Le président de la Fédération du barreau du Vietnam, Do Ngoc Thinh, a proposé de modifier les réglementations sur la propriété commune et séparée dans la loi sur le logement afin de limiter les conflits.
Les conflits les plus fréquents dans les immeubles d'habitation concernent actuellement la superficie, les services publics, les infrastructures appartenant à l'investisseur et aux résidents, le plus intense étant la division de la propriété et la zone de stationnement pour motos et voitures au sous-sol. Dr. Do Ngoc Thinh, président de la Fédération du barreau du Vietnam et membre de la Commission judiciaire de l'Assemblée nationale, a répondu à VnExpress à ce sujet, à l'occasion de la soumission du projet de loi révisée sur le logement à la 5e session de la 15e Assemblée nationale.
- Les conflits entre investisseurs et résidents concernant la propriété des appartements durent depuis de nombreuses années, mais pourquoi la loi sur le logement et d'autres réglementations légales, par le biais d'amendements et de compléments, n'ont-elles pas pu résoudre complètement cette situation ?
- Le système des documents juridiques, bien que modifié et complété à de nombreuses reprises, ne répond toujours pas aux exigences pratiques en raison de litiges de plus en plus complexes. Il y a des cas qui sont survenus avant la promulgation de la loi, qui durent jusqu'à présent et qui n'ont pas été complètement résolus. L’inspection et le traitement des infractions dans ce domaine ne sont pas approfondis et rapides. De nombreux endroits ont une gestion laxiste, de nombreux investisseurs tardent à payer les dettes du fonds d'entretien et il existe des signes de violation du droit pénal qui n'ont pas fait l'objet d'une enquête par les autorités compétentes.
Entre-temps, le conseil d'administration élu par les résidents lors des conférences d'immeubles n'a pas encore pleinement promu son rôle représentatif en raison du manque de directives spécifiques sur le fonctionnement et la légalité de cette organisation. La plupart des conseils de gestion d’immeubles d’appartements actuels manquent d’expertise en matière de gestion et d’exploitation d’immeubles d’appartements et ne sont pas formés professionnellement. Il leur est donc difficile de représenter et de protéger les droits légaux des résidents lorsque des litiges surviennent avec des investisseurs.
L'avocat Do Ngoc Thinh s'exprime à l'Assemblée nationale. Photo : Pham Thinh
- Selon vous, pourquoi les réglementations légales sur la répartition des services publics et des parties communes et privées dans les immeubles d'habitation ne sont-elles pas réalisables dans la pratique ?
- La propriété commune et la propriété privée ont été stipulées dans la loi sur le logement de 2014, le Code civil de 2015 et le Règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements (publié avec la circulaire n° 02/2016 du ministère de la Construction) et un certain nombre d'autres documents d'orientation connexes. Dans la pratique, il subsiste néanmoins de nombreuses lacunes, notamment des conflits autour des places de stationnement.
Conformément à la circulaire 02, la superficie et les équipements appartenant au propriétaire ou détenus conjointement par le propriétaire doivent être clairement indiqués dans le contrat d'achat et de location de l'appartement. En plus du contrat, l'investisseur doit fournir à l'acheteur des plans et une liste des parties communes telles que prescrites par la loi sur le logement.
Les litiges survenant entre clients et investisseurs sont dus à l'incapacité de faire la distinction entre propriété commune et privée, et ne sont pas clairs dès la signature du contrat, comme par exemple s'il faut ou non vendre des places de stationnement, combien de places de stationnement il y a dans l'immeuble, les principes d'enregistrement des places de stationnement, etc. Par conséquent, je pense qu'il existe des réglementations légales, mais en réalité, lorsque les parties concluent un contrat sans distinction claire, il existe toujours un risque potentiel de litige.
Avant l’entrée en vigueur de la circulaire 02 le 15 février 2016, de nombreux immeubles d’appartements avaient des contrats d’achat et de location d’appartements qui ne stipulaient pas clairement cela, ce qui a provoqué de nombreux conflits et litiges concernant la propriété des sous-sols.
- Que pensez-vous lorsqu'un avocat affirme que la réglementation actuelle selon laquelle la zone de stationnement des voitures dans les immeubles d'habitation appartient à la gestion ou à la propriété de l'investisseur est la principale cause de l'éclatement des conflits, alors qu'il s'agit censément d'une propriété commune ?
- L’un des points forts de la circulaire n° 02/2016 est la réglementation relative à la propriété et à la gestion des places de stationnement dans les immeubles d’habitation. L'achat et la location de places de parking sont consignés dans le contrat d'achat et de location de l'appartement ou dans un contrat séparé.
Les places de parking pour motos, tricycles et véhicules pour personnes handicapées sont la propriété commune des propriétaires des appartements. En ce qui concerne les places de stationnement, les acheteurs ou les locataires d’appartements ou d’autres espaces dans des immeubles d’habitation peuvent décider d’acheter ou de louer une place ; En cas de non achat ou de location, cet espace de stationnement appartient à la gestion de l'investisseur. Les investisseurs ne sont pas autorisés à inclure dans le prix de vente ou de location le coût d’investissement de la construction de cette place de parking.
Ainsi, en plus de décider d’acheter ou de louer une place de stationnement dans l’immeuble où ils habitent, les propriétaires d’appartements peuvent également revendre ou relouer leur place de stationnement. Cependant, la demande de places de parking dans les appartements a augmenté ces derniers temps. L'achat et la vente de places de parking sont principalement un accord entre deux parties, ce qui peut conduire à un monopole des investisseurs, faisant grimper le prix de vente.
Je pense que si l'État reconnaît que les places de stationnement appartiennent à l'investisseur, il devrait fixer un prix plafond, et les investisseurs ne demanderont pas un prix trop élevé pour acheter ou louer une place. Cependant, compte tenu de la forte demande actuelle de places de stationnement, les réglementations autorisant l’achat et la vente de places de stationnement et la cession de zones communes et privées par des investisseurs liées aux places de stationnement peuvent facilement conduire à des litiges civils. Bien que cette question soit étroitement liée à l’intérêt public.
Il est également nécessaire d’étudier attentivement la question du transfert de la propriété du parking en sous-sol à la propriété commune des propriétaires d’immeubles d’appartements. Car si la zone de stationnement des voitures est considérée comme une propriété commune, le coût de construction de la place de stationnement sera inclus dans le prix de vente de la maison ou de l'appartement, et il y a des ménages qui n'ont pas utilisé ou n'ont pas besoin d'utiliser une voiture mais qui doivent quand même payer ce coût lors de l'achat d'une maison.
- La loi stipule que les investisseurs ne sont pas autorisés à inclure le coût de construction des places de parking dans le prix de vente de l'appartement, mais comment savoir s'ils l'incluent ou non dans le prix de vente ? En réalité, de nombreux immeubles d'appartements font l'objet de litiges à ce sujet ?
- Je n'ai vu aucune réglementation en vigueur clarifiant ce contenu. Il s’agit en réalité d’une lacune dans la loi : les gens ne peuvent pas contrôler si le coût d’investissement de la construction d’une place de parking est inclus dans le coût de vente de l’appartement ou non. L’impossibilité de déterminer à quelle partie appartient l’espace de stationnement est la cause de conflits entre investisseurs et résidents.
À mon avis, la nature de l'espace de stationnement de l'immeuble appartient à la propriété commune. En fait, toutes les parties communes de l'immeuble, y compris les places de stationnement, sont incluses dans le prix de vente de l'immeuble et à compter de la remise des clés, l'investisseur mettra fin à sa propriété.
- Que ce soit en surveillant ou en donnant directement des avis et en résolvant les plaintes liées aux conflits de propriété dans les immeubles d'habitation, pourquoi pensez-vous que si peu de conflits sont portés devant les tribunaux ?
- Le processus de saisie des cas montre qu’il s’agit de conflits anciens et urgents au sein de la communauté. La grande population est parfois désavantagée car il est difficile de trouver une voix commune. Autoriser la résolution des conflits est également difficile car personne n’est disposé à intenter des poursuites judiciaires. En revanche, s’il y a beaucoup de monde, il est difficile de s’entendre sur le coût d’un procès, et l’affaire traîne donc en longueur et reste ouverte.
Lors du dépôt d'une plainte au tribunal, les résidents ou le syndicat de copropriété doivent d'abord payer des frais de justice anticipés basés sur la valeur de la propriété. Cela conduit de nombreuses personnes à abandonner l’idée d’intenter un procès et à trouver un compromis avec l’investisseur.
De plus, le contrat de vente signé par les deux parties est souvent rédigé par l'investisseur et n'énonce pas clairement les droits des résidents concernant les parties communes (sous-sol, escaliers, terrasse, etc.), de sorte que les résidents ont peu de motifs pour intenter une action en justice pour faire valoir leurs droits en cas de litige.
À mon avis, les conflits relatifs aux appartements doivent être résolus par les parties sur la base de la négociation et de la conciliation conformément aux réglementations légales en vigueur. Si la négociation et la réconciliation ne peuvent être obtenues, le tribunal populaire sera saisi pour trancher. Les agences d’État et les autorités locales doivent inspecter, surveiller et traiter strictement les violations commises par toutes les parties.
- Le projet de loi révisée sur le logement est soumis à la 5e session de la 15e Assemblée nationale. En tant que député à l'Assemblée nationale, comment comptez-vous vous exprimer pour contribuer à résoudre les conflits de propriété dans les immeubles d'habitation ?
- Le projet est encore en consultation, dans lequel il a réglementé spécifiquement de nombreux contenus liés à la propriété commune et privée dans les immeubles d'habitation afin de limiter les conflits actuels, rendant les immeubles d'habitation plus sûrs pendant leur utilisation.
J'ai pris note des avis des avocats de la Fédération du Barreau du Vietnam pour contribuer à l'amendement et au complément du 5e projet de loi sur le logement. Nous avons proposé 4 groupes de questions sur la propriété, les politiques de développement, les transactions et la gestion du logement, afin de minimiser les litiges liés au logement, de protéger au maximum les droits et les intérêts légitimes des parties concernées et de promouvoir l'achèvement du système juridique dans le secteur du logement au Vietnam.
Je propose de modifier les réglementations relatives à la propriété commune et à la propriété privée des immeubles d'habitation dans le projet de loi révisée sur le logement. En conséquence, les places de stationnement dans les immeubles d’habitation sont classées comme propriété commune et il n’y a aucun problème d’achat ou de vente de ces places. Cela minimisera les éventuels conflits connexes.
Lien source
Comment (0)