Les prix de l'immobilier très élevés rendent les investisseurs hésitants

Les prix de l’immobilier à Hanoi sont en constante augmentation, surtout dans les banlieues. De nombreux investisseurs ont temporairement arrêté de négocier pour observer le marché car ils constatent des risques croissants.

Les prix de l’immobilier à Hanoi sont en constante augmentation, surtout dans les banlieues. De nombreux investisseurs ont temporairement arrêté de négocier pour observer le marché car ils constatent des risques croissants.

De nombreux terrains en banlieue, à des dizaines de kilomètres du centre, coûtent jusqu'à des centaines de millions de VND/m2 (Photo : TV)

Prix ​​incroyable

Debout avec anxiété devant la porte d'une salle de vente aux enchères de terrains dans le district de Hoai Duc, M. Thanh Luong, un courtier, n'arrêtait pas de soupirer lorsqu'il entendit que l'enchère gagnante avait atteint 90 millions de VND/m2. Il estime que des terres aussi chères seront très difficiles à liquider. Pour trouver des clients, les équipes ont même baissé le prix de vente, de plusieurs centaines de millions de dongs à quelques dizaines de millions de dongs par lot.

« Les terrains mis aux enchères sont tous achetés et vendus par des investisseurs. À chaque transaction, le prix augmente légèrement. Les investisseurs F0, F1 et F2 ont encore la possibilité de réaliser un bénéfice, mais je ne comprends pas comment les investisseurs F3 et F4 pourraient vendre à un prix plus élevé, alors que la valeur totale du terrain est déjà très élevée, environ 10 milliards de VND », a expliqué M. Luong.

Présent dans la plupart des ventes aux enchères de terrains à Hanoi, un investisseur nommé M. TN partage également le même avis. Cette année, de nombreux groupes d'autres localités se sont rués aux enchères de terrains dans les banlieues de la capitale et ont payé des prix très élevés, dépassant l'acceptation du marché.

Les prix des terrains à Hanoi sont actuellement à un niveau très élevé, donc les investisseurs qui ont tendance à « surfer » seront très aventureux. S’ils investissent de l’argent à ce stade, le risque est très élevé.

À Hanoï, le marché foncier aux enchères, en particulier, et le marché immobilier en général, sont tous ancrés à des prix très élevés. Je dois dire que la situation actuelle est extrêmement élevée. De nombreux groupes que je connais ont hoché la tête et quitté la salle des enchères en voyant apparaître le chiffre de 90 à 100 millions de VND/m² sur la liste des prix », a déclaré M. TN.

Pas inférieurs à Hoai Duc, les prix des terrains à Dong Anh établissent également de nouveaux jalons. M. Hai Trieu, un investisseur avec de nombreuses années d'expérience « réelle » dans la localité, a déclaré que les terrains près du pont de Tu Lien ont été achetés par de nombreuses personnes depuis la fin de l'année dernière avec un prix de transaction d'environ 90 millions de VND/m2. Ils le revendent actuellement jusqu'à 180 millions de VND/m2. On s'attend à ce que lorsque le pont sera en construction, le prix grimpe probablement à 200-250 millions de VND/m2.

« La plupart des terrains à vendre dans le district de Dong Anh appartiennent à des investisseurs. Presque aucun terrain ni maison n'est vendu à des fins résidentielles. Chaque changement de propriétaire entraîne une hausse du prix du terrain de plusieurs milliards de dongs, une hausse qui ne semble pas près de s'arrêter », a expliqué M. Trieu.

La chaleur du marché immobilier s’est même propagée au segment des terres agricoles. Mme Thuy Quynh (investisseur) est toujours surprise par les dépenses de ses « concurrents » dans le secteur. Fin novembre 2024, elle a été invitée par un investisseur, qui est également propriétaire du terrain, à racheter plus de 800 mètres carrés de rizières dans la commune de Hien Ninh (district de Soc Son), pour environ 500 millions de VND.

« J'apprécie beaucoup ce terrain car son prix est inférieur à la moyenne. De plus, la loi foncière de 2024 élargissant le champ d'application de l'achat de rizières contribue également à rendre ce segment plus attractif. J'avais choisi une date pour déposer l'acompte, mais pour des raisons familiales, j'ai dû reporter l'achat », a regretté Mme Thuy Quynh.

Un peu plus d’une semaine après que Mme Quynh se soit retirée de la transaction, le propriétaire du terrain a trouvé un nouveau client. Cette personne l'a même racheté à un prix plus élevé, jusqu'à 580 millions de VND. Mme Quynh elle-même se sent très surprise par la liquidité de ce segment. C’est un signe que le sentiment du marché est élevé.

Analyser le marché pour éviter la « chasse aux pics »

Selon M. Hai Trieu, le quatrième trimestre 2024 peut être considéré comme le pic des prix de l'immobilier résidentiel dans les zones suburbaines. Les chances d’une hausse des prix sont presque impossibles. Par conséquent, les investisseurs qui ont tendance à « surfer » prendront un risque très important s’ils investissent de l’argent à ce stade. La plupart des personnes qui « détiennent » des terrains en banlieue sont déterminées à investir à moyen et long terme, au moins sur 3 à 5 ans.

Bien qu'il vienne du secteur immobilier de banlieue, M. TN a admis qu'il se sentait inquiet face à la hausse « galopante » actuelle des prix. En plus des informations négatives sur les terrains mis aux enchères et de la hausse des taux d'intérêt bancaires, cet investisseur estime que le marché est sur le point d'atteindre un stade où il n'a plus la force de rebondir et va évoluer latéralement. Il est également possible que les flux de trésorerie quittent le marché de Hanoi et se déplacent vers les provinces voisines, voire vers Hô-Chi-Minh-Ville.

S'adressant à un journaliste du journal Dau Tu, M. KN, directeur d'une société spécialisée dans le commerce foncier, a déclaré que les prix de l'immobilier à Hanoi ont atteint un nouveau « niveau ». Cela s’explique en partie par le fait qu’il n’existe plus de petites parcelles de terrain disponibles.

Selon les dispositions de la loi foncière de 2024, la superficie minimale pour un lotissement dans les quartiers et les villes est d'au moins 50 mètres carrés. Dans les communes du delta, elle est de 80 mètres carrés ou plus. La superficie des terrains est plus importante, ce qui augmente la valeur totale investie par les investisseurs. Par exemple, dans le district de Soc Son, il est actuellement très difficile pour les investisseurs disposant d'un capital inférieur à 1 milliard de VND de trouver un terrain bien situé », a analysé M. KN.

Ce directeur recommande que, pendant la « tempête des prix » du marché immobilier, les investisseurs limitent le recours à un effet de levier financier élevé. La sécurité devient encore plus une priorité lorsque les taux d’intérêt recommencent à augmenter. C'est le moment pour les investisseurs « surfeurs » de réévaluer leur stratégie d'investissement.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html