ANTD.VN - La Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) cree que es necesario considerar la eliminación del método de excedente de los métodos de valoración de tierras.
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¿Debe mantenerse el método del excedente en la valoración de tierras? |
En el proyecto de Decreto que modifica y complementa el Decreto 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra y el proyecto de Circular que modifica y complementa una serie de artículos de la Circular 36/2014/TT-BTNMT que detalla los métodos de valoración de la tierra; elaborar y ajustar lista de precios de terrenos; Respecto a la valoración específica de tierras y la consultoría de precios de tierras, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT) propuso eliminar el método de cálculo del precio de las tierras excedentes.
Sin embargo, VCCI cree que la eliminación del método del excedente causará dificultades en el proceso de valoración de tierras.
El método del excedente es un método para determinar los precios de la tierra en función de los posibles propósitos de desarrollo futuros. Este tipo de terrenos con potencial de desarrollo comúnmente no cuentan con activos similares o semejantes que hayan sido comercializados exitosamente en el mercado para aplicar el método de comparación (con la condición de que existan al menos 03 lotes de terrenos comparables que hayan sido comercializados exitosamente en el mercado o hayan ganado la subasta de derechos de uso de suelo);
Al comparar los métodos de valoración de tierras basados en fines de uso actuales, como el método de comparación y el método de ingresos, veremos claramente las ventajas y desventajas de cada método.
Según VCCI, el método de comparación tiene limitaciones en términos de datos comparativos porque la información de las transacciones suele ser difícil de hacer coincidir con el inmueble a valorar; Es necesario que haya mucha información clara y precisa sobre las transacciones, aunque en realidad, en muchos casos, el precio de la transacción en el papel y el precio de la transacción real son diferentes;
Mientras tanto, el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se implementa multiplicando el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra, que también tiene limitaciones. El coeficiente de ajuste del precio de la tierra es emitido por el Comité Popular Provincial a través del análisis y comparación de los precios de la tierra en la lista de precios de la tierra con los precios de la tierra común en el mercado.
Por lo tanto, la determinación del coeficiente de ajuste también se basa en datos comparativos, por lo que también presenta deficiencias en términos de información y datos de entrada como el método de comparación.
Según VCCI, la actual base de datos de tierras de nuestro país no refleja fielmente la realidad del mercado. Por lo tanto, la aplicación de sólo tres métodos de valoración como en el proyecto puede causar dificultades en la implementación debido a las deficiencias mencionadas anteriormente.
Por otro lado, el método residual se basa en el siguiente razonamiento: el valor actual de un activo es el valor residual obtenido de la estimación del desarrollo supuesto menos todos los costos incurridos para crear ese desarrollo.
La esencia de este método es calcular los precios de los terrenos de manera inversa, es decir, comenzando con los ingresos de las ventas de futuros productos de desarrollo completados y deduciendo los costos de desarrollo necesarios para invertir en la creación de ese producto. Los terrenos con potencial de desarrollo se valoran mediante este método cuando otros métodos de valoración no son elegibles.
VCCI también cree que el método de excedente es un método de valoración de bienes raíces aplicado por organizaciones de valoración profesionales y se considera uno de los métodos de valoración aplicados al valorar bienes raíces con potencial de desarrollo (terrenos baldíos sin desarrollar o terrenos con construcciones en el terreno que pueden renovarse o demolerse para construir nuevas construcciones en el terreno para el mejor y más efectivo uso).
El método de excedente ha sido prescrito en la Norma de Valoración de Vietnam No. 11 emitida con la Circular 145/2016/TT-BTC.
El caso del Proyecto que elimina el método del excedente en la valoración de tierras provoca que las regulaciones sobre valoración de bienes inmuebles sean inconsistentes entre los documentos legales relevantes.
En cuanto al objetivo de la gestión estatal, una de las razones para eliminar el método de excedente del método de valoración de tierras es porque "este es un método de valoración de bienes raíces que sirve a los administradores para calcular para decidir sobre la inversión (el precio de la tierra debe estar disponible de antemano), no es adecuado para la tarea de valoración de tierras para servir a la gestión estatal de tierras".
La opinión de VCCI es que si se considera que este método se utiliza únicamente para calcular la eficiencia de la inversión, significa que el valor del terreno se ha calculado para lograr el mejor y más efectivo uso, y este precio del terreno es coherente con los principios del mercado.
Así, el Estado utiliza este método de valoración para determinar los tipos de terrenos con potencial de desarrollo para determinar precios de terrenos consistentes con los precios del mercado, determinando así las obligaciones financieras que los inversionistas deben cumplir con el Estado.
Por lo tanto, VCCI recomienda que el comité de redacción considere no eliminar el método del excedente en los métodos de valoración de tierras.
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