Les investisseurs immobiliers « voient beaucoup et achètent peu »

Bien que le marché immobilier soit perçu comme en reprise, avec de nombreuses activités de vente et de lancement de projets à nouveau réalisées, la liquidité est encore lente.

Un récent rapport d'étude de marché de Batdongsan.com.vn montre qu'en mai 2024, le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville a connu de nombreux changements dans les prix de vente dans certains segments, mais la demande d'achat a diminué et la demande de location a augmenté.

Plus précisément, le prix de vente moyen des appartements à Ho Chi Minh-Ville est d'environ 50 millions de VND/m2, soit une augmentation de 1 million de VND/m2 par rapport au prix de vente du mois d'avril précédent. En particulier, le prix de vente des maisons en front de rue à Ho Chi Minh-Ville a augmenté plus fortement, passant d'une moyenne de 214 millions de VND/m2 en avril 2024 à 217 millions de VND/m2.

La demande de recherche et le nombre d'annonces immobilières à Ho Chi Minh-Ville ont légèrement augmenté par rapport au mois précédent. En conséquence, la demande de biens immobiliers à Ho Chi Minh-Ville a augmenté de 3%, le nombre d'annonces immobilières a augmenté de 9% par rapport au mois précédent. La plus forte hausse des inscriptions a été enregistrée dans le segment des maisons privées (+10 %), des appartements et des terrains (+6 % dans les deux cas).

Les villas sont le type de propriété qui a connu une baisse de 2 % des inscriptions le mois dernier. Ce segment n’a pas non plus enregistré de nouvelle offre. D'autres types de propriétés, comme les terrains et les maisons de ville, ont maintenu une tendance stable, tandis que le nombre de recherches de maisons privées et de maisons de ville à vendre a diminué de 4 % par rapport au mois précédent.

Contrairement à la demande d’achat et de vente, les recherches de location ont continué de croître rapidement au cours du mois dernier. En conséquence, le nombre d'annonces de location immobilière a augmenté dans la plupart des types (les appartements ont augmenté de 12 %, les maisons de ville et les pensions ont augmenté de 8 % et les bureaux à louer ont augmenté de 10 % par rapport à avril).

Expliquant ce phénomène, M. Nguyen Thai Binh, PDG de Dong Tay Land Joint Stock Company, a déclaré qu'actuellement, en raison de la forte demande de logements réels, alors que le marché manque d'offre de produits, de nombreuses personnes doivent louer des maisons.

Selon M. Binh, lors des bonnes années de marché comme 2018-2021, les clients ne s'intéressent pas au prix de vente (combien d'argent par mètre carré), mais plutôt à combien d'argent ils doivent dépenser en premier pour acheter un bien immobilier. Car lors de l'achat d'un appartement, les clients paient 30% à l'avance et empruntent les 70% restants.

Ensuite, pour attirer plus d'investisseurs, les investisseurs ont introduit une politique selon laquelle les clients n'ont besoin que de payer 25 % à l'avance et d'emprunter 75 %, ce ratio a ensuite été ajusté à la baisse dans le sens de 20 - 80 %, 15 - 85 %, 10 - 90 %. Même lorsque la pandémie de Covid-19 s'est produite, le marché a vu le concept d'acheter une maison pour 0 VND, ce qui signifie que les clients n'ont pas besoin de payer à l'avance, avec au moins 3 projets appliquant cette politique.

Cependant, lorsque le marché ralentit, les clients commencent à examiner de plus près les prix unitaires. Par exemple, un appartement à Ho Chi Minh Ville avec un prix unitaire de plus de 50 millions de VND/m2, avec 2 chambres et un prix de plus de 3 milliards de VND, est certainement très difficile à vendre en ce moment. Si le prix est inférieur à 2,5 milliards de VND par appartement, il sera plus facile à vendre.

« À ce stade, les clients hésitent beaucoup à choisir le prix total le plus bas, et lors du calcul du prix unitaire, celui-ci doit également être raisonnable. C'est un problème complexe pour les investisseurs », a déclaré le PDG de Dong Tay Land Joint Stock Company.

Une enquête menée par l'Institut de services économiques, financiers et immobiliers Dat Xanh (DXS-FERI) sur la nouvelle offre sur les marchés de Hanoi, Ho Chi Minh-Ville, Binh Duong, Da Nang et Nha Trang montre que le nombre d'appartements dont le prix est compris entre 2,5 et 3,5 milliards de VND représente 27 % ; Les appartements de 3,5 à 5 milliards de VND représentent 26 % ; Les appartements de plus de 5 milliards de VND représentent 24% et seulement 16% des appartements ont un prix de vente inférieur à 2,5 milliards de VND. Dans le même temps, jusqu'à 67 % des plus de 1 000 clients interrogés sont intéressés par des appartements de moins de 2,5 milliards de VND.

En fait, les investisseurs ne peuvent pas baisser le prix de vente des nouveaux projets car les coûts d’investissement ont trop augmenté, notamment les coûts fonciers, les coûts de construction, les coûts d’investissement, les coûts de mise en œuvre des entreprises, les coûts financiers, etc.

Prédisant la direction de la reprise du marché immobilier, les experts affirment que les types de biens immobiliers qui répondent à de réels besoins en matière de logement se rétabliront mieux que les types spéculatifs.

Selon M. Ngo Quang Phuc, directeur général du groupe Phu Dong, d'ici fin 2024, le pouvoir d'achat se concentrera toujours uniquement sur les groupes ayant de réels besoins en matière de logement. Il se peut qu’un petit groupe d’investisseurs revienne sur le marché, mais pas suffisamment pour créer une percée en matière de liquidité. La reprise sera ici forte dans les segments d’appartements avec des prix abordables pour la majorité. Par exemple, les logements sociaux, les appartements de milieu de gamme et abordables sont intrinsèquement très demandés et abordables pour la majorité des acheteurs de logements. D’autres types seront régis par le potentiel de croissance de l’économie.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a également déclaré que les types de biens immobiliers dans lesquels les gens vivent réellement, tels que les appartements et les maisons privées, jouent un rôle de premier plan sur le marché. Cependant, le marché immobilier est toujours confronté à des difficultés de trésorerie et a besoin de plus de temps pour résoudre le problème.

« Actuellement, une grande partie des flux de trésorerie est investie dans des obligations et des projets dont les problèmes juridiques restent non résolus. Des politiques sont nécessaires pour stimuler les flux de trésorerie sur le marché. Le volume de l'épargne reste très important, et si ce problème n'est pas résolu, le marché ne pourra pas se redresser complètement. Une fois ce problème résolu, le marché entrera véritablement dans une période de prospérité et de stabilité », a déclaré M. Quoc Anh.

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