Il est essentiel de suivre les prix du marché
Conformément à la loi foncière de 2024, en vigueur à compter du 1er août 2024, les localités sont autorisées à appliquer l'ancienne liste des prix des terrains jusqu'au 31 décembre 2025 et à appliquer la nouvelle liste des prix des terrains à partir du 1er janvier 2026. La nouvelle liste de prix ne sera pas contrôlée par le cadre des prix fonciers et devra être construite à proximité des prix du marché.
En particulier, Hô Chi Minh-Ville est la première localité à demander des avis sur le projet de liste ajustée des prix des terrains. Les prix indiqués dans la liste des prix fonciers ajustés sont bien plus élevés que l’ancienne liste de prix, comme dans la ville de Thu Duc, qui a augmenté de 10 à 15 fois ; Les districts de Nha Be, Binh Chanh, Can Gio et Cu Chi ont été multipliés par 10 à 20. Dans le seul district de Hoc Mon, il existe de nombreuses routes où les prix des terrains devraient augmenter de 15 à 30 fois.
À ce propos, les experts de Savills ont déclaré que la liste des prix des terrains de Ho Chi Minh-Ville n'a pas suivi le rythme et est souvent nettement inférieure à la valeur réelle du marché. Cet écart de prix persistant a créé un système de « double prix », qui a entraîné de nombreuses conséquences graves.
Selon Mme Do Thi Thu Giang, directrice de Savills Consulting Services à Ho Chi Minh-Ville, ce problème rend la gestion des terres de l'État difficile et compliquée. « Par exemple, la différence entre le prix déclaré sur le contrat notarié et le prix réel de la transaction est souvent utilisée pour réduire la taxe de transfert de propriété. Ou dans d'autres cas, le paiement d'un loyer foncier annuel basé sur une liste de prix des terrains inférieure au prix du marché a entraîné des pertes pour le budget de l'État », a indiqué Mme Giang.
Mme Do Thi Thu Giang, directrice des services de conseil, Savills HCMC
Les experts de Savills ont également déclaré que le développement de projets immobiliers est également confronté à de nombreuses difficultés, notamment lors des étapes d'acquisition du terrain et de déblaiement du site. Les indemnisations basées sur des listes de prix fonciers qui ne sont pas proches des prix du marché ont provoqué des retards, de l’insatisfaction et des pertes financières pour les personnes concernées, conduisant à des conflits fonciers prolongés et à des poursuites judiciaires.
En raison de ces questions en suspens, Mme Giang estime que l’application des listes de prix des terrains selon les principes du marché est inévitable et nécessaire. Ce changement progressif contribuera à surmonter les limitations antérieures, garantissant ainsi la transparence et l’équité du système. En particulier, une liste de prix des terrains se rapprochant des prix du marché facilitera le processus d’indemnisation et de déblaiement des sites, notamment dans les projets importants de développement d’infrastructures, en favorisant le consensus de la population sur le niveau de soutien et d’indemnisation.
Commentant la liste de prix des terrains proposée, les experts de Savills ont également déclaré qu'il existe toujours une différence significative entre le prix du terrain proposé et le prix réel de la transaction. Par exemple, sur la rue Cao Thang (district 3), le prix de transaction du marché est d'environ 525 millions de VND/m2, alors que le prix du terrain proposé est de seulement 330 millions de VND/m2. Sur la rue Tan Thang (district de Tan Phu), le prix de transaction est d'environ 150 millions de VND/m2, et le prix proposé est de 90 millions de VND/m2. En général, la liste des prix des terrains proposés n'atteint qu'environ 60 %, certaines autres zones atteignent 70 %, par rapport au prix du marché, ce qui montre qu'il existe encore une différence significative.
Éléments à prendre en compte avant de postuler
Mme Do Thi Thu Giang a déclaré que conformément à l'article 159 de la loi foncière de 2024, la liste des prix des terrains est utilisée dans 11 cas. En outre, l’article 109 et l’article 111 de la loi foncière de 2024 sur le soutien et l’organisation de la réinstallation utilisent également les prix des terrains conformément à la liste des prix des terrains. Ainsi, la liste des prix des terrains proposée pour Ho Chi Minh-Ville affectera directement deux groupes différents de personnes, à la fois bénéfiques et nuisibles.
Le groupe bénéficiaire comprend ceux qui reçoivent un soutien de l’État lorsque les terres sont récupérées et que la réinstallation est organisée (conformément aux articles 109 et 111 de la loi foncière de 2024).
Le groupe concerné comprend les ménages et les individus qui sont reconnus et qui ont changé d’usage des terres. Conformément à la loi foncière précédente de 2014, les obligations financières étaient estimées différemment entre les terrains situés à l'intérieur et à l'extérieur de la limite : les terrains situés à l'intérieur de la limite étaient calculés selon la liste des prix des terrains, et les terrains situés à l'extérieur de la limite étaient calculés selon le prix spécifique des terrains.
Cependant, la loi foncière actuelle de 2024 ne fait plus cette distinction et l'ensemble de la zone appliquera les prix selon la liste des prix des terrains. Ainsi, étant donné que la liste des prix des terrains proposée est plusieurs fois supérieure à la liste actuelle, les obligations financières sur la zone à l'intérieur de la limite augmenteront. Étant donné que la liste des prix des terrains proposés est plusieurs fois supérieure à la liste actuelle, le coût des obligations financières dans cette zone augmentera.
L’application immédiate de la nouvelle liste des prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville affectera de nombreux groupes de personnes.
La liste des prix des terrains proposés à Ho Chi Minh-Ville, qui devrait entrer en vigueur le 1er août 2024, a été reportée pour un examen plus approfondi. Les experts de Savills estiment que ce retard dans l'application est raisonnable, car la liste de prix proposée a fortement augmenté par rapport à l'ancienne liste de prix et devrait être appliquée dans un court laps de temps. Cela crée une énorme pression financière sur les groupes concernés. Par conséquent, l’élaboration et l’application des barèmes de prix fonciers doivent être soigneusement étudiées afin d’équilibrer les intérêts de toutes les parties, en accordant notamment la priorité à la protection des droits des personnes.
En outre, les méthodes appliquées pour déterminer les prix des terrains ne sont toujours pas uniformes et simples. Dans certaines zones de grande valeur, la méthode de construction des grilles de prix des terrains semble être simplement un coefficient multiplicateur fixe pour tous les itinéraires.
Par exemple, dans le District 1, un multiplicateur de 5,0 est appliqué uniformément à tous les emplacements et à tous les itinéraires. En conséquence, la rue Dong Khoi est proposée à 810 millions de VND/m2 (contre 162 millions de VND/m2 actuellement) et la rue Hai Ba Trung (du quai Bach Dang à Nguyen Thi Minh Khai) à 484 millions de VND/m2 (contre 96,8 millions de VND/m2 actuellement). De même, le District 4 a un multiplicateur de 11,3 et le District 5 est de 5,58.
« Cette approche n'est fondamentalement pas différente de l'application de l'ancienne liste de prix et de sa multiplication par le coefficient K, de sorte qu'elle ne reflète pas véritablement la valeur marchande de chaque itinéraire comme dans l'esprit de la loi foncière », a déclaré Mme Giang.
En conclusion, Mme Do Thi Thu Giang a déclaré que même si la mise à jour de la liste des prix des terrains pour refléter la valeur du marché constitue une étape importante, la proposition actuelle doit encore être améliorée. La méthode doit être plus raffinée et spécifique à chaque zone au lieu de simplement appliquer des coefficients généraux. Une transition progressive et transparente qui garantit les intérêts de toutes les parties prenantes est essentielle pour assurer le succès à long terme de ce nouveau système.
Source : https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html
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