Les prix de l'immobilier sont faciles à augmenter, difficiles à diminuer, en prévoyant 2 scénarios de marché en 2025, la nouvelle liste de prix des terrains à Hanoi aura un effet de chaîne

Les prix de l'immobilier ne devraient pas baisser, les experts prédisent deux scénarios de marché pour 2025, la nouvelle liste de prix des terrains à Hanoi aura une réaction en chaîne, activant les prix des logements... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Au cours des 2 à 3 prochaines années, le marché immobilier deviendra plus clair avec des changements importants, notamment des fluctuations de prix et des ajustements de la demande de la part des investisseurs et des acheteurs de maisons. (Photo : Anh Phuong)

L'offre augmente, les prix de l'immobilier ont encore du mal à baisser

L'offre d'appartements nouvellement ouverts pour toute l'année 2024 atteindra environ 35 000 unités, soit plus que la prévision précédente de 22 000 à 24 000 unités. D’ici 2025, ce nombre devrait atteindre 40 000 appartements pour les deux principaux marchés, Hanoi et Ho Chi Minh-Ville. Cependant, les experts s'accordent généralement à dire que même si l'offre augmente considérablement, il sera toujours difficile de « refroidir » les prix de l'immobilier.

Prévoyant le marché immobilier en 2025, le PDG de CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, a déclaré que les prix des logements ne diminueraient pas mais n'augmenteraient pas aussi rapidement que dans la période récente. L'augmentation pourrait être de 5 à 8 % par rapport à 2024. Comment avoir un prix abordable pour les gens reste une question difficile, un grand défi pour le marché qui n'a actuellement pas de réponse.

Selon l'analyse de Mme Dung, l'indice des prix des appartements à Hanoi a augmenté de 64% par rapport au deuxième trimestre 2019, soit le double de l'augmentation à Ho Chi Minh-Ville. Le prix de vente primaire moyen approche les 60 millions de VND/m2.

D'accord, le professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh - expert économique a commenté que 2024 est le moment où le segment des appartements à Hanoi connaîtra une augmentation rapide des prix. Les prix des appartements sont passés d'une moyenne de 40 millions de VND/m2 en 2022 à plus de 70 millions de VND/m2 à la fin du troisième trimestre 2024. Il est à noter que le marché ne compte plus de projets dont le prix est inférieur à 60 millions de VND/m2, de nombreux projets de milieu de gamme ayant même des prix supérieurs à 100 millions de VND/m2.

Durant les périodes chaudes, les prix de vente ont tendance à augmenter quotidiennement et hebdomadairement, mais la liquidité reste élevée. La demande longtemps refoulée de logements et d’investissements a eu l’occasion d’exploser car de nombreuses mesures incitatives existent pour restaurer la confiance des clients et des investisseurs dans le marché. La forte demande, alors que l’offre reste rare, a fait grimper les prix.

Les experts affirment que même si l'augmentation des prix des appartements à Hanoi a ralenti, il sera difficile de réduire les prix de vente en 2025 en raison de l'augmentation des coûts des terrains. En fait, le marché de Hanoi suit le scénario de croissance de Ho Chi Minh-Ville. Au cours des 2 à 3 prochaines années, le marché immobilier deviendra plus clair avec des changements importants, notamment des fluctuations de prix et des ajustements de la demande de la part des investisseurs et des acheteurs de maisons. Il est prévu que toute l’offre primaire à Hanoi en 2025 sera dans les segments haut de gamme et de luxe ; dont 36% sont du luxe.

D'un point de vue commercial, M. Ngo Huu Truong, directeur général adjoint de Hung Thinh Corporation, a déclaré que les prix de l'immobilier seront très difficiles à baisser dans la période à venir. L’une des raisons vient du processus d’approbation des projets qui prend souvent beaucoup de temps, augmentant ainsi les coûts d’investissement.

En ce qui concerne les prix de l'immobilier, le vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, Nguyen Van Dinh, a également déclaré que d'ici la fin de 2025, les dispositions de la nouvelle loi n'ont pas été pleinement appliquées mais profitent encore d'anciens problèmes. Les prix des terrains devraient donc rester raisonnables. Toutefois, dans la période 2026-2027, si d'ici là aucun ajustement approprié n'est effectué, une pression plus forte sera exercée sur les prix.

Selon M. Dinh, il y aura deux scénarios pour le marché immobilier. Si le marché est bien régulé, il restera stable en 2026-2027. Sans un bon alignement technique, les prix de l’immobilier peuvent être poussés vers des niveaux plus élevés et plus déraisonnables. Et puis le marché sera à nouveau difficile.

Le marché traverse actuellement ses moments les plus difficiles.

Le ministère de la Construction vient d'annoncer 10 faits marquants du secteur de la construction en 2024. Parmi eux, 2024 marque un jalon de croissance d'environ 7,8 à 8,2 %, le plus élevé depuis 2020, dépassant l'objectif assigné par le gouvernement dans la résolution n° 01 (6,4 à 7,3 %).

Il s’agit également du taux de croissance le plus élevé atteint par le secteur de la construction depuis 2020, qui est le moteur de la croissance globale du PIB de l’économie. Le taux d'urbanisation a atteint 44,3%, dépassant l'objectif de 43,7% fixé par l'Assemblée nationale. L'industrie de la construction a également atteint deux autres objectifs assignés par le gouvernement, notamment : un taux de collecte et de traitement des eaux usées de 18 % et une superficie moyenne de logement à l'échelle nationale de 26,5 m2 de surface au sol par personne.

Lors de l'évaluation du marché immobilier l'année dernière, le ministère de la Construction a déclaré que de nombreuses solutions synchrones ont été mises en œuvre pour éliminer les difficultés du marché. Le groupe de travail du Premier ministre chargé d'éliminer les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre des projets immobiliers a travaillé avec les localités et les entreprises immobilières pour saisir les informations et les situations et examiner chaque projet spécifique pour discuter, guider et répondre aux questions afin d'éliminer les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre.

« Le marché immobilier a connu des changements positifs, surmontant la période la plus difficile pour gagner en élan vers la reprise et le développement », a souligné le ministère de la Construction.

Un autre point fort de l’année écoulée a été l’attention particulière portée au développement du logement social. Le 24 mai, le Secrétariat a publié la Directive n° 34 sur le renforcement du leadership du Parti dans le développement du logement social dans la nouvelle situation.

Le ministère de la Construction soumet au gouvernement un projet de résolution sur les sources de capitaux préférentielles pour le développement du logement social. En conséquence, il est proposé de mettre en œuvre un ensemble préférentiel de 100 000 milliards de VND pour les prêts au logement social à partir de capitaux obligataires, applicable pendant 5 ans. Les efforts ci-dessus constitueront la prémisse d’une accélération du développement du logement social à l’échelle nationale dans les temps à venir.

Impact de la nouvelle liste des prix des terrains à Hanoi

Selon la liste des prix des terrains ajustée de Hanoi qui vient d'être publiée et qui entre en vigueur à partir du 20 décembre 2024, les prix des terrains dans certaines zones de Hanoi sont 2 à 6 fois plus élevés que la liste des prix des terrains publiée depuis 2019. En particulier, le prix des terrains le plus élevé appartient à certaines routes du district de Hoan Kiem lorsqu'il atteint près de 700 millions de VND/m2.

Certains avis affirment que l'application par Hanoi d'une nouvelle liste de prix des terrains pourrait entraîner une augmentation continue des prix de l'immobilier.

Un rapport du ministère de la Construction montre que si la liste des prix des terrains de 2024 est appliquée, les coûts d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers augmenteront considérablement par rapport à avant. La raison est que les principaux coûts affectant les prix du logement et de l'immobilier comprennent : les coûts d'indemnisation pour le déblaiement des sites, les frais d'utilisation du sol, les coûts de construction de projets tels que le logement, l'immobilier, les taxes, les frais connexes...

En particulier, les coûts liés aux frais d’utilisation du sol représentent souvent une part importante du coût total d’un projet de logement, allant de 7 à 20 % pour les projets d’appartements de grande hauteur et de 25 à 50 % pour les projets de villas et de maisons de ville.

Selon le ministère de la Construction, l'application de la nouvelle liste des prix des terrains aura une réaction en chaîne, provoquant une augmentation des prix de l'immobilier et des logements de 15 à 20 % par rapport à avant.

M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a déclaré que pour les entreprises, disposer d'une liste de prix des terrains faciliterait les étapes d'évaluation des prix des terrains pour suivre de près les prix du marché. La liste des prix fonciers ajustés constitue une base importante pour les entreprises afin de déterminer l'impôt foncier.

Cependant, si l'impôt foncier est déterminé en fonction du prix du marché, la taxe de conversion d'utilisation des terres des entreprises sera plus élevée, ce qui entraînera un prix de vente de l'immobilier de sortie plus élevé pour les acheteurs.

Puis-je vendre un appartement payé en plusieurs fois selon la nouvelle réglementation ?

Acheter un appartement en plusieurs fois est une tendance que beaucoup de gens préfèrent pour avoir une maison sans avoir à dépenser une grosse somme d'argent immédiatement. Alors, quelles sont les règles à respecter lors de l’achat d’un appartement en plusieurs fois ?

L'achat et la vente d'appartements par paiement échelonné sont réglementés par l'article 167 de la loi sur le logement de 2023 comme suit :

- Convenu par les parties et clairement indiqué dans le contrat d'achat de la maison.

- Pendant la période de paiement échelonné, l'acheteur de l'appartement est autorisé à utiliser et est responsable de l'entretien, sauf accord contraire ou pendant la période de garantie de l'appartement.

En particulier, l'article 167, clause 2, de la loi sur le logement de 2023 affirme : L'acheteur d'un logement qui paie en plusieurs fois ou qui paie en plusieurs fois ne peut effectuer des transactions d'achat, de vente, de don, d'échange, d'hypothèque ou d'apport de capital à ce logement avec une autre personne qu'après avoir payé intégralement l'achat du logement, à moins que les parties n'aient un autre accord.

Selon ce règlement, si l'acheteur d'un appartement qui paie en plusieurs fois veut le vendre à quelqu'un d'autre, il doit payer la totalité du prix d'achat de la maison au vendeur, à moins que les parties n'aient conclu un autre accord.

Ainsi, si l'on achète un appartement en payant en plusieurs fois avec l'investisseur ou en payant en plusieurs fois au vendeur, ce n'est qu'après avoir payé la totalité du prix d'achat de l'appartement que l'acheteur est autorisé à le vendre à une autre personne, à moins que les parties n'aient un autre accord.

De même, lors de l'hypothèque d'un prêt bancaire à tempérament, si vous souhaitez le vendre à quelqu'un d'autre, conformément à la clause 5 de l'article 321 du Code civil de 2015, le débiteur hypothécaire peut vendre l'appartement hypothéqué à la banque à quelqu'un d'autre si la banque est d'accord ou comme prescrit par la loi.

En conséquence, si les parties conviennent ou si la banque accepte de vendre l'appartement en payant en plusieurs fois, les méthodes suivantes peuvent être utilisées :

- L'investisseur a signé le document de transfert du contrat de vente et d'achat d'appartement sans soumettre la demande à l'agence d'État pour un certificat.

- Les parties signent pour annuler l'ancien contrat d'achat à tempérament de l'appartement et le vendeur signera directement le contrat d'achat de l'appartement avec le nouvel acheteur (si l'ancien acheteur n'a pas transféré le Livre Rouge) ou établira un accord écrit sur la vente de l'appartement en plusieurs fois entre trois parties : l'ancien acheteur, le vendeur et le nouvel acheteur.

- Établir un accord tripartite entre la banque, l'acheteur et le vendeur dans lequel la banque s'engage à vendre l'appartement en étant payé en plusieurs fois à une autre personne. En même temps, procédez à la mainlevée de l'hypothèque immobilière, signez à nouveau le contrat de vente et transférez le Livre Rouge au nouvel acheteur.

Dans ce cas, les parties peuvent transférer l'obligation de prêt de la banque à une autre personne conformément aux dispositions de l'article 370 du Code civil de 2015.

Ainsi, l'acheteur peut vendre l'appartement en payant en plusieurs fois s'il y a consentement du vendeur selon l'analyse ci-dessus ou lorsque l'acompte a été payé en totalité ou selon l'accord des parties.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html