Les terrains de banlieue ne sont pas destinés aux investisseurs amateurs, des points positifs sur le marché, les courtiers reviennent à la charge

Le marché se réchauffe, montre des signes d'amélioration, les choses à noter lors de l'investissement dans le foncier, Binh Dinh appelant à investir dans de nombreux projets, les réglementations sur l'indemnisation foncière lorsque l'État récupère des terrains résidentiels... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Le marché immobilier a enregistré depuis le début de l’année 2023 jusqu’à aujourd’hui une augmentation progressive du volume des transactions. (Source : DT)

Signes d'amélioration

Le rapport « Évaluation du processus de reprise du marché immobilier vietnamien au troisième trimestre 2023 et prévision de la situation du marché au quatrième trimestre 2023 » de l'Association vietnamienne de l'immobilier (Vnrea) vient d'être achevé, indiquant clairement que la liquidité du marché immobilier au troisième trimestre 2023 s'est améliorée par rapport à la période difficile de la fin de 2022 et dans les premiers mois de l'année, le marché a commencé à enregistrer de nombreux « points lumineux » dans des localités telles que : Hanoi, Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh Ville... des endroits où l'investissement dans les infrastructures et les transports est encouragé, avec de nombreuses sources d'offre adaptées à la demande.

Selon une enquête récente de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), jusqu'à 60 % des investisseurs qui ont participé au marché immobilier continueront d'investir si les taux d'intérêt bancaires continuent de baisser. Le marché immobilier enregistre une hausse progressive des transactions depuis le début de l'année. Si au deuxième trimestre 2023, le marché a enregistré 3 700 transactions, soit une augmentation de 37% par rapport aux 2 700 transactions du premier trimestre, au troisième trimestre, le marché a enregistré près de 6 000 transactions, soit 1,5 fois plus qu'au deuxième trimestre et plus de deux fois plus qu'au premier trimestre.

Selon les représentants des entreprises immobilières, le marché des appartements et des logements dans les grandes villes montre actuellement des signes de bonne absorption, en se concentrant sur le segment de prix inférieur à 10 milliards de VND dans la zone centrale.

Pour maintenir le cycle actuel de croissance du marché, des mécanismes et des politiques sont nécessaires pour améliorer l’offre stagnante. Les politiques immobilières doivent cibler toutes les classes sociales.

TS. Nguyen Van Dinh, vice-président de Vnrea, a déclaré que la demande réelle de logements augmente et augmentera certainement avec la croissance économique et l'urbanisation... Il est prévu qu'au Forum immobilier de fin 2023, Vnrea annoncera des indices immobiliers, qui serviront de base de référence aux développeurs de projets, afin que lorsque le projet sera formé, il puisse répondre à 60 à 70 % de la demande réelle, garantissant ainsi les exigences pour attirer les investisseurs nationaux et étrangers.

Les experts immobiliers ont également commenté que les projets de loi sur le logement, la loi sur le foncier, la loi sur les affaires immobilières adoptés lors de la 6e session de la 15e Assemblée nationale, qui ont conduit à la suppression des « goulots d'étranglement » juridiques, des sources de capitaux et au retour de la confiance des investisseurs sur le marché principal... seront des conditions décisives pour que le marché revienne véritablement à la normale.

Le marché immobilier du quatrième trimestre 2023 constituera un tremplin pour la reprise du marché à partir de 2024, en particulier dans les zones offrant une grande marge de développement, une planification synchrone et moderne, des infrastructures axées sur l'investissement et des niveaux de prix bas...

Le marché foncier de banlieue se réchauffe

Récemment, le marché foncier s'est progressivement amélioré après que l'interdiction de division et de vente des terres a été progressivement « levée ». Dans de nombreuses zones suburbaines de Hanoi ou provinces suburbaines comme Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh... les transactions ont commencé à réapparaître, bien qu'encore assez petites.

Par exemple, dans la zone des communes de Binh Yen et Tan Xa dans le district de Thach That (Hanoï), le prix des terrains subdivisés sur des routes de 4 à 5 m de large est actuellement annoncé à la vente à 16-20 millions de VND/m2, en baisse d'environ 30 % par rapport à la période de « fièvre foncière ». En particulier, le prix des terrains divisés en parcelles séparées dans les ruelles n'est que de 11 à 12 millions de VND/m2, soit une baisse de 40 à 50 % par rapport à la période de fièvre.

Il est à noter que les courtiers immobiliers, après une période d'« évaporation » du marché, sont maintenant de retour et intensifient leurs ventes de terrains. Sur de nombreux sites de commerce immobilier, les informations sur les terrains à vendre varient de 600 millions de VND à plus d'un milliard de VND.

Selon le rapport du marché immobilier du troisième trimestre de VARS, le segment des terrains avec livres rouges et des logements commerciaux de moins de 2 milliards de VND connaît une nette augmentation du volume des transactions. En particulier dans les zones bénéficiant d'investissements en infrastructures ou dans les zones adjacentes aux parcs industriels, les prix de vente ont augmenté de 5 à 7 % par rapport au trimestre précédent.

C'est également le seul segment positif du type de terrain, car avec des terrains dont le prix est de 3 milliards de VND/parcelle ou plus, la situation des transactions est encore assez sombre.

Le potentiel des terrains suburbains existe toujours, mais selon les experts, les investisseurs doivent être prudents car le marché actuel présente encore des risques potentiels, notamment en termes de liquidité. Sans compter que le marché foncier subdivisé est encore, dans une certaine mesure, sous le contrôle des « grands ».

L'expert immobilier Tran Khanh Quang a commenté que le marché de cette année offre des opportunités, mais qu'elles sont assez faibles, et que l'opportunité ne pourrait vraiment mûrir qu'en 2024. Le foncier restera un segment à forte rentabilité, mais il n'est actuellement pas destiné à la majorité et doit être soigneusement sélectionné.

M. Quang a déclaré que le foncier constituerait une opportunité pour deux groupes : les investisseurs professionnels et les acheteurs de biens immobiliers disposant d'argent liquide. Les investisseurs amateurs ne devraient pas « se lancer » ou s’ils le souhaitent, ils ont besoin d’un flux de trésorerie à long terme, avec une vision à 3-5 ans.

« En fonction de la situation réelle, les investisseurs peuvent proposer une remise de 30 %, puis de 25 %, puis de 20 %. Les acheteurs doivent négocier avec audace et conclure l'affaire avec une remise de 15 à 20 %, ce qui est une remise réalisable. Les derniers mois de cette année et début 2024 pourraient être le moment le plus propice pour investir », a noté l'expert.

Dans le même temps, certains investisseurs professionnels estiment que les terrains urbains situés à la périphérie des grandes villes sont presque saturés et que le taux de rendement sera plus faible. Même si les prix des terrains dans de nombreuses provinces sont encore assez bas, la marge de hausse sera plus importante.

Cependant, des profits élevés s’accompagnent également de grands risques. Par conséquent, pour être sûrs, lorsqu’ils investissent dans des terres provinciales, les investisseurs doivent déterminer le temps d’attente qui peut aller jusqu’à 3 à 5 ans ou plus. Ceci ne convient qu'aux flux de trésorerie inactifs, l'effet de levier financier ne doit pas être utilisé.

Binh Dinh appelle à investir dans de nombreux domaines, avec un projet d'une valeur de 14 milliards USD

Le portail d'information électronique du Comité populaire provincial de Binh Dinh vient de publier une liste de 151 projets appelant à des investissements dans la localité dans de nombreux domaines différents. Les secteurs de l'immobilier, des services, du commerce et du tourisme comptent jusqu'à 80 projets, représentant la majorité du portefeuille d'appels d'investissement.

Le projet avec le plus gros capital d'investissement est l'investissement dans la zone urbaine de la subdivision n° 1, zone urbaine d'écotourisme de Nhon Hoi avec un capital total d'environ 14 milliards USD, sur une superficie de plus de 57 hectares. Vient ensuite le projet d'investissement dans la zone urbaine de la subdivision n° 3, zone urbaine d'écotourisme de Nhon Hoi, avec un capital d'investissement de 10 milliards USD et une superficie de 36 hectares. Un autre projet est la zone hôtelière de grande hauteur au point n° 1, zone touristique de la plage de Nhon Ly - Cat Tien, avec une superficie de près de 34 hectares et un capital d'investissement de 2 milliards USD.

Certains projets ont de grandes superficies comme la Zone Agricole combinée à l'écotourisme dans la commune de Tay Phu (300 ha) ; Zone résidentielle, de services et commerciale le long de la côte de la ville de Hoai Nhon (300 ha) ; Projet d'écotourisme de La Vuong (250-300 ha) ; Station écotouristique haut de gamme de Bai Con (100 ha) ; Zone touristique du barrage de Van Phong (70 ha) avec un capital d'investissement en fonction de l'échelle.

Le secteur des infrastructures est également au centre des préoccupations du Comité populaire de la province de Binh Dinh avec 30 projets de parcs industriels et de pôles industriels. Dans lequel, le seul projet de parc industriel est le parc industriel de Bong Son, d'une superficie de 250 hectares dans le quartier de Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc, Lai Khanh Nam. Les 29 projets de clusters industriels restants se situent dans différentes localités, avec une superficie de moins de 100 hectares.

En outre, la province de Binh Dinh appelle également à investir dans 9 projets agricoles et aquacoles ; 2 projets médicaux; 8 projets industriels de soutien ; 12 projets dans le domaine de la collecte et du traitement des eaux usées et des eaux domestiques ; 3 projets de construction de cimetières; 3 projets énergétiques ; 4 projets de marché.

Selon les dernières données du Département de la planification et de l'investissement de la province de Binh Dinh, au cours des 9 premiers mois de cette année, la province a attiré 6 nouveaux projets d'IDE enregistrés avec un capital d'investissement total de 46,2 millions USD. En ce qui concerne les investissements nationaux, la province a attiré 62 nouveaux projets avec un capital enregistré total de près de 13 387 milliards de VND.

Au cours des 9 premiers mois, la province a attiré 68 nouveaux projets avec un capital enregistré total de 17 960 milliards de VND, dépassant le plan annuel de 13 %. Parmi eux, 17 projets se situent dans des zones économiques et des parcs industriels avec un capital social total de plus de 2 431 milliards de VND ; 51 projets en dehors des zones économiques et des parcs industriels avec un capital d'investissement total de plus de 15 529 milliards de VND.

Réglementation sur l'indemnisation foncière lorsque l'État récupère des terrains résidentiels

L’article 79 de la loi foncière de 2013 stipule clairement une compensation foncière lorsque l’État récupère des terrains résidentiels.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Lorsque l'Etat récupère des terrains attenants à des logements, les ménages et les particuliers doivent déménager leur résidence sans remplir les conditions d'indemnisation des terrains d'habitation. S’ils n’ont pas d’autre endroit où vivre, l’État vendra, louera, louera avec option d’achat des logements ou leur attribuera des terrains résidentiels moyennant des frais d’utilisation du sol. (Source : CafeF)

Plus précisément, les ménages et les particuliers utilisant des terres résidentielles, les Vietnamiens résidant à l'étranger qui possèdent des maisons rattachées à des droits d'utilisation des terres au Vietnam et qui sont éligibles à une indemnisation comme prescrit à l'article 75 de la présente loi lorsque l'État récupère des terres seront indemnisés comme suit :

Dans le cas où il n’existe pas d’autre terrain ou maison d’habitation dans la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré, l’indemnisation sera versée sous forme de terrain ou de maison d’habitation ; Dans le cas où une compensation sous forme de terrain ou de logement n’est pas nécessaire, l’État compensera en espèces.

Dans le cas où il subsisterait des terrains résidentiels ou des maisons dans la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré, une indemnisation sera versée en espèces. Pour les localités disposant de fonds fonciers, une compensation sous forme de terrain sera envisagée.

Les organisations économiques, les Vietnamiens résidant à l'étranger et les entreprises à capitaux étrangers qui utilisent des terres pour mettre en œuvre des projets de construction de logements lorsque l'État récupère des terres, s'ils remplissent les conditions d'indemnisation prescrites à l'article 75 de la présente loi, seront indemnisés pour les terres.

Le Gouvernement précisera cet article. En conséquence, dans les cas où il n’existe pas d’autre terrain ou maison d’habitation dans la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré, l’indemnisation sera versée sous forme de terrain ou de maison d’habitation ; Dans le cas où une compensation sous forme de terrain ou de logement n’est pas nécessaire, l’État compensera en espèces.

Conformément à l’article 66 de la loi foncière de 2013, le pouvoir de récupérer des terres est stipulé comme suit :

Le Comité populaire provincial décide de récupérer des terres dans les cas suivants : Récupération de terres auprès d'organisations, d'établissements religieux, de Vietnamiens résidant à l'étranger, d'organisations étrangères ayant des fonctions diplomatiques et d'entreprises à capitaux étrangers, à l'exception des cas spécifiés au point b, clause 2 du présent article. Récupération des terres agricoles appartenant au fonds foncier public des communes, des quartiers et des villes.

Le Comité populaire au niveau du district décide de récupérer des terres dans les cas suivants : Récupération de terres pour les ménages, les particuliers et les communautés résidentielles. Récupération de terrains résidentiels auprès de Vietnamiens résidant à l'étranger et autorisés à posséder des maisons au Vietnam.

Dans le cas où la zone de récupération des terres comprend à la fois les sujets spécifiés aux clauses 1 et 2 du présent article, le Comité populaire provincial décide de récupérer les terres ou autorise le Comité populaire du district à décider de récupérer les terres.

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