Les défis continuent d’être reconnus
Le quatrième trimestre 2023 est la période où le marché immobilier de Hanoi a enregistré le plus faible nombre de nouvelles offres au cours des 10 dernières années, tant dans les segments des immeubles de faible hauteur que des appartements.
Pour le segment des appartements, le rapport de marché de Savills Vietnam montre qu'au quatrième trimestre 2023, l'offre a augmenté de 52 % en glissement trimestriel, mais a diminué de 1 % en glissement annuel pour atteindre 2 876 unités. L'offre primaire a atteint 11 911 unités, en baisse de 40 % en glissement trimestriel et de 41 % en glissement annuel. Toutefois, l'offre nouvelle enregistrée au cours du trimestre n'a atteint que 10 403 unités, la classe B représentant 84 % de l'offre. Pour le segment des immeubles de faible hauteur, en 2023, l'offre totale de nouveaux logements a atteint 272 unités, en baisse de 82 % sur un an. La nouvelle offre comprend 87 unités, dont 58 unités du nouveau projet Solasta Mansion à Ha Dong et 29 unités du projet existant An Lac Green Symphony à Hoai Duc. L'offre primaire a atteint 710 unités provenant de 16 projets, en baisse de 2 % en glissement trimestriel et de 23 % en glissement annuel. Les maisons de ville constituent le produit principal avec une part de marché de 44 %.
La gamme de prix populaire des deux segments reste ancrée à des niveaux élevés. Parmi ces derniers, les appartements dont le prix se situe entre 51 et 70 millions de VND/m2 représentaient 63 % de la nouvelle offre, en hausse de 24 % sur un an. Les appartements dans cette gamme de prix représentent 49 % des unités vendues, en hausse de 21 % sur un an. Les appartements dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND représentaient 42 % des unités vendues en 2023, contre 3 % en 2019. Les appartements dont le prix est compris entre 2 et 4 milliards de VND représentaient 55 % de la part de marché. Seuls 3% des appartements ont un prix de vente inférieur à 2 milliards de VND.
En raison d'une offre limitée, le prix de vente primaire moyen sur l'ensemble du marché continue d'augmenter (Photo : Réseau social)
De plus, même si la plupart des promoteurs n’ont pas modifié leurs prix, les stocks de logements bas à prix élevé ont provoqué une augmentation des prix primaires. Par exemple, les prix des villas primaires ont augmenté de 55 % en glissement trimestriel pour atteindre 160 millions de VND/m2 de terrain, principalement en raison de l'offre à bas prix à Me Linh vendue au troisième trimestre 2023. Les prix adjacents ont augmenté de 3 % en glissement trimestriel pour atteindre 194 millions de VND/m2 de terrain. Les prix des maisons de ville ont également augmenté de 3 % par rapport au trimestre précédent, pour atteindre 328 millions de VND/m2 de terrain.
Selon Mme Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi : « Le segment du logement continue de voir ses prix augmenter en raison de l'augmentation des coûts du terrain et de la construction, du développement des infrastructures et de l'amélioration de la qualité. L'offre limitée sur le marché persiste, ce qui entraîne une augmentation continue du prix de vente primaire moyen sur l'ensemble du marché.
Le nombre d'appartements vendus au quatrième trimestre 2023 a atteint 3 045 unités, en hausse de 45 % sur un trimestre et de 5 % sur un an. La nouvelle offre a un taux d’absorption de 46 %. Dans le même temps, le segment des immeubles de faible hauteur a enregistré le volume de transactions le plus faible depuis de nombreuses années. Le volume des transactions au quatrième trimestre 2023 a diminué de 37 % en glissement trimestriel et de 67 % en glissement annuel. Le taux d'absorption au cours du trimestre n'a été que de 9 %, en baisse de 5 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 12 points de pourcentage par rapport à l'année précédente. En 2023, seulement 359 unités ont été vendues, le niveau le plus bas depuis 2014. Le total des transactions de faible hauteur a diminué de 76 % en glissement annuel et le taux d'absorption en 2023 n'a atteint que 36 %, en baisse de 31 points de pourcentage en glissement annuel.
Face à un faible taux d’absorption, Mme Hang analyse : « Les acheteurs actuels ont toujours des inquiétudes. En fait, le nombre d'appartements vendus au cours du trimestre 2023 sont principalement des projets avec des investisseurs réputés, garantissant la légalité et remplissant les obligations financières. Par conséquent, malgré le soutien en termes de taux d'intérêt des prêts bancaires pour les besoins réels en matière de logement, les acheteurs ont certaines inquiétudes concernant les facteurs juridiques. En outre, la banque craint également que l’investisseur n’ait pas rempli ses obligations légales envers le projet pour mener à bien les procédures de prêt. Cela affecte de manière invisible les décisions des acheteurs et le nombre de maisons vendues, et explique le fait que même si les taux d'intérêt des prêts ont diminué, le taux d'absorption n'est toujours pas élevé.
Quelles opportunités s'offrent aux acheteurs de logements ayant de réels besoins en matière de logement ?
Selon Mme Hang, dans le contexte d’une offre limitée et de prix primaires élevés, les opportunités pour ceux qui ont de réels besoins en matière de logement peuvent résider sur le marché secondaire. Le marché secondaire présente l’avantage de pouvoir acheter avec plus d’options, plus de facilités et plus de sécurité juridique. Par exemple, le prix des villas secondaires par mètre carré de terrain est de 7 % inférieur au prix moyen primaire, les maisons de ville secondaires sont de 24 % inférieures aux produits primaires et les maisons de ville commerciales secondaires sont de 40 % inférieures aux prix primaires du marché.
Mme Do Thu Hang, directrice principale, recherche et conseil, Savills Hanoi
Dans le même temps, les acheteurs de logements peuvent s’attendre à une nouvelle offre provenant du développement des infrastructures. Les projets d'investissement dans les infrastructures tels que les Ring Roads 3, 5 et 4 élargiront le marché immobilier de Hanoi, visant à déconcentrer la demande dans les zones du centre-ville et du centre-ville. Les infrastructures développées stimuleront la demande de logements dans les provinces et les zones voisines avec des prix raisonnables et des fonds fonciers plus importants.
Le rapport de Savills indique également qu'il s'agit d'un point positif pour l'offre, car les produits de logement dans les zones non centrales et les provinces voisines contribueront de plus en plus à répondre aux besoins de logement de Hanoi. Ainsi, en 2024, le marché accueillera 12 100 nouveaux appartements, avec 87 % des parts de marché situées dans les districts de Hoang Mai, Nam Tu Liem et Ha Dong. Hung Yen et Bac Ninh fourniront environ 203 000 appartements entre 2024 et 2026. D'ici 2026, le segment des immeubles de faible hauteur devrait compter 14 000 nouvelles unités provenant de 37 projets. De grands projets tels que Vinhomes Co Loa ou Vinhomes Wonder Park fourniront une nouvelle offre de logements de faible hauteur au marché.
En outre, l’adoption de la loi sur le logement, de la loi sur l’immobilier et, plus récemment, de la loi foncière devrait avoir un impact positif sur le marché. « La réglementation selon laquelle les investisseurs doivent remplir leurs obligations financières avant la formation des futurs produits est l'un des éléments qui renforcent la confiance des acheteurs. « Par conséquent, on peut croire qu'en 2024-2025 et la période suivante, la confiance du marché sera plus fermement consolidée, les produits seront fournis par des investisseurs réputés avec une réelle capacité financière, à partir de laquelle le marché sera plus équilibré et diversifié en produits », a déclaré Mme Hang.
NAM ANH
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