Empêcher les investisseurs de mettre en gage les maisons de leurs clients

Augmenter la transparence, augmenter les sanctions

Selon l'expert immobilier Phan Cong Chanh, lorsqu'une maison est hypothéquée et que la banque accepte de laisser l'investisseur la vendre sans exiger une mainlevée de l'hypothèque, la banque et l'investisseur doivent résoudre le problème eux-mêmes. Si des risques surviennent, la banque et l’investisseur seront responsables, et les droits légitimes des personnes seront protégés par la loi.

De nombreux investisseurs hypothèquent les maisons qu’ils ont vendues à leurs clients auprès des banques.

Mais pour mettre fin à la situation des investisseurs qui mettent en gage les maisons de leurs clients, M. Phan Cong Chanh a suggéré que les autorités doivent avoir des lignes directrices et des réglementations pour résoudre de tels cas d'une manière qui profite à la population. Surtout lorsque les gens ont respecté la loi, suivi les procédures et payé le montant total, l'État doit les protéger et leur délivrer des livrets roses, ne pas laisser les gens subir des pertes à cause de litiges ou du respect des obligations de l'investisseur.

Bien que la loi comporte de nombreuses réglementations, mais qu'il subsiste des lacunes, il est nécessaire que les autorités interviennent et les traitent rapidement. Si nécessaire, les particuliers peuvent intenter une action en justice. Les tribunaux doivent également rendre des jugements très clairs, reflétant des situations quasi-typiques, comme des précédents, afin que les autres investisseurs, les banques et les particuliers puissent clairement comprendre le problème et se sentir en sécurité. Parallèlement, pour minimiser les risques encourus par les clients, il est nécessaire de faire preuve de transparence et de publier des informations sur les projets hypothéqués. L'information doit être claire, détaillée et régulièrement mise à jour afin que chacun puisse la comprendre, et non pas se limiter à une information générale, mais simplement à la mention du nom du projet », a proposé M. Chanh.

D'un autre point de vue, le Dr Phan Phuong Nam (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville) a cité le décret n° 16 analysant que les actes de non-divulgation, de non-divulgation complète ou de non-divulgation correcte du contenu des projets immobiliers ou des projets d'investissement dans la construction de logements peuvent être passibles d'une amende de 100 à 120 millions de VND. L'amende pour les entreprises immobilières qui ne remplissent pas entièrement les conditions prescrites est de 600 millions de VND. Mais comparée aux bénéfices obtenus en exploitant les failles juridiques d’un projet immobilier de grande envergure valant des centaines de milliards de dongs, cette amende est trop faible. Par conséquent, de nombreux investisseurs violent délibérément la loi, acceptent de payer des amendes, affectant ainsi considérablement les droits d’autres entités.

Actuellement, la loi sur les entreprises immobilières de 2024 a apporté quelques ajustements positifs à l’obligation de divulgation d’informations des entreprises immobilières. Toutefois, l’absence d’élargissement du cadre de sanctions pour garantir un traitement approprié des violations constitue également une limitation de la loi.

En outre, la loi stipule qu'après que le ministère de la Construction a émis un avis écrit indiquant que la maison est éligible à la vente ou à la location-achat, l'investisseur peut hypothéquer le projet et doit également libérer l'hypothèque avant de vendre aux clients. Parallèlement, il est également nécessaire de compléter les procédures pour que le ministère de la Construction émette un avis de logement admissible. Toutefois, M. Chanh a commenté : « La réglementation est très difficile à mettre en œuvre lorsqu’il n’existe aucun mécanisme permettant de garantir que les investisseurs se conformeront à la réglementation. » Car, juste après l'annonce du ministère de la Construction selon laquelle l'investisseur hypothèque, ils s'appuieront sur cette annonce pour mobiliser le plus rapidement possible des capitaux auprès des clients.

Il faut effacer l'hypothèque avant de vendre aux clients

Pour contrôler la pratique des investisseurs qui hypothèquent les maisons de leurs clients auprès des banques, M. Ngo Gia Hoang (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'au lieu d'exiger que les transactions soient effectuées par l'intermédiaire de salles de marché immobilières, il est nécessaire de renforcer et d'élargir le champ d'action des organisations notariales, en exigeant que les transactions immobilières dans lesquelles une ou plusieurs parties participant à la transaction sont des organisations commerciales immobilières soient également notariées... Parce que la nature indépendante des activités de notarisation aidera à vérifier et à surveiller la mise en œuvre et le respect de la loi par les investisseurs, les courtiers immobiliers et les consultants afin de protéger les personnes vulnérables.

Dans le même temps, afin de maintenir la stabilité et l’ordre du développement économique, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme de contrôle des futures transactions immobilières des entreprises immobilières.

« Pour garantir la sécurité des acquéreurs, la loi doit compléter la réglementation visant à renforcer la responsabilité des banques dans la gestion des actifs hypothéqués. En effet, lors de la vente de futurs logements, les investisseurs empruntent de l'argent aux banques et mobilisent des capitaux auprès des clients. Si les capitaux mobilisés ne sont pas surveillés de près, les investisseurs peuvent en faire un usage abusif et investir dans plusieurs projets simultanément, ce qui peut entraîner une perte de capacité de paiement, une incapacité à achever le projet et à céder le bien aux clients. À ce stade, non seulement les acquéreurs, mais aussi les droits de la banque hypothéquée sont affectés. Par conséquent, lorsqu'elle accepte un prêt hypothécaire sur un projet immobilier, la banque doit être responsable de la gestion et de la supervision des actifs hypothéqués », a suggéré M. Hoang.

Selon lui, il est nécessaire d'avoir une réglementation plus claire pour garantir les droits des acheteurs de logements lors de la gestion des actifs hypothéqués sous forme de transfert de projet. Parce que les parties peuvent gérer la propriété en transférant le projet immobilier hypothéqué pour recouvrer la dette.

Pour garantir la sécurité des acheteurs de logements, la loi doit compléter les réglementations visant à renforcer la responsabilité des banques dans la gestion des actifs hypothéqués. Car lors de la vente de futurs logements, les investisseurs empruntent de l’argent aux banques et mobilisent des capitaux auprès des clients.

M. Ngo Gia Hoang (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville)

L'investisseur immobilier de Phu Thanh s'engage à rembourser sa dette

Le 25 juin, la société 585, l'investisseur de l'immeuble d'appartements Phu Thanh (district de Tan Phu, Ho Chi Minh-Ville), a publié un communiqué de presse affirmant qu'elle rembourserait la dette pour « racheter » la maison pour le client.

Actuellement, le nombre total d'appartements dans le projet est de 833. Dans lequel, la société a hypothéqué le livre rouge sous forme d'actifs futurs de 219 unités selon le contrat hypothécaire n° 104 du 4 août 2010. Au cours de l'activité immobilière, en 2010, l'immobilier a été gelé, les taux d'intérêt bancaires ont atteint 22 - 23%/an, ce qui a rendu difficile pour la société d'exploiter son activité ainsi que d'organiser ses dettes auprès de la banque.

Face aux difficultés de l'entreprise, le 3 novembre 2022, la Viet A Bank - succursale de Ho Chi Minh-Ville a accepté de laisser l'investisseur payer la dette pour chaque code d'appartement et la banque libérera l'hypothèque pour chaque appartement. Jusqu'à présent, la Société 585 a traité la mainlevée hypothécaire de 6 appartements (dont 1 appartement a été nouvellement hypothéqué début juin 2024). L'investisseur a proposé que Viet A Bank - succursale de Ho Chi Minh-Ville continue de soutenir l'entreprise pendant les 3 prochaines années afin que l'entreprise ait plus de temps pour préparer des actifs équivalents pour gérer la libération hypothécaire des 213 appartements restants (d'ici 2027). Sur les 213 appartements hypothéqués à la Banque Viet A, la société 585 doit encore collecter auprès des résidents 5% de la valeur de l'appartement, soit plus de 41 milliards de VND. La société 585 affirme que les résidents ne sont pas responsables envers la banque mais sont sous la responsabilité de la société.

Source : https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm