Débloquer l'histoire du logement abordable

Comme prévu, Investment Newspaper m'a de nouveau demandé d'écrire un article sur le thème du « logement abordable ».

M. Nguyen Hoang Nam, Directeur Général de G-Home, Expert en Logement Social

Pour être honnête, même si j'ai participé à de nombreuses interviews télévisées sur cette histoire et que j'ai également écrit de nombreux articles sur le logement au cours de l'année écoulée, chaque fois que le sujet du « logement abordable » est évoqué, je trouve cela difficile.

C'est difficile non seulement parce que cette histoire a été analysée et disséquée par trop d'experts et de chercheurs, et que je ne peux pas écrire quelque chose de mieux ou non, mais aussi parce que dans la pratique, travailler en tant que consultant en développement de projets, courtier, et même dans certains aspects, le rôle d'investisseur, mais en fait faire du « logement abordable » présente trop d'obstacles.

Le potentiel financier est une chose et détermine en grande partie le succès d'un projet d'investissement immobilier, mais l'histoire de la construction d'une stratégie de prix véritablement « abordable » pour la majorité des personnes ayant de réels besoins en matière de logement selon la réalité actuelle est un énorme défi pour toute entreprise.

Posséder un terrain suffisamment grand n’est pas seulement une condition nécessaire à la réalisation d’un projet (sans parler du fait que le projet de logement soit cher ou bon marché), mais la condition suffisante est une longue série de procédures qui peuvent prendre plusieurs années à réaliser. Cela ne prend pas en compte le fait que le terrain soit prévu ou non pour la planification et éligible à une conversion d'utilisation du sol (dans les cas où il ne s'agit pas de terres non agricoles).

Cela dit, le processus est très long et les coûts d’entrée d’un projet sont souvent très élevés. Avec le long processus actuel d’approbation des projets, les coûts des intrants sont souvent très élevés et le coût le plus élevé est généralement le coût du terrain. Sans parler de l’histoire intéressante lorsque la plupart des entreprises doivent recourir à l’effet de levier financier.

Supposons que vous deviez emprunter 300 milliards de VND pour acheter un terrain afin de mettre en œuvre un projet. Ainsi, pour chaque année de retard dans la procédure de projet, l'entreprise perd 10 % des frais d'intérêt du prêt, soit 30 milliards de VND. Et pour garantir l’efficacité de l’investissement, les entreprises sont obligées d’ajouter ce coût au prix, ce qui rend le prix de vente impossible à abaisser.

C'est le cas du « logement abordable » normal, dans l'histoire du logement social c'est beaucoup plus difficile lorsque les procédures et les politiques d'investissement préférentielles pour les investisseurs selon les lois en vigueur semblent être « préférentielles » mais en réalité ne sont pas aussi « préférentielles » que les investisseurs l'imaginent.

Par exemple, l’article 54, clause 3, de la loi sur le logement de 2014 stipule que les investisseurs doivent réserver au moins 20 % de la surface de logements sociaux du projet à la location, et ne peuvent être vendus qu’après 5 ans. En fait, avec chaque projet de logements sociaux, les investisseurs ne bénéficient que d’un bénéfice maximum de 10 %, alors qu’ils doivent réserver jusqu’à 20 % de la surface à la location, ce qui fait qu’il ne reste presque plus de bénéfice.

Sans compter qu'il existe une série d'autres réglementations sur les frais d'utilisation préférentielle du sol pour le logement social, mais qui obligent les entreprises à payer à l'avance et à déduire plus tard. Si la procédure de projet dure environ 5 ans, l’entreprise est presque au point mort.

En fait, après l’adoption officielle de la loi sur le logement (modifiée) à la fin de l’année dernière, moi-même et de nombreux collègues du secteur avons été soulagés de savoir qu’au moins l’organisme de rédaction avait reconnu le problème et apporté des modifications plus pratiques aux dispositions de la loi.

En particulier, depuis le découplage des sujets d'acheteurs de logements jusqu'à la réglementation selon laquelle les investisseurs de projets auront des politiques préférentielles lors de la mise en œuvre de projets de logements sociaux, il a également clarifié les obstacles de longue date qui ont entravé le développement de ce segment.

Par exemple, conformément à l’article 85 : Exonération des droits d’utilisation du sol et du loyer foncier ; taxe sur la valeur ajoutée préférentielle, impôt sur les sociétés...; obtenir des prêts à des taux d’intérêt préférentiels ; Le Comité populaire provincial soutient la connexion du système d'infrastructure technique du projet avec le système d'infrastructure technique régional, assurant la synchronisation des infrastructures sociales à l'intérieur et à l'extérieur du périmètre du projet ;

En outre, les investisseurs ont droit à un bénéfice maximum de 10 % du coût total de l’investissement de construction pour le secteur de construction de logements sociaux ; Un maximum de 20 % de la superficie totale du terrain résidentiel est réservé à l'investissement dans la construction d'immeubles d'affaires, de services, commerciaux et résidentiels ou 20 % de la superficie totale des immeubles résidentiels à des fins commerciales, de services et commerciales ; être comptabilisés séparément et bénéficier de tous les bénéfices pour le domaine des affaires, des services commerciaux et de l'habitation commerciale ; Autres incitations prévues par la loi (le cas échéant).

En plus des changements fondamentaux apportés à la loi sur le logement (modifiée), la loi foncière (modifiée) adoptée environ un mois plus tard a également modifié de nombreux contenus pour éliminer les difficultés afin de réduire les procédures d'investissement « compliquées », « superposées » et « entrelacées » de nombreuses lois spécialisées.

Il s’agit de changements révolutionnaires et également très réceptifs de la part de l’agence de gestion de l’État visant à créer un environnement d’investissement plus harmonieux, plus transparent et plus clair.

Au moins, cela aidera les chefs d’entreprise à éviter de courir d’une agence à l’autre pour trouver une solution, sans toutefois parvenir à trouver une solution, car un endroit peut le faire correctement, mais un autre peut encore le faire mal.

En comptant simplement le processus de « demande au niveau de la commune au niveau du district », « demande au niveau du district au niveau provincial », « demande au niveau provincial au niveau ministériel », « demande au niveau du ministère au Premier ministre »… le cycle moyen de questions-réponses, tel que je l'ai calculé, prendrait jusqu'à 3 mois. Et si ce processus peut être raccourci, cela réduira également une partie significative du prix du logement au mètre carré lorsqu’il atteindra les personnes ayant de réels besoins en matière de logement.

Un projet de logements sociaux dans la province de Khanh Hoa.

En général, la réalité montre que le manque de logements abordables n’est pas un problème qui se produit uniquement au Vietnam mais dans de nombreux pays du monde, y compris les pays développés. La résolution du problème du logement, en particulier du logement abordable, ne peut pas être résolue du jour au lendemain par une seule personne ou une seule organisation, mais nécessite la contribution de tous les secteurs de la société, des efforts conjoints des secteurs public et privé et de la population.

Dans le rapport présenté par le président de la Commission économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, à l'Assemblée nationale lors de la séance du matin du 20 mai, lors de la 7e session, il y avait des avis suggérant que le gouvernement évalue et trouve des solutions pour stabiliser la situation, et en même temps demandant au gouvernement d'ordonner une inspection complète du développement du logement social au cours du temps passé, d'identifier les difficultés, les insuffisances, les violations et la négativité pour les traiter strictement conformément aux dispositions de la loi.

Je suis d’accord avec l’inspection, car les mécanismes et les politiques constituent un défi mais sont extrêmement importants pour changer la réalité inefficace actuelle. La question est de savoir ce que nous allons inspecter et comment nous allons l'inspecter pour trouver une solution et une amélioration raisonnables, en évitant de créer une mentalité négative pour attirer les investisseurs vers ce segment « difficile ».

Actuellement, conformément à l'article 1 de la clause 4 du décret n° 49/2021/ND-CP, les projets de logements commerciaux avec une échelle d'utilisation du sol de 2 hectares ou plus dans les zones urbaines spéciales et de type 1, ou de 5 hectares ou plus dans les zones urbaines de type 2 et 3 doivent réserver 20 % de la superficie totale du terrain à la construction de logements sociaux.

En théorie, ce fonds foncier doit être constitué de terres propres (défrichées), voire dotées d'infrastructures et en réalité, chaque province compte des zones urbaines dans 63 provinces/villes. Alors pourquoi y a-t-il encore autant de provinces qui n’ont pas mis en œuvre de projets de logements sociaux ? Où va cette terre ? Il s'agit donc d'une question qui doit faire l'objet d'une inspection, comme l'a demandé la Commission économique de l'Assemblée nationale.

Bien entendu, outre cela, j’ai évoqué dans des articles précédents de nombreux cas de personnes pauvres et défavorisées ayant des difficultés à accéder au logement social en raison de problèmes de procédure. La réglementation actuelle selon laquelle seuls les « fonctionnaires, fonctionnaires et employés publics » sont l’un des 10 groupes de personnes éligibles à l’achat de logements sociaux, mais les travailleurs qui ont seulement signé des contrats et n’ont pas encore été payés, est une énorme limitation qui doit être inspectée et supprimée, pour éliminer la situation où les personnes pauvres sont éligibles à l’achat de logements sociaux mais attendent toujours avec lassitude simplement parce qu’elles n’ont pas de sceau local.

La question de savoir si la personne achetée a réellement de faibles revenus ou non est également controversée. En fait, le salaire principal de nombreuses personnes peut être « faible », mais leur « emploi secondaire » peut être très élevé, ce que le système de données actuel n'est pas en mesure de détecter.

Une chose que j’apprécie dans la récente révision des projets de loi, c’est que l’organisme de rédaction s’est montré très réceptif, écoutant de manière proactive les avis des membres du marché ainsi qu’étudiant et évaluant les pratiques. Il s’agit d’un aspect positif, car c’est seulement en examinant en profondeur les lacunes réelles des deux côtés que nous pouvons progresser vers l’accélération de la résolution des obstacles et la résolution des causes profondes des problèmes auxquels le marché est confronté.

J’espère donc que l’histoire de l’application, de la supervision et de l’inspection à l’avenir sera également basée sur l’esprit d’ouverture, de concentration et de résolution des problèmes fondamentaux auxquels le marché est confronté.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html