon les principes du marché. Diversifier les formes d’indemnisation des personnes dont les terres sont récupérées. Organiser un logement de réinstallation avant le rétablissement. Les terres agricoles récupérées sont compensées par des terrains/maisons d'habitation.
Cela permet aux gens d’en bénéficier davantage et aux entreprises de défricher facilement des terres et de mettre en œuvre des projets plus rapidement.
* Les entreprises reçoivent une taxe d’utilisation du sol annuellement au lieu de devoir la payer en une seule fois.
* Mécanisme plus ouvert pour les terres agricoles, comme la propriété individuelle maximale, augmentée de 10 à 15 fois. Les personnes qui ne produisent pas directement de terres agricoles sont toujours autorisées à recevoir des transferts de terres rizicoles.
En résumé, ces trois lois révisées ont un impact profond sur tous les aspects de la société ainsi que sur toutes les classes de la population. Il promet que sa mise en pratique aidera les entreprises à surmonter les difficultés juridiques et à réorienter le développement du secteur immobilier dans le nouveau cycle. L’offre immobilière va progressivement revenir et s’orienter vers des produits apportant une valeur durable à l’économie et ciblant les besoins essentiels des populations.
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