Proposition permettant aux investisseurs de recevoir des droits d'utilisation du sol conformément à l'urbanisme
Récemment, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), vient d'envoyer un document demandant au Comité permanent de l'Assemblée nationale, à un certain nombre de commissions de l'Assemblée nationale et au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de modifier un certain nombre d'articles et de clauses du projet de loi sur le foncier (amendé).
Proposer et créer les conditions permettant aux investisseurs de négocier des droits d’utilisation du sol (LUR) pour des types de terrains adaptés à la planification de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux.
Créer les conditions permettant aux investisseurs de négocier les droits d’utilisation des terres pour les types de terrains adaptés à la planification de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux.
L'Association a constaté que le point b, clause 1, le point a, clause 4 et la clause 6 de l'article 128 du projet de loi foncière (amendé) présentent un certain nombre de lacunes et de limitations, et sont même incompatibles avec la résolution 18-NQ/TW du 16 juin 2022 du Comité central du Parti.
Car, le point b, clause 1 et clause 6, de l'article 128 du projet de loi foncière (amendé) stipulent : Dans le cas de l'utilisation d'un terrain pour mettre en œuvre un projet de logement commercial, un accord sur l'obtention du droit d'utiliser un terrain résidentiel est autorisé ; Pour pouvoir mettre en œuvre un projet de logement commercial, il faut avoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et d'autres terrains. Dans un seul cas, il est possible d'accepter de recevoir le transfert des droits d'utilisation du sol pour un « terrain résidentiel » et dans deux cas, il faut avoir le droit d'utiliser le sol pour un « terrain résidentiel » ou un « terrain résidentiel et d'autres terrains » pour pouvoir utiliser le terrain pour mettre en œuvre un projet de logement commercial.
Parallèlement, le point a, clause 4, article 128 du projet de loi foncière (modifié) permet que le cas d'un projet de logement commercial dont la superficie foncière est gérée par l'État soit inclus dans la superficie foncière totale destinée à l'établissement du projet et récupéré par l'État pour être cédé ou loué à des investisseurs sans avoir à passer par une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, sans avoir à soumissionner pour sélectionner les investisseurs...
Français Par conséquent, HoREA propose qu'il soit nécessaire de modifier et de compléter le point b, clause 1 et clause 6, article 128 du projet de loi sur le foncier (amendé) dans le sens de permettre aux investisseurs de négocier l'obtention du droit d'utiliser « des terrains résidentiels » ou « des terrains résidentiels et d'autres terrains » ou « d'autres terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels » conformément à l'aménagement du territoire, aux programmes d'urbanisme, de construction et de développement de logements pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, des projets mixtes de logements et de projets commerciaux et de services, afin de créer les conditions pour que les investisseurs, en particulier les grandes sociétés et entreprises immobilières, ayant la capacité d'investir dans le développement de projets de logements, les zones urbaines avec de grandes superficies allant jusqu'à des dizaines, des dizaines, des centaines, des milliers d'hectares, disposent à la fois d'infrastructures de trafic synchrones, d'infrastructures techniques, d'infrastructures sociales et de nombreux services et équipements urbains.
HoREA a également proposé qu'il soit nécessaire de modifier et de compléter la clause 4 de l'article 128 du projet de loi foncière (modifié) dans le sens de confier au gouvernement la réglementation de la gestion des « zones foncières gérées par l'État, les zones foncières gérées par l'État » entrecoupées de projets de logements commerciaux (à l'instar des dispositions de la clause 13 de l'article 1 du décret 148/2020/ND-CP modifiant et complétant un certain nombre de décrets détaillant la mise en œuvre de la loi foncière) afin de garantir qu'il n'y ait pas de perte de recettes budgétaires de l'État ni de perte de biens publics, qui sont des ressources foncières.
Selon M. Chau, l'amendement et le complément du point b, clause 1, du point a, clause 4 et de la clause 6, article 128 du projet de loi sur la terre (amendé) comme ci-dessus visent à « institutionnaliser » pleinement la résolution 18-NQ/TW du 16 juin 2022 du Comité exécutif central du Parti, qui stipule que les vues et politiques institutionnelles sur la terre doivent être complétées de manière synchrone et conformément à l'institution pour développer une économie de marché à orientation socialiste.
Il existe des politiques appropriées pour chaque sujet et type d'utilisation du sol afin de libérer le potentiel et de maximiser la valeur des ressources foncières, ainsi que de continuer à mettre en œuvre le mécanisme d'auto-négociation entre les personnes et les entreprises dans le transfert des droits d'utilisation du sol pour mettre en œuvre des projets de logements urbains et commerciaux.
Combler les lacunes pour éviter de perdre des recettes publiques
Selon M. Le Hoang Chau, président de HoREA : « Pour les projets de développement socio-économique qui sont conformes à la planification et aux plans d'utilisation des terres, il est nécessaire de développer et de perfectionner rapidement des mécanismes et des politiques pour que les organisations, les ménages et les individus ayant des droits d'utilisation des terres participent avec les investisseurs à la mise en œuvre de projets sous forme de transfert, de location et d'apport en capital en utilisant les droits d'utilisation des terres et pour assurer l'héritage de réglementations correctes, précises et raisonnables de la loi foncière de 2013 ».
La clé pour éviter la perte de recettes budgétaires de l’État est de « combler » les « failles » dans l’application des méthodes d’évaluation foncière pour déterminer les prix des terrains.
En outre, l'association a également exprimé sa crainte que si les organisations économiques et les investisseurs continuent d'être autorisés à recevoir des droits d'utilisation des terres par le biais du transfert de droits d'utilisation des terres agricoles ou de terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles, même si cela est conforme à l'aménagement du territoire, pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, cela entraînera une perte de recettes budgétaires de l'État et une perte de biens publics, qui sont des ressources foncières. En fait, il y a eu un certain nombre de cas de perte de recettes budgétaires de l'État et de perte de biens publics, qui sont des ressources foncières, au cours des années précédentes.
Français Cependant, l'association a constaté que la principale raison de la perte des recettes du budget de l'État et de la perte des actifs publics, qui sont des ressources foncières, au cours des dernières années n'est pas due au fait que la loi foncière de 2013 permet aux organisations économiques et aux investisseurs de recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres, y compris les « terrains résidentiels », ou les « terrains résidentiels et autres terrains », ou les « autres terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels », mais aux insuffisances et aux limites de l'application des méthodes d'évaluation foncière pour évaluer et estimer les prix des terrains ; déterminant ainsi des prix fonciers spécifiques pour calculer les droits d'utilisation du sol et les loyers fonciers pour les projets de logements commerciaux et urbains.
Par conséquent, HoREA estime que la question clé à résoudre est de « combler » les « lacunes » dans « l'application des méthodes d'évaluation foncière » pour « évaluer les terres », « évaluer les prix des terres » pour « déterminer les prix spécifiques des terres » pour calculer les « frais d'utilisation des terres, les loyers fonciers » pour les projets de logements commerciaux et urbains.
D'autre part, le Gouvernement se concentre actuellement sur la rédaction d'un Décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du Décret 44/2014/ND-CP sur l'évaluation foncière pour exercer les « droits » de l'État en matière d'évaluation foncière, en décidant des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers, « sans courir après les prix du marché », pour remplir la fonction de « l'État régulateur de l'économie » ; y compris le marché immobilier pour le développement socio-économique dans l’intérêt national et public.
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