Les investisseurs « hésitent » avec les appartements et se tournent vers le segment « king » ; Perspectives du marché 2024-2025

Ne s’intéressant plus aux appartements, les investisseurs investissent dans l’achat de terrains en banlieue ; récupéré plus de 1 400 hectares de terres ; Les dernières procédures en matière d'attribution et de location de terrains pour les projets d'investissement en mer... sont les dernières nouvelles immobilières.

Le marché immobilier a récemment montré des signaux plus positifs concernant l’accès au capital, tant de la part des entreprises que des clients. (Photo : HA)

Les « grands » commentent le marché

Lors de la réunion annuelle avec les actionnaires, les dirigeants des grandes entreprises ont donné des prévisions et des commentaires sur le marché immobilier de cette année, avec des opportunités mêlées de défis.

En évaluant le marché immobilier cette année, M. Pham Thieu Hoa, président du conseil d'administration de Vinhomes, a déclaré que le point positif était les trois lois relatives à l'immobilier adoptées par l'Assemblée nationale, qui aideront le marché à devenir plus transparent et plus clair. Toutefois, pour que ces lois aient un impact positif sur le marché, il faut attendre que les décrets d'application entrent en vigueur, a-t-il déclaré.

Mme Nguyen Thu Hang, directrice générale de Vinhomes, a estimé que le marché se redresserait, mais pas aussi rapidement que prévu.

Selon Mme Hang, le marché a récemment montré des signaux plus positifs concernant l’accès au capital, tant de la part des entreprises que des clients. Les acheteurs de maisons bénéficient désormais de meilleurs taux d’intérêt qu’auparavant, avec un taux d’intérêt fixe pour les deux premières années à 6-6,5 %/an. Cela crée les conditions et la confiance nécessaires pour que les acheteurs de maisons reviennent sur le marché.

En ce qui concerne Nam Long Investment Joint Stock Company, M. Nguyen Xuan Quang, président du conseil d'administration, a souligné à la fois les opportunités et les défis.

M. Quang a analysé que le premier défi est lié au marché et aux produits. Le marché présente un déséquilibre entre l’offre et la demande dans différents segments immobiliers, une crise de confiance entraîne une réduction des liquidités et une augmentation des stocks.

Le deuxième est le défi financier alors que les dettes existent toujours, les lots d'obligations, bien que prolongés, persisteront encore en 2024 et 2025. Le troisième est le défi juridique du projet alors qu'actuellement certaines lois se chevauchent encore.

Cependant, selon lui, le marché ouvre également de nombreuses opportunités différentes telles qu'une forte demande réelle de logements, des segments de logements abordables et le développement de logements sociaux. Les taux d’intérêt des prêts ont baissé, encore plus bas qu’avant le Covid-19 et sont compétitifs avec de nombreux autres pays, ils sont donc très attractifs.

En particulier, de nouvelles lois relatives à l’immobilier viennent d’être promulguées. Le gouvernement a déployé de grands efforts pour créer, supprimer et promouvoir les obstacles du marché au développement durable.

Pour Dat Xanh Group, une société avec de nombreux projets à Ho Chi Minh-Ville et Dong Nai, M. Luong Tri Thin - président du conseil d'administration - a déclaré qu'après la fin du Covid-19, l'économie déclinera et affectera le marché immobilier.

Après les récentes vacances du Têt, le marché a commencé à montrer des signes de reprise positive. Les produits d'appartements ont de nouveau enregistré des transactions au premier trimestre, bien que pas aussi élevées que les années précédentes, mais par rapport aux deux derniers trimestres de 2023 et au premier trimestre de 2023, le nombre de transactions a doublé, notamment à Hanoi, il est 3 fois plus élevé.

Dans une telle situation générale, M. Thin constate que le marché présente encore des points positifs, notamment une pénurie de l'offre moyenne ; La demande de logements de la part des citoyens reste très importante ; Les flux de trésorerie bon marché sont très bons maintenant, de nombreux clients empruntent sur une durée de 20 ans, le taux d'intérêt fixe sur 3 ans n'est que de 5 à 6 %/an.

Au niveau global, le marché général s’améliorera cette année et 2025 connaîtra des changements positifs.

Les immeubles d'appartements se refroidissent, les investisseurs investissent dans l'achat de terrains en banlieue

Les prix des appartements ont augmenté de manière continue au cours des dernières années et ont augmenté de façon spectaculaire au cours des premiers mois de cette année. Selon les informations récentes du marché, M. Hoang Hai - Directeur du Département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier (Ministère de la Construction) - a déclaré que le prix de vente moyen de certains projets à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville fluctue autour de 50 à 70 millions de VND/m2.

Selon M. Hai, à Hanoi, les prix des appartements à vendre n'ont cessé d'augmenter sur les marchés primaire et secondaire. Il est à noter qu'il existe des projets d'appartements qui sont utilisés depuis 5 à 10 ans, et même les anciens immeubles d'appartements de grande hauteur voient leurs prix augmenter considérablement.

Cependant, le chef du ministère de la Construction a commenté que certains immeubles d'appartements ayant connu des hausses de prix soudaines ont enregistré très peu de transactions et presque aucune transaction.

En fait, le prix élevé des appartements a fait « hésiter » de nombreux investisseurs et même de vrais acheteurs. De nombreuses personnes décident d’arrêter d’acheter et de vendre des appartements à ce moment-là.

Les prix élevés et la rareté de l’offre d’appartements à Hanoi à l’heure actuelle ont rendu de nombreux investisseurs réticents à investir dans ce segment. Les personnes expérimentées profiteront de cette période pour récupérer des terrains en banlieue.

De nombreux investisseurs se tournent vers le segment du foncier et du logement privé. La raison est que les terrains de banlieue ont encore des « points bas » en termes de prix, donc investir dans des appartements est plus approprié à l'heure actuelle. Il est toutefois nécessaire de choisir d’investir dans des produits dotés d’un statut juridique clair, d’une planification et d’un potentiel d’augmentation de prix grâce à de bonnes infrastructures.

Le marché foncier connaît une tendance fulgurante ces derniers temps. Le rapport sur le marché immobilier du premier trimestre et les prévisions pour le deuxième trimestre de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que de nombreux quartiers suburbains de Hanoi connaissent une augmentation soudaine des prix des terrains, en particulier pour les parcelles de terrain subdivisées.

Par rapport au quatrième trimestre 2023, les prix des terrains ont augmenté d'environ 5 %, tandis que le marché à la périphérie de Hanoi et à proximité des parcs industriels a augmenté de 10 à 20 %.

« Les prix des terrains ont cessé de baisser dans de nombreux endroits. Les terrains dont le prix est inférieur à 2 milliards de dongs dans les banlieues, les provinces et les villes, bénéficiant d'un statut juridique garanti, d'infrastructures et de services publics disponibles, ont enregistré une hausse de prix allant jusqu'à 40 % par rapport à la période la plus difficile du marché », cite le rapport VARS.

Cette unité a également averti les investisseurs d'être très prudents avant de dépenser de l'argent pour acheter des terrains à ce moment-là, et de rechercher soigneusement le prix du segment pour éviter de former des « fièvres virtuelles », provoquant des risques dangereux, alors que le marché est encore en cours de reprise.

Commentant le marché immobilier cette année, de nombreux experts affirment que « le terrain est toujours roi » pour l'investissement à long terme. Les investisseurs qui disposent de « capital » ou qui utilisent un faible effet de levier financier peuvent envisager d’investir.

Bien que ce soit considéré comme un bon moment pour envisager d'investir, les experts recommandent également aux investisseurs de bien réfléchir pour éviter de tomber dans le « piège » de la baisse des prix.

Récupération de plus de 1 400 hectares de terres dans le district de Yen Dung, Bac Giang

Selon le plan d'aménagement du territoire 2024 du district de Yen Dung, qui vient d'être approuvé par le Comité populaire de la province de Bac Giang, la localité récupérera 1 411,45 hectares de terres cette année.

Plus précisément, le district de Yen Dung récupérera 1 360,23 hectares de terres agricoles, dont 1 111,93 hectares de terres rizicoles à récupérer, 20,47 hectares de terres pour d'autres cultures annuelles, 208,62 hectares de terres pour les cultures pérennes, 19,21 hectares de terres pour l'aquaculture et 51,23 hectares de terres non agricoles. Les communes avec de grandes superficies à récupérer sont Tien Phong (32 ha), Yen Lu (221,2 ha), la ville de Tan An (124,66 ha), la ville de Nham Bien (109,53 ha)...

Un coin de la ville de Nham Bien, district de Yen Dung, province de Bac Giang. (Source : Journal XD)

Le Comité populaire de la province de Bac Giang demande au Comité populaire du district de Yen Dung d'être responsable devant la loi de l'exactitude des informations, des données, des documents, du système cartographique et de la base de données du plan d'aménagement du territoire approuvé pour 2024 ; sur la conformité des informations et des données du plan ci-dessus avec l'adaptation de l'aménagement du territoire à l'horizon 2030 et les réglementations légales lors de la proposition d'une liste de travaux et de projets dans la zone.

Achever la publication de tous les documents du plan d'aménagement du territoire 2024 approuvés sur le portail/site Web du Comité populaire du district de Yen Dung, et organiser en même temps l'annonce et la diffusion du contenu du plan ci-dessus conformément aux dispositions de la loi.

Le Comité populaire de la province de Bac Giang a également demandé au district de Yen Dung de procéder à la gestion des terres, à la récupération des terres, à la conversion de l'utilisation des terres, à l'attribution des terres et à la location des terres conformément au plan d'utilisation des terres approuvé ; Exécuter des projets et des travaux conformément à la loi. Organiser l'inspection et la supervision régulières de la mise en œuvre du plan d'aménagement du territoire 2024 pour les Comités populaires au niveau des communes.

Procédures d'attribution et de location de terres pour les projets d'investissement en matière d'empiètement sur la mer

Le gouvernement vient de publier le décret 42/2024/ND-CP sur les activités d’empiètement en mer. En conséquence, la zone maritime identifiée pour l'empiètement doit avoir un emplacement, une superficie, une limite et des coordonnées spécifiques déterminés conformément aux dispositions de la loi sur la mesure et la cartographie. La détermination des zones maritimes susceptibles d’empiéter sur la mer dans le cadre de l’aménagement du territoire et des plans d’aménagement doit garantir les principes prescrits dans la loi foncière de 2024.

Le décret stipule clairement que pour les projets d'investissement en matière d'empiètement sur la mer ou les projets d'investissement comportant des éléments d'empiètement sur la mer utilisant des capitaux d'investissement publics, les procédures d'attribution et de location des terres doivent être conformes aux dispositions de la clause 3 de l'article 68 du décret 43/2014/ND-CP. Dans le cas d'un projet d'investissement d'empiètement sur la mer ou d'un projet d'investissement avec un élément d'empiètement sur la mer pour développer des fonds fonciers, après avoir terminé l'empiètement sur la mer et avoir été accepté conformément à la réglementation, l'investisseur du projet d'empiètement sur la mer doit remettre la totalité de la zone de terrain récupéré et les travaux de construction (le cas échéant) à l'agence d'État compétente pour procéder à l'attribution des terres et à la location des terres pour que les organisations et les particuliers puissent les utiliser conformément aux dispositions de la loi sur les terres.

Français Pour les projets d'investissement de remise en état des terres ou les projets d'investissement comportant des éléments de remise en état des terres utilisant des capitaux étrangers pour l'investissement public et les projets utilisant d'autres sources de capitaux, l'ordre et les procédures d'attribution et de location des terres sont les suivants : En cas d'attribution et de location des terres par le biais d'une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, l'ordre et les procédures prescrits à la clause 5 de l'article 68 du décret 43/2014/ND-CP et à la clause 21 de l'article 1 du décret 148/2020/ND-CP doivent être appliqués ;

En cas d'attribution de terrains ou de location de terrains en cas de sélection d'investisseurs par appel d'offres conformément aux dispositions de la loi sur les appels d'offres ou en cas d'approbation d'investisseurs conformément aux dispositions de la clause 3, article 29 de la loi sur l'investissement de 2020, les procédures d'attribution de terrains et de location de terrains conformément à la clause 3, article 68 du décret 43/2014/ND-CP s'appliquent ;

En cas d'attribution ou de location de terres sans vente aux enchères de droits d'utilisation des terres, celle-ci sera mise en œuvre conformément à l'ordre et aux procédures prescrits à l'article 68, clause 3, du décret 43/2014/ND-CP.

L'investisseur d'un projet d'investissement d'empiètement sur la mer ou d'un projet d'investissement comportant un élément d'empiètement sur la mer, lors du dépôt d'une demande d'attribution de terrain, de bail foncier ou d'attribution de zone maritime, avec le projet d'investissement d'empiètement sur la mer ou l'élément d'empiètement sur la mer du projet d'investissement, a été approuvé par une agence d'État compétente.

Les comités populaires provinciaux décident d'attribuer des terres et de louer des terres en même temps qu'ils attribuent des zones maritimes pour la poldérisation. Les investisseurs dans des projets d'investissement visant à empiéter sur la mer ou dans des projets d'investissement comportant des éléments d'empiètement sur la mer n'ont pas à payer de frais pour l'utilisation des zones maritimes afin de mener des activités d'empiètement sur la mer.

Le délai pour déterminer que l'utilisateur du terrain doit mettre le terrain en service est calculé à partir de la date de notification de l'acceptation des résultats de la totalité ou d'une partie de la zone d'empiètement maritime achevée en fonction de l'avancement du projet d'investissement d'empiètement maritime ou des éléments d'empiètement maritime dans le projet d'investissement.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html