Acotar el método de valoración de tierras basado en la plusvalía.

Las regulaciones no están en sintonía con la realidad.

Español El inciso c, punto 5, del artículo 159 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) estipula el principio para determinar los precios de las tierras utilizando el método del excedente de la siguiente manera: "El método del excedente se aplica a la valoración de parcelas y áreas de tierras no agrícolas en las que aún no se ha invertido en infraestructura técnica ni se han construido obras de construcción de acuerdo con el plan de construcción detallado, excepto en los casos especificados en el punto d de esta cláusula".

Es necesario determinar el método residual a aplicar en la valoración del terreno con potencial de desarrollo.

Recientemente, el proyecto de modificación del Decreto Gubernamental 44/2014 sobre la tarificación del suelo también limitó su alcance, de forma similar a las disposiciones del proyecto de Ley del Suelo (modificada). Sin embargo, debido a numerosas objeciones del público y de expertos, el comité redactor del Decreto 44/2014 revisado aceptó y revisó posteriormente este contenido, manteniendo la normativa vigente. Esto significa que el método del excedente se aplica para valorar parcelas con potencial urbanístico debido a cambios en la planificación o la conversión del uso del suelo, cuando se pueden determinar los ingresos totales previstos por el desarrollo y los costes totales estimados.

De hecho, el método de superávit es un método para determinar el valor del terreno con base en su posible uso futuro para desarrollo, en lugar de su uso actual, como en los métodos comparativos o de ingresos. El método de superávit refleja el valor de mercado del terreno objeto de valoración, incluyendo factores como: propósito del uso del terreno; duración del uso del terreno; densidad de edificación; altura de los edificios; coeficiente de uso del suelo; y refleja el valor práctico de los flujos de efectivo en inversión, producción y negocios. Por lo tanto, según muchas empresas, este también es un método moderno de valoración inmobiliaria, en línea con las prácticas internacionales, ya que puede reflejar claramente la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario, incluyendo costos, ingresos y ganancias.

El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, evaluó que la regulación que aplica el método de excedentes para determinar los precios de los terrenos en el proyecto de reforma de la Ley de Tierras pasa por alto una categoría muy importante: las tierras agrícolas. Citando el caso del proyecto de zona económica especial que Sama Dubai Group (Emiratos Árabes Unidos - EAU) había registrado previamente para invertir en la provincia de Phu Yen con una inversión total de hasta 250 mil millones de dólares, el Sr. Le Hoang Chau analizó: en una superficie de hasta 300.000 hectáreas, hay tierras agrícolas; si no se menciona este tipo de terreno, es imposible calcular las tasas de uso del suelo. Ningún proyecto de desarrollo urbano consiste únicamente en terrenos no agrícolas; siempre se trata de terrenos de uso mixto.

Por lo tanto, la normativa anterior se aleja demasiado de la realidad y da como resultado que solo se puedan desarrollar proyectos inmobiliarios de pequeña escala y complejos habitacionales de tamaño reducido. No se pueden construir zonas urbanas de gran escala. Además, una vez que un terreno agrícola se convierte en una zona urbana, industrial o residencial, naturalmente ha sido aprobado por la autoridad competente, lo que proporciona una base sólida para aplicar el método de excedente al calcular las tasas por uso del suelo.

Sin mencionar que actualmente existe una clasificación de terrenos ganados al mar, que incluye los casos en que el Estado realiza directamente las obras y los casos en que las realizan particulares. Entonces, ¿qué tipo de terreno se gana al mar? ¿Se trata de terrenos no agrícolas o de terrenos agrícolas con superficie de agua? Por ejemplo, las lagunas utilizadas para la acuicultura son terrenos costeros con superficie de agua. Llamar a esto terrenos no agrícolas es incorrecto; debería ser terrenos agrícolas», citó el Sr. Chau, y propuso aplicar también el método de excedentes a las áreas agrícolas, posiblemente alineándolo con el proyecto de enmienda actual al Decreto 44: «El método de excedentes se aplica para valorar parcelas con potencial de desarrollo debido a cambios en la planificación o la conversión del uso del suelo cuando se determinan los ingresos totales previstos por desarrollo y los costos totales estimados».

En consonancia con la práctica internacional

El Sr. Nguyen The Phuong, vicepresidente de la Asociación de Valuación de Vietnam, considera que la aplicación del método de excedentes para determinar el precio de terrenos con potencial de desarrollo es científicamente sólida, se ajusta a las prácticas internacionales y es necesaria para determinar los precios de los terrenos en Vietnam hoy en día. Este método se utiliza comúnmente para valorar terrenos con potencial de desarrollo cuando no existen transacciones para terrenos similares, lo que imposibilita la aplicación de métodos comparativos u otros. No es viable utilizar el método de calcular los precios de los terrenos residenciales y luego multiplicarlos por un porcentaje entre los precios de los terrenos residenciales y otros tipos de terrenos en la tabla de precios de terrenos.

Recientemente, cuando el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente estaba redactando y solicitando opiniones sobre las enmiendas al Decreto 44, se recibieron numerosas sugerencias, y el Ministerio se mostró muy satisfecho de que la agencia las hubiera incorporado y mantenido el método de superávit vigente. Por lo tanto, el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), también elaborado por esta agencia, necesita reconsiderar las regulaciones sobre el método de superávit para alinearlo con la normativa vigente. Aplicar el método de superávit solo a tierras no agrícolas sería difícil de implementar, ya que, en el caso de tierras de uso mixto de alto valor, sería muy difícil aplicar otros métodos.

Por ejemplo, el método comparativo solo es aplicable a edificios de baja altura y no a edificios de gran altura, edificios multifuncionales ni inmuebles industriales. Por otro lado, el método de ingresos solo es aplicable a terrenos agrícolas, más adecuados para cultivos anuales. Por lo tanto, la normativa, tal como está redactada, paralizará proyectos que superen los 200 mil millones de VND. Actualmente, la mayoría de los proyectos inmobiliarios cuentan con un capital de inversión muy elevado. Además, esta normativa podría causar pérdidas significativas al presupuesto estatal debido a la expansión del tamaño de las parcelas sujetas al método del coeficiente de ajuste del precio del suelo.

El Sr. Le Hoang Chau sugirió además que el Gobierno debería considerar modificar el método de superávit, que consiste en determinar los precios de los terrenos restando los costos totales estimados de desarrollo de una parcela o área de terreno de los ingresos totales estimados de desarrollo según el plan de uso del suelo y el plan de construcción detallado aprobados por los organismos estatales competentes, en lugar de "basarse en el uso más eficiente del suelo (coeficiente de uso del suelo, densidad de edificación, número máximo de pisos del edificio)", como se estipula en el proyecto.

El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, considera que la valoración de tierras es un campo altamente especializado. Actualmente, el proyecto de ley carece de numerosos métodos de valoración. Por lo tanto, la ley no debería especificar métodos detallados de valoración de tierras, sino solo estipular que deben implementarse de acuerdo con las normas vietnamitas de valoración ya emitidas. Estas normas deberían incluir diversos métodos de valoración, cada uno descrito en detalle junto con los procedimientos, procesos y criterios que los acompañan.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm