La spéculation et la manipulation des prix de l’immobilier doivent être strictement contrôlées.

En outre, les violations dans le secteur de l'immobilier se produisent avec des tendances de plus en plus complexes et sophistiquées, et en particulier les prix de l'immobilier augmentent continuellement chaque trimestre et chaque année.

Le problème de la spéculation et de la manipulation du marché

Ces derniers temps, dans de nombreuses localités, notamment dans les grandes villes comme Hanoi, Da Nang, Ho Chi Minh-Ville, des zones urbaines « fantômes » ou des milliers d’hectares de grands et petits ensembles résidentiels abandonnés, « recouverts » depuis des décennies, sont devenus des images familières. Il s'agit d'une forme systématique de spéculation visant à attendre le bon moment pour réaliser des profits colossaux. Cela entraîne non seulement un gaspillage des ressources foncières, mais constitue également l'une des causes directes de la hausse rapide des prix de l'immobilier.

Selon les données d'étude de marché de l'Association immobilière du Vietnam, au troisième trimestre 2024, les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter fortement. Plus précisément, le segment foncier a enregistré une hausse moyenne d’environ 3,5 % sur le marché primaire ; De même, les logements de faible hauteur ajoutent 5 à 10 % ; En particulier, le segment des appartements a établi un nouveau niveau, les prix ayant augmenté en moyenne de 24 % et l'offre totale de nouveaux logements ayant diminué d'environ 20 % par rapport au trimestre précédent. Sur les seuls marchés de Hanoi, Da Nang et Ho Chi Minh-Ville, les augmentations correspondantes d'une année sur l'autre ont été respectivement de 64 %, 30,6 % et 46,2 %.

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter au fil des ans. Photo : Cong Hung

Outre le problème de la spéculation foncière et de la collecte de fonds, on observe également des signes d'exploitation des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres pour manipuler le marché. C'est là la plus grande limitation des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres, outre les avantages qu'elles procurent en termes de ressources financières collectées pour le budget de l'État. Dans de nombreuses localités sont apparus des « courtiers aux enchères » qui s'entendent entre eux pour payer des dizaines de fois plus cher que le prix de départ, créant ainsi un « prix virtuel » pour acheter et revendre des lots de terrains vendus aux enchères ou pour liquider des lots voisins précédemment achetés à bas prix.

En conséquence, après avoir fixé un prix inhabituellement élevé, afin d'atteindre l'objectif de liquidité et de profit rapides, les « courtiers aux enchères » sont naturellement prêts à renoncer à l'acompte, car l'acompte ne représente qu'environ 10 à 20 % de la valeur totale du terrain calculée selon le prix de départ donné par l'unité organisatrice, et ce prix est souvent inférieur au prix réel du marché dans cette zone.

Cela affecte non seulement directement les intérêts des participants aux enchères, mais a également un impact négatif sur le marché immobilier, lorsque ce prix virtuel doit être utilisé comme référence pour l'indemnisation et le déblaiement des sites pour les nouveaux projets de logements...

« Au troisième trimestre 2024, le marché immobilier a enregistré une reprise positive, mais n'a pas été aussi dynamique qu'avant la pandémie de Covid-19 ; L’offre nouvelle reste limitée, tandis que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter. Nous constatons qu'il y a plusieurs raisons à cette situation, à savoir : la demande de logements et d'entreprises est élevée, alors que l'offre est faible, la demande est supérieure à l'offre ; Les coûts des intrants des projets immobiliers (matériaux de construction, droits d’utilisation du foncier...) sont en augmentation. « En particulier, de nombreuses zones ont montré des signes de hausse et d'inflation des prix pour manipuler le marché par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres », a déclaré le vice-ministre de la Construction, Nguyen Viet Hung.

Des mesures fortes contre les projets d'"emprise" de terres abandonnées

Les leçons tirées des « vagues souterraines » de spéculation et de manipulation des prix de l'immobilier ont eu de nombreuses conséquences sur le marché immobilier, provoquant des fièvres foncières virtuelles qui rendent impossible l'accès à la terre pour les personnes ayant des besoins réels (logement, production, affaires...). S'ils le souhaitent, ils doivent payer une forte somme d'argent pour la spéculation, ce qui conduit à l'abandon des terres ; Les entreprises qui développent de nouveaux projets craignent de ne pas pouvoir garantir leurs bénéfices en raison de l’augmentation des investissements et des coûts fonciers ; Les pauvres sont de plus en plus contraints de payer davantage et perdent progressivement la possibilité d’être propriétaires d’un logement.

Il est inquiétant que les ressources destinées à l’investissement dans la production, les entreprises, la création d’emplois et la plus-value pour la société soient « enfouies » dans le sol ; Les terrains spéculatifs qui ne sont pas utilisés ne stimulent pas la croissance des industries connexes et à long terme, lorsque l'offre s'accumule pendant une longue période, cela entraînera un endettement irrécouvrable des investisseurs dans le système bancaire et, à un certain moment, provoquera une inflation pour l'ensemble de l'économie.

« Les organismes de gestion de l’État et les autorités locales doivent prendre des mesures énergiques contre les projets qui « détiennent » des terres à des fins spéculatives, mais qui sont abandonnées depuis de nombreuses années sans être exploitées et utilisées, en examinant et en évaluant spécifiquement les causes subjectives et objectives. Pour les projets ayant une capacité de mise en œuvre suffisante, il faut créer un mécanisme pour poursuivre la mise en œuvre. Au contraire, ils doivent résolument les récupérer et les céder à d’autres investisseurs. « En outre, le Code pénal stipule également clairement le traitement des actes de manipulation des prix, d'inflation des prix et de hausse des prix dans le secteur immobilier, qui doivent être strictement appliqués pour corriger rapidement les violations », a exprimé son opinion le vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, le Dr Nguyen Van Dinh.

Selon le professeur associé et expert économique Dr Dinh Trong Thinh, pour stabiliser les prix de l'immobilier et limiter les augmentations rapides et soudaines, le plus important est d'empêcher la spéculation et l'inflation des prix. En conséquence, les autorités compétentes doivent prendre des mesures plus drastiques pour contrôler et ramener les prix de vente aux valeurs réelles du marché pour les transactions immobilières, y compris les ventes aux enchères de droits d’utilisation des terres.

« Les pays du monde entier ont réussi à contrôler les prix de l’immobilier, en fonction de la valeur réelle du marché, grâce à des décrets sur la taxe foncière. Il y a environ 20 ans, le Comité central du Parti a publié une résolution sur la réforme de l’impôt foncier, mais jusqu’à présent, cette politique n’a pas été mise en œuvre.

Il est donc nécessaire d’élaborer un décret fiscal distinct pour le marché immobilier, afin de le mettre en œuvre de manière stable et à long terme ; « En conséquence, les biens immobiliers abandonnés, les propriétés vendues plusieurs fois ou possédant plusieurs propriétés doivent être fortement taxés, même à un niveau égal au loyer pour la superficie du terrain et la zone de construction actuellement disponibles », a déclaré le professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh.

En outre, les experts estiment que les problèmes juridiques sont également l'une des principales causes de la stagnation du marché immobilier. Le groupe de travail spécial du Premier ministre chargé d'examiner et de résoudre les difficultés du marché immobilier a déjà accompli une grande partie de son travail (plus de 800 des 1 200 projets bloqués ont vu leurs difficultés résolues).

En particulier, à partir du 1er août 2024, date à laquelle les lois révisées et complétées entreront officiellement en vigueur avec de nombreuses nouvelles réglementations qui devraient bientôt supprimer les obstacles juridiques, l'agence de gestion doit accélérer la publication des documents de sous-loi et des instructions de mise en œuvre pour aider à accélérer l'avancement du projet et augmenter l'offre sur le marché ; Parallèlement, il faut mettre l’accent sur la priorité accordée aux projets de logements sociaux et aux logements commerciaux à bas prix pour répondre aux besoins de la majorité de la population, garantissant ainsi l’efficacité des politiques de sécurité sociale.

Le problème le plus important à l’heure actuelle reste le rôle régulateur de l’État, à travers des mécanismes, des politiques, des outils de gestion et des sanctions pour réduire et prévenir la spéculation, ramenant le marché immobilier à un état d’équilibre à long terme.

Le système juridique récemment modifié et complété est entré en vigueur, mais il est encore nécessaire de continuer à recevoir des commentaires ; Il est nécessaire de faire le point sur les leçons apprises et de continuer à régler les questions en suspens, afin d'augmenter l'offre et de stabiliser les prix. Il est nécessaire de résoudre en profondeur la question de l'approbation des politiques d'investissement, tout en approuvant les investisseurs utilisant les terres.

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