Un projet d'appartements à Cau Giay, en hausse de 30,7% en 1 an
En 2023, le marché immobilier est entré en récession, mais pas encore au niveau de la crise. Cependant, les prix de l’immobilier, notamment dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, continuent d’augmenter fortement.
Lors du séminaire « Identifier les flux financiers immobiliers » organisé le 12 décembre, M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de GP. Invest estime que le problème le plus important à résoudre à l’heure actuelle est le déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché.
Présentation du séminaire « Identifier les flux financiers immobiliers ». (Photo : BT)
M. Hiep a déclaré que les prix de vente des projets immobiliers continuent d'augmenter chaque jour. Par exemple, un projet dans le quartier de Mai Dich, dans le district de Cau Giay, au deuxième trimestre 2022, a été mis en vente à des prix allant d'environ 45 à 60,4 millions de VND/m2. Cependant, au troisième trimestre 2023, ce chiffre est passé à 58,8 - 69,2 millions de VND/m2.
Ainsi, le prix de vente des appartements de ce projet a augmenté de 14,5% à 30,7% au cours de l'année écoulée. Cela montre que, dans le secteur de l’immobilier, la demande réelle est très élevée mais l’offre est rare.
Concernant la cause de ce déséquilibre entre l’offre et la demande, le président du GP. Selon Invest, le problème réside dans les obstacles juridiques.
« 70 % des problèmes sont d'ordre juridique. C'est un sujet dont j'ai parlé à maintes reprises dans de nombreux forums, mais aujourd'hui je tiens encore à souligner que ce n'est qu'en résolvant les problèmes juridiques que le marché immobilier pourra être débloqué », a déclaré M. Nguyen Quoc Hiep.
Chef de file en médecine générale. Invest constate qu’actuellement trop de démarches administratives sont nécessaires, ce qui affecte grandement les entreprises.
Pour stimuler le financement immobilier, M. Nguyen Quoc Hiep a proposé qu'il soit nécessaire de continuer à restaurer la confiance dans les obligations d'entreprises, car de nombreuses entreprises immobilières ont des difficultés avec les obligations.
M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP. Investir. (Photo : BT)
En outre, le président GP. Invest Nguyen Quoc Hiep a également recommandé aux entreprises immobilières de faire bon usage des capitaux IDE, car ce flux de capitaux est assez bon marché.
Enfin, pour résoudre les difficultés actuelles du marché immobilier, M. Nguyen Quoc Hiep a également proposé que les agences compétentes disposent bientôt d'un plan d'évaluation foncière pour application locale, et en même temps raccourcissent le processus pour soutenir plus rapidement le crédit aux entreprises.
Partageant cet avis, l'avocat Nguyen Thanh Ha, président du cabinet d'avocats SBLaw, a déclaré que pour élaborer une politique d'investissement pour un projet immobilier, il existe vraiment de nombreuses difficultés pour les investisseurs. Les difficultés ne se limitent pas au financement et aux ressources nécessaires à la mise en œuvre des projets, mais concernent également les organismes chargés de délivrer les licences de projets.
Actuellement, dans un contexte où la loi foncière est en cours d’approbation et où les réglementations juridiques sur les investissements et les appels d’offres ne sont pas claires, il existe une crainte de responsabilité des agences d’État dans l’octroi de licences pour de nouveaux projets.
L'avocat Nguyen Thanh Ha a déclaré que normalement, lorsqu'un projet est soumis, les autorités soulèvent de nombreuses questions juridiques différentes.
Selon l'avocat, la loi au Vietnam n'est pas claire dans de nombreux cas et de nombreuses procédures sont compliquées. Il faut 3 à 4 ans pour qu’un projet soit approuvé, et les investisseurs sont également très impatients.
C'est pourquoi, selon l'avocat Nguyen Thanh Ha, pour stimuler le financement immobilier, outre les efforts des investisseurs, il faut également compter avec le soutien des agences de gestion de l'État.
Concentrer toutes les ressources sur le logement social
Dans le même temps, le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré que le flux financier actuel dans l'ensemble de l'économie est bloqué et risque de durer.
Selon M. Nghia, il existe une tendance mondiale à l’épargne, mais pas parce que les gens n’ont pas d’argent.
Aux États-Unis, le chômage est faible, les emplois sont bons, les revenus sont élevés, les Européens aussi, mais ils continuent d’épargner. Ils épargnent parce qu’ils sentent que les prix augmentent et que les taux d’intérêt sont élevés, tandis que les Américains empruntent souvent pour dépenser.
« Deuxièmement, ils ressentent le risque de guerre et la hausse des prix de l'énergie, alors ils n'osent pas dépenser. Ensuite, les gens ressentent le besoin de nouveaux investissements, ils doivent donc épargner davantage et vivre plus simplement », a expliqué le Dr Le Xuan Nghia.
Dr. Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique monétaire et financière. (Photo : BT)
Le Dr Le Xuan Nghia a déclaré qu'à partir de 2026, tous les produits vietnamiens exportés vers l'Europe devront déclarer leurs émissions de gaz à effet de serre.
La Commission des valeurs mobilières de l’État (SSC) a également publié un manuel sur la déclaration des émissions de gaz à effet de serre pour les entreprises. Dans un avenir proche, il est possible que la Commission des valeurs mobilières de l’État exige que les entreprises déclarent leurs émissions de gaz à effet de serre avec leurs états financiers et les fassent auditer.
« Cela dit, les entreprises actuelles commencent à craindre d’emprunter des capitaux, et les banques ont également peur de prêter de peur que les anciens prêts soient bloqués et que les nouveaux prêts ne répondent pas aux critères écologiques », a déclaré M. Nghia.
« Le flux financier ne concerne que l'immobilier, car personne n'exige des entreprises immobilières qu'elles déclarent leurs émissions. C'est une excellente occasion de restaurer le marché immobilier, même si ce n'est pas une bonne opportunité, mais nous n'avons nulle part où aller, nous devons donc y aller. Dans les moments difficiles, il faut aussi trouver un endroit pour raviver les besoins de consommation de capital », a déclaré le Dr Le Xuan Nghia.
Actuellement, selon le médecin, le marché immobilier ainsi que le marché de la construction et le marché des capitaux se trouvent dans une situation désastreuse, alors que la dette des entrepreneurs et des sociétés liées s'élève à 170 000 milliards de VND. Les entrepreneurs du bâtiment n’osent actuellement qu’exploiter les investissements publics, sans oser se lancer dans l’investissement.
« On voit que le flux économique est vraiment au point mort, que toute l'économie est au point mort et qu'il n'y a qu'une seule issue : l'immobilier », a déclaré le Dr Le Xuan Nghia.
Pour débloquer le financement immobilier, le Dr Le Xuan Nghia a déclaré que toutes les ressources financières devraient être concentrées sur la construction de logements à bas prix et de logements sociaux. C'est un marché avec un très bon cash flow et une forte demande, mais nous ne pouvons pas encore le faire.
À travers une enquête sur 5 projets de logements sociaux à Hanoi, le Dr Le Xuan Nghia a constaté les difficultés suivantes :
Premièrement, les logements sociaux ne sont pas soumis à la taxe foncière, et ces terrains sont publics et ne peuvent pas être hypothéqués auprès des banques pour obtenir des prêts, donc les banques ne sont pas intéressées.
« Pourquoi ne pas taxer quelques pour cent pour en faire des terres privées pendant 50 ans, puis la banque pourra accepter des hypothèques ? », a demandé l'expert Le Xuan Nghia.
Deuxièmement, l’ensemble du mécanisme d’appel d’offres devrait être plus ouvert et toute entreprise compétente devrait être chargée de la construction en vue d’une mise en œuvre rapide.
Troisièmement, supprimer la réglementation selon laquelle les bénéfices ne peuvent pas dépasser 10 % afin que les entreprises construisant des logements haut de gamme, milieu de gamme et bas de gamme soient égales.
Quatrièmement, en ce qui concerne le financement des acheteurs de logements, il devrait être financé directement par le budget et non par les banques. Ou vous pouvez utiliser les banques pour financer comme le fait Singapour, par exemple, pour acheter un logement social, l'acheteur peut emprunter de l'argent à la banque et ne payer qu'un taux d'intérêt de 2,5%/an, les intérêts excédentaires étant compensés par le gouvernement.
Le Dr Le Xuan Nghia a souligné que la crise immobilière actuelle est due à un manque d'offre et à une demande excédentaire, et que les agences de gestion ne créent pas un environnement équilibré. Les experts réaffirment l'opinion selon laquelle il est nécessaire de concentrer toutes les ressources (juridiques, administratives, bancaires, budgétaires) pour résoudre les problèmes du logement social, abaissant ainsi le niveau des prix de l'ensemble du marché, restructurant ainsi ce système.
Source
Comment (0)