Faire reculer la spéculation immobilière

DNVN - L'expert juridique en immobilier Pham Thanh Tuan a déclaré que la proposition contenue dans le projet de loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (modifié) du ministère des Finances vise principalement à empêcher la spéculation immobilière. La proposition visant à remplacer la réglementation actuelle est d’appliquer un taux d’imposition général de 2 % sur le prix de transfert.

Selon l'expert juridique en immobilier Pham Thanh Tuan, comme toute autre proposition liée à l'immobilier, le projet de taxer les revenus personnels provenant des transferts immobiliers en fonction de la durée de détention a immédiatement suscité la controverse.

Les opposants craignent qu’une fois la taxe imposée, elle s’infiltre d’une manière ou d’une autre dans les loyers et les prix de vente, causant des souffrances uniquement à ceux qui n’ont pas ou peu de logement. Les partisans du consensus espèrent que cette solution permettra de limiter la spéculation, de restituer l'« offre » à ceux qui en ont besoin, et donc de faire baisser les prix de l'immobilier.

La question de la taxation de l’immobilier aujourd’hui est une question qui nécessite une réflexion approfondie, liée aux problématiques spécifiques du marché immobilier vietnamien.

Les pays appliquent généralement des impôts fonciers sous la forme d’impôts progressifs proportionnels au montant de la propriété ; impôt sur la non-utilisation des biens immobiliers et taux d’imposition plus élevés sur la détention à court terme de biens immobiliers.

La fiscalité immobilière reste encore difficile.

Pour une imposition progressive proportionnelle au nombre de biens, l’approche des pays appliquant cette forme est que les personnes qui possèdent plus de biens paient un taux d’imposition plus élevé que celles qui en possèdent moins. Il a augmenté les impôts de 3% si vous achetez une résidence secondaire. Singapour impose une taxe de 20 % sur les résidences secondaires et de 30 % sur les résidences tertiaires…

En ce qui concerne les taxes appliquées au fait de ne pas mettre en service un bien immobilier, le Canada impose une taxe de 1% sur les maisons vacantes, le Royaume-Uni impose une taxe supplémentaire sur les maisons vacantes depuis au moins un an...

Appliquer des impôts plus élevés aux propriétaires de biens à court terme est relativement courant. En règle générale, Singapour impose une taxe de 100 % sur la différence de valeur des achats et des ventes de terrains au cours de la première année, et de 50 % après deux ans. Taïwan applique un taux d'imposition de 45 % aux acheteurs de biens immobiliers revendus au cours des deux premières années, de 35 % pendant 2 à 5 ans et de 20 % pendant 5 à 10 ans. La Corée du Sud impose également une taxe de 70 % sur les vendeurs de maisons pour la première année.

Au Vietnam, la résolution centrale exige des recherches sur la « prescription de taux d’imposition plus élevés pour les personnes qui utilisent de grandes superficies de terres, de nombreuses maisons, spéculent sur la terre, utilisent les terres lentement et laissent les terres à l’abandon ». Ainsi, à l'avenir, des taux d'imposition plus élevés s'appliqueront à trois groupes : « l'utilisation de grandes superficies de terrain et de nombreuses maisons » (en fonction de la quantité), « la spéculation foncière » (en fonction de la durée de propriété) et « l'utilisation lente du terrain, l'abandon du terrain » (en déterminant que le terrain n'est pas mis en service) - similaires aux réglementations actuelles dans de nombreux pays.

La proposition contenue dans le projet de loi révisée sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques du ministère des Finances vise principalement à prévenir les comportements spéculatifs, en remplaçant la réglementation actuelle, qui applique un taux d'imposition général de 2% sur le prix de transfert, quelle que soit la période de détention. Le ministère des Finances espère que si le projet est inclus dans le programme législatif, l'Assemblée nationale se prononcera d'ici la fin de 2025 et envisagera d'adopter le projet à la session de mi-2026.

« Bien que non encore détaillée, je pense que cette solution est plus raisonnable que d’appliquer un impôt progressif aux personnes qui possèdent de nombreux biens immobiliers. Des taux d'imposition élevés lors d'une détention de courte durée peuvent, en théorie, aider à limiter la spéculation et à réduire les astuces de vente à un prix plus élevé pour le « surf » immobilier, a expliqué M. Tuan.

Selon M. Tuan, les spéculateurs utilisent généralement l’effet de levier financier à court terme. Devoir entretenir un bien immobilier pendant une longue période entraînera pour eux une pression financière. Les impôts élevés augmentent les coûts et réduisent l’attrait de la spéculation immobilière. La liquidité dans les cas d’achat et de vente va donc diminuer.

Mais pour que cet outil fiscal soit efficace, il doit être accompagné au moins des conditions suivantes : la base de données nationale sur les prix des terrains doit être complétée ; assurer l'infrastructure des technologies de l'information

L’achèvement de la base de données nationale sur les prix des terrains est également une exigence énoncée dans la loi foncière de 2024. Si la situation du « double prix » dans les transactions immobilières et les paiements en espèces n’est pas résolue, la fiscalité ne sera toujours pas facile et il sera difficile de garantir l’équité.

Dans le même temps, assurer une infrastructure informatique complète pour l'enregistrement des transactions foncières et immobilières est la base pour aider les autorités fiscales à obtenir des informations sur la durée de détention des biens immobiliers afin de les appliquer avec précision.

« Lorsque ces conditions de base seront remplies, l'outil fiscal visant à limiter la spéculation immobilière sera véritablement « correct » et « ciblé », répondant à l'objectif de réguler le marché et de cibler les spéculateurs », a souligné M. Tuan.

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