L'immobilier continue de dominer le rendement des investissements

Comment la psychologie des acheteurs de maison va-t-elle évoluer au cours des deux prochaines années ?

Sur la base de données massives et d'études de marché à travers des cycles de développement, M. Nguyen Quoc Anh - Directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn prédit que dans les 2 prochaines années, le marché immobilier vietnamien pourrait traverser les étapes suivantes : renversement, exploration, consolidation, prospérité et stabilité. À chaque étape, les acheteurs prioriseront différents facteurs lors du choix d’un bien immobilier.

Concrètement, d'ici fin 2024, le marché est encore en phase d'exploration, les acheteurs priorisant certains facteurs tels que la satisfaction de besoins réels en matière de logement, un statut juridique clair, de bonnes politiques de soutien financier, ainsi que des rendements locatifs stables et l'optimisation des coûts. À ce stade, les appartements attirent beaucoup d’attention et enregistrent la meilleure liquidité parmi tous les types.

À l'approche de la période de consolidation qui devrait débuter au premier trimestre 2025, les acheteurs et les investisseurs seront plus confiants quant aux facteurs financiers et juridiques, mais privilégieront toujours les produits qui répondent à des besoins réels et génèrent de bons flux de trésorerie. À l’heure actuelle, si les facteurs monétaires sont plus favorables, les types de biens à coût élevé tels que les maisons privées et les maisons de ville verront progressivement leur volume de transactions augmenter.

Psychologie de l'acheteur à chaque étape du marché immobilier (Photo : Batdongsan.com.vn)

Du deuxième au quatrième trimestre 2025, une période de prospérité est prévue. Les investisseurs seront davantage attentifs aux besoins d'investissement et à la croissance des prix, et moins aux prix de vente et aux aspects juridiques, comme en période de morosité du marché. Ce sera le moment où les terrains et les villas reprendront progressivement leur avantage et disposeront d’une meilleure liquidité. On s'attend à ce qu'à partir du début de 2026, le marché immobilier vietnamien entre dans un cycle stable, les acheteurs privilégiant les opportunités d'investissement dans des types avec des taux de croissance des prix élevés, de petites quantités mais attirant beaucoup d'attention.

En plus de prévoir les tendances des acheteurs et des investisseurs au cours des 2 prochaines années, Batdongsan.com.vn analyse également leurs goûts à court terme à travers l'enquête sur la psychologie des consommateurs immobiliers pour le second semestre 2024. En conséquence, l'indice de sentiment du marché est stable. Les acheteurs attendent des signaux positifs du marché, des taux d’intérêt plus bas par rapport à 2023 et de nouvelles politiques juridiques entrant en vigueur pour créer une meilleure psychologie pour les gens.

Selon les experts de Batdongsan.com.vn, la proposition du gouvernement de permettre à la loi foncière, à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières d'entrer en vigueur à partir du 1er août 2024 est un signal positif, contribuant à clarifier la loi et à accélérer le processus de reprise du marché. Les lois en vigueur favoriseront une évaluation foncière plus cohérente et plus réaliste, renforceront les exigences pour les investisseurs dans le développement de projets afin de garantir les droits des acheteurs, faciliteront la propriété immobilière pour les Vietnamiens d'outre-mer, attireront davantage d'investissements étrangers et renforceront le professionnalisme et la transparence dans la communauté du courtage.

Facteurs importants qui motivent les actions des acheteurs de maison en matière d'« acompte »

De plus, la demande de biens immobiliers est toujours présente, les principaux acheteurs dans les temps à venir sont les jeunes familles, en particulier les jeunes mariés. Une enquête menée par cette unité révèle que 73 % des personnes mariées sans enfant prévoient d'acheter une maison au cours de l'année à venir. Si les célibataires privilégient l'espace de travail lors du choix d'un bien immobilier, les personnes mariées privilégient les commodités telles que les écoles, les centres commerciaux et les magasins. La tendance à l’achat de produits secondaires augmente en raison de la faible offre primaire alors que le prix d’ouverture des projets primaires est élevé.

Une enquête sur la psychologie des consommateurs réalisée au second semestre 2024 a également montré que les acheteurs privilégient la recherche d'informations sur les principaux sites d'information et le site officiel de l'investisseur. Lorsqu’ils envisagent de recruter des investisseurs, ils accordent une attention particulière au potentiel financier et, lors du choix d’un projet, la légalité est le facteur principal. Lorsqu'ils recherchent un courtier immobilier pour les aider dans une transaction, les acheteurs accordent la plus grande importance à l'expertise, à l'expérience et à l'attitude, suivis des frais de courtage.

L'immobilier reste le canal d'investissement le plus rentable en termes de rendement

Les données du marché immobilier pour les 6 premiers mois de 2024 de Batdongsan.com.vn montrent que la plupart des canaux d'investissement ont enregistré des signes positifs par rapport à 2023. Parmi eux, l'immobilier reste le canal avec le rendement d'investissement le plus élevé. En juin 2024, le prix de vente moyen des biens immobiliers a augmenté de 24 % par rapport au début de 2023. Parallèlement, l'indice VN, qui reflète les fluctuations du cours des actions, a augmenté de 19 %, le prix de l'or SJC a augmenté de 17 % et le taux de change du dollar américain a augmenté de 8 %.

En tant que l'une des localités en tête de la hausse des prix, Hanoi a enregistré une augmentation de 32 % des prix des maisons privées par rapport au début de 2023, une augmentation de 31 % des appartements et une augmentation de 10 à 19 % des terrains, des villas et des maisons de ville. Parallèlement, les prix de l'immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville sont restés quasiment inchangés au cours des dix-huit derniers mois. À l'exception des appartements, dont les prix ont légèrement augmenté de 6 %, les autres types de biens immobiliers sont restés stables.

En ce qui concerne les types de biens sur le marché, les terrains et les maisons privées connaissent une certaine reprise en termes d'intérêt et de transactions au premier semestre 2024. Plus précisément, l'intérêt pour les maisons privées a récupéré de 87% et les terrains de 60% par rapport au premier trimestre 2021. Il ne s’agit toutefois que d’une amélioration locale dans certaines régions, notamment dans les provinces du nord.

L’immobilier reste le canal d’investissement le plus efficace.

Dans certaines provinces du nord seulement, comme Hung Yen, l'intérêt pour les terres a augmenté de 194 % et les maisons privées ont augmenté de 70 %. Hanoi a également connu une augmentation de 75 % de l’intérêt pour les terrains et de 48 % pour les maisons privées. En particulier, le niveau d’intérêt et les prix ont fortement augmenté dans les zones suburbaines de Hanoi grâce à des facteurs de planification et à des activités d’enchères. Plus précisément, au cours du premier semestre 2024, les terrains à Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That et Quoc Oai ont enregistré une augmentation de la demande de 48 % à 104 %, entraînant une augmentation des prix des terrains dans ces districts suburbains de 4 % à 24 % par rapport au second semestre 2023.

De plus, les appartements sont le type le plus dynamique sur le marché immobilier, en particulier sur le marché de Hanoi. Les recherches menées par cette unité montrent que la demande d'achat d'appartements à Hanoi a culminé en mars 2024, en hausse de près de 60 % par rapport à fin 2023. Actuellement, bien que l'intérêt pour les appartements se soit « refroidi », les prix n'ont pas baissé. Le prix de vente des appartements à Hanoi en mai 2024 est égal à celui de Ho Chi Minh-Ville, atteignant 50 millions de VND/m2. Dans le même temps, les appartements restent le type de propriété avec la meilleure liquidité sur le marché, 48% des courtiers participant à l'enquête de Batdongsan.com.vn ont déclaré que les appartements sont dans une période de forte croissance.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré qu'il n'y avait actuellement aucun signe de « bulle » dans les appartements, car les facteurs qui créent cette situation sont une demande surévaluée, avec une demande d'investissement supérieure à la demande réelle ; les prix sont poussés à la hausse par rapport à l’économie et aux autres types ; et la politique monétaire laxiste a facilité la fuite des capitaux sur le marché.

Les appartements constituent le type de marché le plus dynamique, en particulier à Hanoi.

Les données de Batdongsan.com.vn montrent que par rapport aux villes du monde entier, l'écart entre les prix des appartements et le PIB du Vietnam n'est toujours pas trop élevé. On estime que pour acheter un appartement de 50 m2 à Bangkok (Thaïlande), les gens dépensent plus de 47 ans de revenus, ce chiffre à Manille (Philippines) est de plus de 56 ans, à Kuala Lumpur (Malaisie) est de près de 17 ans. À Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, il faut dépenser environ 14 à 15 ans de revenus pour acheter un appartement de taille similaire.

Le taux de croissance démographique dans les deux grandes villes montre que la demande réelle d'appartements reste très élevée. La demande totale de logements prévue pour la période 2021-2030 est de 89 millions de mètres carrés à Hanoï, contre 107,5 millions à Hô-Chi-Minh-Ville. Malgré cette forte demande, les prix actuels des appartements à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville ne sont pas trop élevés par rapport à d'autres villes du monde. Par ailleurs, les taux d'intérêt à l'achat ne devraient pas être bas, les taux d'intérêt des dépôts ayant été ajustés à la hausse. Il n'y a donc pas de phénomène de « bulle immobilière » dans le marché immobilier. En réalité, l'offre limitée et les prix d'ouverture élevés sont à l'origine de la forte croissance récente », a expliqué M. Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Source : https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html