La spéculation et la manipulation des prix de l’immobilier doivent être strictement contrôlées.

En outre, les violations dans le secteur immobilier se produisent avec des tendances de plus en plus complexes et sophistiquées, et les prix de l'immobilier augmentent continuellement chaque trimestre et chaque année.

Le problème de la spéculation et de la manipulation du marché

Ces derniers temps, dans de nombreuses localités, notamment dans les grandes villes comme Hanoi, Da Nang, Ho Chi Minh-Ville, des zones urbaines « fantômes » ou des milliers d’hectares de grands et petits projets d’habitation abandonnés, « couverts » depuis des décennies, sont devenus des images familières. Il s’agit d’une forme systématique de spéculation visant à attendre le bon moment pour réaliser des super profits. Cela entraîne non seulement un gaspillage des ressources foncières, mais constitue également l’une des causes directes de l’augmentation rapide des prix de l’immobilier.

Selon les données d'étude de marché de l'Association immobilière du Vietnam, au troisième trimestre 2024, les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter fortement. Plus précisément, le segment foncier a enregistré une hausse moyenne d’environ 3,5 % sur le marché primaire ; De même, les logements de faible hauteur ajoutent 5 à 10 % ; En particulier, le segment des appartements a établi un nouveau niveau lorsque les prix ont augmenté en moyenne de 24 % et que l'offre totale de nouveaux logements a diminué d'environ 20 % par rapport au trimestre précédent. Sur les seuls marchés de Hanoi, Da Nang et Ho Chi Minh-Ville, les augmentations correspondantes d'une année sur l'autre ont été respectivement de 64 %, 30,6 % et 46,2 %.

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter au fil des ans. Photo : Cong Hung

Outre le problème de la spéculation foncière et de la collecte de fonds, on observe des signes d’exploitation des ventes aux enchères de droits d’utilisation des terres pour manipuler le marché. Il s’agit de la plus grande limitation des ventes aux enchères de droits d’usage des terres, outre les avantages des ressources financières collectées pour le budget de l’État. Dans de nombreuses localités, des « courtiers en enchères » sont apparus qui s'entendent entre eux pour payer des dizaines de fois plus cher que le prix de départ, créant ainsi un « prix virtuel » pour acheter et revendre des lots de terrains vendus aux enchères ou pour liquider des lots de terrains voisins qui avaient été achetés auparavant à bas prix.

En conséquence, après avoir fixé un prix inhabituellement élevé, afin d'atteindre l'objectif de liquidité et de profit rapides, les « courtiers aux enchères » sont naturellement prêts à renoncer à l'acompte, car l'acompte ne représente qu'environ 10 à 20 % de la valeur totale du terrain calculée selon le prix de départ donné par l'unité organisatrice, et ce prix est souvent inférieur au prix réel du marché dans cette zone.

Cela affecte non seulement directement les intérêts des participants aux enchères, mais a également un impact négatif sur le marché immobilier, lorsque ce prix virtuel doit être utilisé comme référence pour l'indemnisation et le déblaiement des sites pour les nouveaux projets de logements...

Au troisième trimestre 2024, le marché immobilier a enregistré une reprise positive, mais moins dynamique qu'avant la pandémie de Covid-19 ; l'offre nouvelle reste limitée et les prix de l'immobilier restent élevés. Plusieurs facteurs expliquent cette situation : la forte demande de logements et d'entreprises, alors que l'offre est faible et supérieure à l'offre ; les coûts des intrants des projets immobiliers (matériaux de construction, redevances foncières, etc.) sont en hausse. En particulier, de nombreuses régions présentent des signes de hausse et d'inflation des prix pour manipuler le marché par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres », a indiqué le vice-ministre de la Construction, Nguyen Viet Hung.

Des mesures fortes contre les projets « d'emprise » sur des terres abandonnées

Les leçons tirées des « vagues souterraines » de spéculation et de manipulation des prix de l’immobilier ont laissé de nombreuses conséquences sur le marché immobilier, provoquant des fièvres foncières virtuelles qui rendent impossible l’accès à la terre pour les personnes ayant des besoins réels (de logement, de production et d’affaires…). S’ils le souhaitent, ils doivent payer une grosse somme d’argent pour spéculer, ce qui conduit à l’abandon des terres ; Les entreprises qui développent de nouveaux projets craignent de ne pas pouvoir garantir leurs bénéfices en raison de l’augmentation des investissements et des coûts fonciers ; Les pauvres sont de plus en plus contraints de payer davantage et perdent progressivement la possibilité de posséder un logement.

Il est inquiétant que les ressources destinées à l’investissement dans la production, les entreprises, la création d’emplois et la plus-value pour la société soient « enfouies » dans le sol ; Les terrains spéculatifs qui ne sont pas utilisés ne stimulent pas la croissance des industries connexes et à long terme, lorsque l'offre s'accumule pendant une longue période, cela entraînera un endettement des investisseurs dans le système bancaire et, à un certain moment, provoquera une inflation pour l'ensemble de l'économie.

« Les agences de gestion de l'État et les autorités locales doivent prendre des mesures énergiques contre les projets qui « détiennent » des terrains à des fins spéculatives, mais qui sont abandonnés depuis de nombreuses années sans être exploités ni utilisés, en examinant et en évaluant spécifiquement les causes subjectives et objectives. Pour les projets dont la capacité de mise en œuvre est suffisante, un mécanisme doit être créé pour en assurer la continuité. Par ailleurs, le Code pénal stipule clairement le traitement des actes de manipulation, d'inflation et de hausse des prix dans le secteur immobilier. Ces dispositions doivent être strictement appliquées afin de corriger rapidement les infractions », a déclaré le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier.

Selon le professeur associé et expert économique Dr Dinh Trong Thinh, pour stabiliser les prix de l'immobilier et limiter les augmentations rapides et soudaines, le plus important est d'empêcher la spéculation et l'inflation des prix. En conséquence, les autorités compétentes doivent prendre des mesures plus drastiques pour contrôler et ramener les prix de vente aux valeurs réelles du marché pour les transactions immobilières, y compris les ventes aux enchères de droits d’utilisation des terres.

Partout dans le monde, les pays ont réussi à contrôler les prix de l'immobilier, en fonction de la valeur réelle du marché, grâce à des décrets sur la taxe foncière. Il y a une vingtaine d'années, le Comité central du Parti a publié une résolution sur la réforme de la taxe foncière, mais cette politique n'a toujours pas été mise en œuvre.

Il est donc nécessaire d’élaborer un décret fiscal distinct pour le marché immobilier, afin de le mettre en œuvre de manière stable et à long terme ; « En conséquence, les biens immobiliers abandonnés, les propriétés vendues plusieurs fois ou possédant de nombreuses propriétés doivent être fortement taxés, même à un niveau égal au loyer pour la superficie du terrain et la zone de construction actuellement disponibles », a déclaré le professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh.

En outre, les experts estiment que les problèmes juridiques sont également l’une des principales causes de la stagnation du marché immobilier. Le groupe de travail spécial du Premier ministre chargé d'examiner et de résoudre les difficultés du marché immobilier a résolu une grande quantité de travail (plus de 800 des 1 200 projets bloqués ont vu leurs difficultés résolues).

En particulier, à partir du 1er août 2024, date à laquelle les lois révisées et complétées entreront officiellement en vigueur avec de nombreuses nouvelles réglementations qui devraient bientôt supprimer les obstacles juridiques, l'agence de gestion doit accélérer la publication des documents de sous-loi et des instructions de mise en œuvre pour aider à accélérer l'avancement du projet et augmenter l'offre sur le marché ; Parallèlement, il faut privilégier les projets de logements sociaux et les logements commerciaux à bas prix pour répondre aux besoins de la majorité de la population, garantissant ainsi l’efficacité des politiques de sécurité sociale.

 

Le problème le plus important à l’heure actuelle reste le rôle régulateur de l’État, à travers des mécanismes, des politiques, des outils de gestion et des sanctions pour réduire et prévenir la spéculation, ramenant le marché immobilier à un état d’équilibre à long terme.

Le système juridique récemment modifié et complété est entré en vigueur, mais il est encore nécessaire de continuer à recevoir des commentaires ; Il est nécessaire de faire un bilan des leçons apprises et de continuer à régler les problèmes en suspens, afin d'augmenter l'offre et de stabiliser les prix, de résoudre en profondeur la question de l'approbation des politiques d'investissement, tout en approuvant les investisseurs utilisant les terres.

Vice-président du Hanoi Real Estate Club , Nguyen The Diep

Source : https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html