Mesures appliquées dans le monde
Selon VARS, la régulation du marché immobilier par le biais de politiques juridiques en matière de crédit est l’un des moyens efficaces pour assurer un développement durable et stable du marché, en évitant les impacts déstabilisateurs sur l’économie. Ou, plus négativement, l’essor ou l’effondrement du marché immobilier peut conduire à des crises financières majeures.
Historiquement, l'immobilier a également été répertorié comme l'une des principales raisons des difficultés économiques du Vietnam, en raison des impacts directs de cette industrie et indirectement en raison des secteurs économiques de soutien touchés par cet important secteur tels que la construction, le tourisme, la finance et la banque. Les facteurs pouvant en être la cause sont notamment les créances irrécouvrables, un inventaire immobilier élevé, des difficultés à lever des capitaux et une baisse de confiance des investisseurs.
Les difficultés mentionnées ci-dessus affectent non seulement directement le développement du marché, mais entraînent également des conséquences à grande échelle sur l’ensemble de l’économie. C'est pourquoi, sur la base du respect maximal des lois naturelles de l'offre et de la demande, il est extrêmement nécessaire que l'État renforce de manière proactive la régulation du marché immobilier lorsque celui-ci montre des « signes d'instabilité ». Il s’agit également d’une mesure appliquée par les gouvernements et les agences financières dans de nombreux pays du monde.
La régulation du marché immobilier est une mesure importante pour éviter les impacts négatifs sur l’économie.
Plus précisément, pour assurer le développement durable et stable du marché immobilier et éviter les impacts déstabilisateurs sur l’économie, de nombreux gouvernements ont utilisé la politique de crédit comme outil pour réguler le marché immobilier. En resserrant ou en assouplissant le crédit, le gouvernement peut contrôler les prix de l’immobilier, prévenir les bulles et assurer la stabilité du marché. Toutefois, la flexibilité de cette politique dépend de chaque marché et de la situation économique spécifique de chaque pays. L’expérience de certains pays sur cette question est la suivante :
Par exemple, en Chine, pour contrôler les flux de capitaux d’investissement, le gouvernement chinois impose de nombreuses restrictions sur les achats immobiliers à crédit, en particulier les prêts spéculatifs. Ils contrôlent également les flux de capitaux à l’étranger pour empêcher l’argent spéculatif d’affluer sur les marchés immobiliers étrangers.
Plus précisément, en 2010, le marché immobilier en Chine s’est développé rapidement et les prix des logements ont augmenté rapidement. À cette époque, des dizaines de millions d’appartements avaient été construits en Chine depuis longtemps, mais personne n’y vivait. Cette situation a été si prolongée et grave qu'à la fin de 2017, le gouvernement de ce pays a dû émettre une politique selon laquelle « les maisons sont faites pour vivre, pas pour spéculer », et a en même temps ordonné la mise en place d'un système politique de contrôle et de régulation du marché, afin de distinguer les spéculateurs des acheteurs de maisons ayant de réels besoins en matière de logement.
En plus de réglementations très strictes concernant la possession d'une résidence secondaire ou plus, comme l'obligation pour les acheteurs d'une résidence secondaire de déposer 60 à 85 % du prix de la propriété, et pour une troisième résidence jusqu'à 100 % ; une règle selon laquelle toute personne achetant une maison doit conserver la propriété pendant au moins trois ans et demi ; a licencié des fonctionnaires locaux de haut rang pour laisser les prix de l’immobilier grimper en flèche ; et même appliquer des mesures de prix de référence, répartir des quotas d'achat... Par ailleurs, de nombreuses villes chinoises ont également recours à une série de mesures telles que le plafonnement du crédit immobilier, l'augmentation des taux d'intérêt sur les prêts immobiliers et le durcissement de la réglementation sur les prêts hypothécaires. Ces ajustements ont été quelque peu efficaces, réduisant considérablement la spéculation.
De nombreuses réglementations « frappent dans les poches » des acheteurs de maisons et sont appliquées pour éviter la spéculation.
À Singapour, afin de contrôler la spéculation et d’éviter une bulle immobilière, le gouvernement de Singapour a augmenté le taux de dépôt minimum lors d’un emprunt pour acheter un bien immobilier, en particulier pour les acheteurs d’une deuxième ou d’une troisième maison. Dans le même temps, pour réduire le montant des prêts et contrôler les prix de l’immobilier, le gouvernement limite également la durée des prêts, combinée à une politique de crédit stricte.
Au Canada, le gouvernement a resserré la réglementation sur le ratio prêt/valeur afin de limiter les prêts à haut risque. Les acheteurs de maisons dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver doivent souvent verser des dépôts plus élevés lorsqu’ils contractent un prêt immobilier. De nombreux pays appliquent également des mesures de contrôle du crédit aux acheteurs étrangers de biens immobiliers, afin de limiter la spéculation, de contrôler la hausse des prix de l'immobilier et de protéger les personnes à revenu moyen dans les grandes villes comme l'Australie, le Canada...
L’expérience d’autres pays montre que les politiques en matière de droit du crédit constituent l’un des outils importants dont disposent les gouvernements pour réguler le marché immobilier. De nombreuses politiques appliquées avec succès par d’autres pays peuvent être référencées, apprises et appliquées au Vietnam.
Il faut faire une demande au Vietnam pour réguler le marché
Avec l'efficacité obtenue dans de nombreux pays à travers le monde, VARS propose un certain nombre de solutions en matière de politique de crédit pour réguler le marché lorsque le marché fluctue à la hausse ou à la baisse de plus de 20 % en 3 mois ou que le marché immobilier connaît d'autres fluctuations qui affectent la stabilité socio-économique sans affecter la demande de logements des gens comme suit :
Premièrement, resserrer la politique de crédit à l’égard des spéculateurs. Pour réduire le nombre de personnes empruntant de l’argent à des fins spéculatives ou utilisant un effet de levier excessif, les établissements de crédit peuvent ajuster les limites de prêt en ajustant les ratios prêt/valeur, en exigeant des paiements de fonds propres plus élevés ou en appliquant des taux d’intérêt plus élevés aux acheteurs de résidences secondaires ou plus.
La deuxième consiste à renforcer le suivi et la gestion du crédit. Le gouvernement pourrait imposer des réglementations sur le contrôle de la qualité du crédit, obligeant les banques à communiquer davantage de détails sur les prêts liés à l’immobilier, renforçant ainsi la surveillance des risques. Mettre en place un mécanisme de crédit pour les projets de logements sociaux, en accordant la priorité au financement des logements sociaux et des projets de développement de logements abordables pour répondre aux besoins de logement des personnes à faible revenu.
VARS propose de nombreuses mesures pour réguler le marché de la manière la plus raisonnable.
En outre, l'État doit également mener une politique d'assouplissement du crédit, notamment en réduisant les taux d'intérêt et en soutenant les prêts à long terme avec des taux d'intérêt préférentiels pour les primo-accédants ou certains autres groupes prioritaires à des fins de stabilité sociale, comme les jeunes couples nouvellement mariés,...
Toutefois, selon VARS, pour appliquer la politique « correctement et avec précision », l'État doit construire un système de base de données suffisamment grand, précis et hautement mis à jour pour assurer une distinction claire entre les vrais acheteurs de maisons, qui les utilisent à des fins de production et d'affaires réelles, et les spéculateurs et les profiteurs. Il est extrêmement nécessaire d’accélérer l’annonce de l’indice des prix des transactions immobilières et de certains indicateurs d’influence pour avoir une base permettant de déterminer quand l’État doit intervenir.
Surtout dans un contexte où les prix de l'immobilier suscitent de nombreuses inquiétudes. Pour réguler le marché immobilier de manière plus globale, la politique de crédit devrait être combinée à l’application de la taxe sur les transferts de biens immobiliers ou de la taxe foncière. Dans le même temps, l’application des politiques réglementaires doit être flexible, garantissant la stabilité et l’ordre sur le marché immobilier et minimisant les risques.
Source : https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
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