Les prix des terrains de banlieue ont chuté de 40 à 50 % par rapport au pic, faut-il acheter ?

Le marché foncier de banlieue se réchauffe

Selon les observations récentes des journalistes de Dan Tri , le marché foncier s'améliore progressivement après que l'interdiction de division et de vente des terres a été progressivement « levée ». Dans de nombreuses zones suburbaines de Hanoi ou provinces suburbaines comme Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh... les transactions ont commencé à réapparaître, bien qu'encore assez petites.

Par exemple, dans la zone des communes de Binh Yen et Tan Xa dans le district de Thach That (Hanoï), le prix des terrains subdivisés sur des routes de 4 à 5 m de large est actuellement annoncé à la vente à 16-20 millions de VND/m2, en baisse d'environ 30 % par rapport à la période de « fièvre foncière ». En particulier, le prix des terrains divisés en parcelles séparées dans les ruelles n'est que de 11 à 12 millions de VND/m2, soit une baisse de 40 à 50 % par rapport à la période de fièvre.

Il est à noter que les courtiers immobiliers, après une période d'« évaporation » du marché, sont maintenant de retour et intensifient leurs ventes de terrains. Sur de nombreux sites de commerce immobilier, les informations sur les terrains à vendre varient de 600 millions de VND à plus d'un milliard de VND.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — Terrain près du parc de haute technologie de Hoa Lac (Thach That, Hanoi) à vendre à perte (Photo : Ha Phong).

Selon M. Nguyen Duc Thang, un investisseur immobilier, la plupart des investisseurs fonciers qui ont dû « réduire leurs pertes » récemment étaient des « amateurs » ou des investisseurs inexpérimentés dont l'effet de levier financier s'est « effondré ». Pendant ce temps, de nombreux « grands noms » tentent toujours d’acheter des terres dans des zones potentielles.

« Les terrains de banlieue restent un produit attractif pour les investisseurs hanoïens en raison de leur liquidité et de leur valeur. De nombreux investisseurs disposant de fonds disponibles achètent de grandes parcelles de terrain pour procéder à des lotissements dans un avenir proche », a déclaré M. Thang.

Après avoir dû changer temporairement de carrière pendant plus d'un an, Mme Nguyen Thi Hanh (Dong Anh, Hanoi) a récemment décidé de se concentrer sur son retour à son travail de courtière immobilière. Selon Mme Hanh, au cours des deux derniers mois, les transactions foncières dans les zones suburbaines ont connu une légère amélioration. Cependant, la plupart des investisseurs ont encore une mentalité de « test des eaux ».

Selon Mme Hanh, dans le segment des terrains à bas prix, le nombre d'investisseurs et d'acheteurs réels est presque égal. Les investisseurs dans ces segments n’ont pas un fort potentiel économique, investissent peu ou pour une utilisation immédiate mais disposent souvent de financements disponibles.

Selon le rapport sur le marché immobilier du troisième trimestre de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le segment des terrains avec des livres rouges et des logements commerciaux de moins de 2 milliards de VND connaît une nette augmentation du volume des transactions. En particulier dans les zones bénéficiant d'investissements en infrastructures ou dans les zones adjacentes aux parcs industriels, les prix de vente ont augmenté de 5 à 7 % par rapport au trimestre précédent.

C'est également le seul segment positif du type de terrain, car avec des terrains dont le prix est de 3 milliards de VND/parcelle ou plus, la situation des transactions est encore assez sombre.

Le potentiel d’augmentation des prix des terrains de banlieue est bon, mais à quoi les investisseurs doivent-ils prêter attention ?

Le potentiel des terrains suburbains existe toujours, mais selon les experts, les investisseurs doivent être prudents car le marché actuel présente encore des risques potentiels, notamment en termes de liquidité. Sans compter que le marché foncier subdivisé est encore, dans une certaine mesure, sous le contrôle des « grands ».

M. Tran Khanh Quang, expert immobilier, a déclaré que le marché de cette année offre des opportunités, mais qu'il est assez sombre, et que l'opportunité ne pourrait vraiment mûrir qu'en 2024. Le foncier restera un segment à fort potentiel de profit, mais il n'est actuellement pas destiné à la majorité et doit être soigneusement sélectionné.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — La liquidité des terrains subdivisés en banlieue est encore faible (Photo : Ha Phong).

M. Quang a déclaré que le foncier constituerait une opportunité pour deux groupes : les investisseurs professionnels et les acheteurs de biens immobiliers disposant d'argent liquide. Les investisseurs amateurs ne devraient pas « se lancer » ou s’ils le souhaitent, ils ont besoin d’un flux de trésorerie à long terme, avec une vision à 3-5 ans.

« En fonction de la situation réelle, les investisseurs peuvent proposer une remise de 30 %, puis de 25 %, puis de 20 %. Les acheteurs doivent négocier avec audace et conclure l'affaire avec une remise de 15 à 20 %, ce qui est une remise réalisable. Les derniers mois de cette année et début 2024 pourraient être le moment le plus propice pour investir », a noté l'expert.

Dans le même temps, certains investisseurs professionnels estiment que les terrains urbains situés à la périphérie des grandes villes sont presque saturés et que le taux de rendement sera plus faible. Même si les prix des terrains dans de nombreuses provinces sont encore assez bas, la marge de hausse sera plus importante.

Cependant, des profits élevés s’accompagnent également de grands risques. Par conséquent, pour être sûrs, lorsqu’ils investissent dans des terres provinciales, les investisseurs doivent déterminer le temps d’attente qui peut aller jusqu’à 3 à 5 ans ou plus. Ceci ne convient qu'aux flux de trésorerie inactifs, l'effet de levier financier ne doit pas être utilisé.

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