L’élimination de la méthode résiduelle ralentira-t-elle l’évaluation foncière ?

Les difficultés d’évaluation foncière ont « freiné » l’avancement du projet.

Selon une enquête du ministère de la Construction, plus de 50 % des projets immobiliers sont confrontés à des difficultés, des obstacles et une mise en œuvre lente en raison de la difficulté à déterminer les méthodes d'évaluation des terrains pour connaître le prix du marché. Il existe également des difficultés liées à la légalité, à la planification, à l’investissement, etc. En particulier, le temps nécessaire pour déterminer les seuls frais d’utilisation du sol prend 1 à 2 ans. Ce sont les raisons pour lesquelles l’offre en 2022 montre des signes de forte baisse par rapport à la même période l’année dernière.

Il convient de mentionner qu’après l’inspection de nombreux projets, l’évaluation foncière de nombreux projets a été encore plus lente qu’auparavant. Il y a des projets qui sont retardés de 2 à 3 ans, voire de 10 ans, sans que les prix des terrains soient déterminés. Ces dernières années, de nombreux projets d’investissement n’ont pas été approuvés en raison de ces problèmes.

Les opinions divergentes sur la détermination des prix des terrains rendent encore plus difficile la détermination du prix du « marché ». Pendant ce temps, les projets attendent toujours de payer l'argent aux autorités pour commencer la remise des terres. Cette valorisation foncière est également un problème dont se plaignent de nombreuses entreprises et localités car elle « retarde » l’avancement des projets d’investissement, notamment immobiliers.

La méthode basée sur les données ralentit-elle réellement l'évaluation foncière ? Figure 1 — L’évaluation tardive des terrains entraîne le retard de nombreux projets d’investissement immobilier pendant de nombreuses années.

L'absence de consensus sur l'évaluation foncière se reflète également dans de nombreux avis récents, notamment sur l'opportunité d'abandonner ou de conserver la méthode du surplus lors de l'évaluation foncière, car cette méthode n'est plus mentionnée dans le projet de décret modifiant et complétant le décret 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains.

En conséquence, de nombreux avis affirment que les méthodes de comparaison directe, de déduction et de revenu sont difficiles à remplacer complètement la méthode du surplus, en particulier pour les projets immobiliers. Par conséquent, le retrait de cette méthode du projet pourrait entraîner des difficultés s’ajoutant aux difficultés liées à la tarification, ce qui pourrait entraîner des retards dans la mise en œuvre du projet. En outre, le changement de méthode d’évaluation montre davantage l’instabilité de la politique, affectant les projets d’investissement qui sont évalués selon la méthode de l’excédent, affectant ainsi les résultats commerciaux des entreprises.

Partageant ce point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que Hô Chi Minh-Ville a principalement appliqué la méthode du surplus au cours des 8 dernières années pour calculer les frais d'utilisation des terres et les loyers des terrains pour les projets. 280/320 projets de logements commerciaux et de zones urbaines de la localité appliquent cette méthode, soit 87,5 %. Il est donc nécessaire de continuer à conserver la méthode de l'excédent, combinée à la modification de la circulaire 36/2014/TT-BTNMT détaillant la méthode d'évaluation foncière pour guider le calcul des estimations des coûts totaux et des revenus totaux supposés du projet afin qu'ils soient de plus en plus précis.

Toutefois, a déclaré cet expert, l'application de la méthode de l'excédent crée également certains risques juridiques pour les fonctionnaires et les personnes apparentées. Par exemple, le problème des erreurs importantes car la méthode du surplus est une estimation avec le coût total d'investissement et le revenu total du projet tous deux supposés, alors que la base la plus importante est la base de données d'entrée qui est inexacte, non mise à jour en temps réel... donc l'indice des prix moyen n'a pas été trouvé.

C'est pourquoi de nombreuses opinions suggèrent qu'au lieu d'éliminer la méthode de l'excédent, il faudrait prendre des mesures pour éliminer et améliorer la précision de la collecte d'informations lors de l'utilisation de cette méthode.

Pourquoi la méthode du surplus est-elle encore lente aujourd’hui ?

En réponse aux avis ci-dessus, lors de l'« Atelier sur l'évaluation appropriée des terres pour débloquer les projets » qui s'est tenu récemment, M. Dao Trung Chinh - Directeur du Département de la planification et du développement des ressources foncières, Ministère des ressources naturelles et de l'environnement, Chef de l'équipe de rédaction de la Loi foncière (amendée) a souligné que le projet de loi ne dit pas de l'abandonner, mais pour l'instant, la méthode du surplus ne sera pas appliquée.

La méthode basée sur les données ralentit-elle réellement l'évaluation foncière ? Figure 2 — La suppression de la méthode de l’excédent du nouveau projet a donné lieu à de nombreux désaccords.

Selon l'explication, dans la résolution 18-NQ/TW du Comité central sur la gestion de l'utilisation des terres, il est exigé que lors de la détermination des prix des terrains, il soit suivi de près le marché. Alors que la méthode du surplus prescrit de déterminer le prix en fonction des coûts et des revenus supposés. Par le passé, les informations sur les prix des terrains figurant sur les contrats de transfert étaient inférieures à la réalité. Si elle est déterminée en fonction de ce prix, elle rassurera l'évaluateur mais ne reflétera pas correctement le marché.

De plus, la méthode résiduelle dans sa mise en œuvre pratique comporte de nombreux éléments hypothétiques. Si un seul indicateur est modifié, le prix du terrain déterminé par la méthode du surplus sera très erroné. Sans compter qu'avec cette méthode, si la personne qui le fait est différente, la personne qui collecte les informations, les paramètres donneront également des prix différents.

En particulier, M. Chinh a également soulevé la question suivante : « Les localités et les investisseurs craignent que l'abandon de la méthode de l'excédent retarde l'évaluation foncière. La question est de savoir pourquoi la méthode de l'excédent est-elle toujours lente ? »

Selon lui, la base de données actuelle du marché est incomplète, non standardisée et ne reflète pas avec précision la valeur du marché. Par conséquent, dans un avenir immédiat, l'évaluation foncière selon la méthode du surplus ne sera pas appliquée. Par conséquent, dans le projet de loi foncière (amendé), lors de l'évaluation d'un terrain, au moins deux méthodes seront utilisées. Si ces deux méthodes ont des valeurs différentes, la valeur la plus élevée sera prise.

La loi actuelle prévoit cinq méthodes d’évaluation foncière, dont la méthode de comparaison directe ; méthode de soustraction; méthode du revenu; méthode du surplus; méthode du facteur d'ajustement. Le projet d'amendement au Décret n° 44/2014/ND-CP et à la Circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT, qui est en consultation auprès du Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement, ne prévoit que trois méthodes : la méthode de comparaison, la méthode des revenus et la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain.
Avec cette option, le projet a reçu de nombreux avis tournant autour des méthodes actuelles d'évaluation foncière que l'organisme de rédaction a proposé de modifier, dans lesquelles l'élimination de la méthode du surplus suscite le plus de débats.

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