Normas alejadas de la realidad
El punto c, cláusula 5, artículo 159 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) estipula el principio de determinación de los precios de la tierra según el método del excedente de la siguiente manera: "El método del excedente se aplica para determinar los precios de las parcelas de tierra y las superficies de tierra no agrícola que no se han invertido en infraestructura técnica o no se han invertido en obras de construcción de acuerdo con los planes de construcción detallados, excepto en el caso especificado en el punto d de esta cláusula".
Es necesario determinar el método de plusvalía que se aplica para valorar los terrenos con potencial urbanizable.
Recientemente, el proyecto de modificación del Decreto 44/2014 del Gobierno por el que se regulan los precios del suelo también ha reducido el ámbito de aplicación de forma similar a lo dispuesto en el proyecto de Ley del Suelo (modificado). Sin embargo, hubo muchas objeciones por parte del público y de los expertos, por lo que el comité de redacción del Decreto revisado 44/2014 aceptó y editó este contenido y lo mantuvo como regulación actual. Este es el método de excedente que se aplica para valorar terrenos con potencial de desarrollo debido a cambios de planificación o conversiones de uso del suelo cuando se determinan los ingresos de desarrollo totales asumidos y los costos totales estimados.
De hecho, el método del excedente es un método para determinar los precios de la tierra en función del uso futuro potencial, no en función del uso actual como el método de comparación o el método de ingresos. El método del excedente refleja el valor de mercado del terreno a tasar, incluyendo los siguientes factores: propósito del uso del terreno; término de uso del suelo; densidad de edificación; altura del edificio; coeficiente de uso del suelo; Refleja el valor del flujo de caja en la inversión, producción y negocios con alta practicidad. Por lo tanto, según muchas empresas, este también es un método moderno de valoración inmobiliaria, siguiendo las prácticas internacionales porque puede reflejar claramente la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario incluyendo costos, ingresos, ganancias, etc.
El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, evaluó que la regulación sobre la aplicación del principio de determinación de los precios de la tierra según el método del excedente en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) omite un tema muy importante, que es la tierra agrícola. Citando la historia del proyecto de zona económica especial que Sama Dubai Group (Emiratos Árabes Unidos - EAU) registró para invertir en la provincia de Phu Yen con un capital de inversión total de hasta 250 mil millones de dólares, el Sr. Le Hoang Chau analizó: en la superficie de hasta 300.000 hectáreas, hay tierras agrícolas, si no se menciona este tipo, es imposible calcular las tarifas por el uso de la tierra. No hay ningún proyecto de área urbana que solo tenga terrenos no agrícolas, siempre son terrenos mixtos.
Por lo tanto, la normativa antes mencionada está demasiado alejada de la realidad y tiene como consecuencia que sólo se puedan desarrollar pequeños proyectos inmobiliarios y áreas de vivienda de tamaño pequeño y mediano. Es imposible construir áreas urbanas a gran escala. Además, un terreno agrícola que ha sido convertido en área urbana, parque industrial o área residencial, por supuesto ha sido aceptado por la autoridad competente, por lo que es completamente suficiente aplicar el método de excedente al calcular las tarifas por uso del terreno.
"Sin mencionar que actualmente existen clasificaciones de tierras recuperadas del mar, incluidos los casos en que el Estado lo hace directamente y los casos en que lo hace el sector privado. Entonces, ¿qué es la tierra recuperada del mar? ¿Es tierra no agrícola o tierra agrícola con superficie de agua? Por ejemplo, el área de la laguna de acuicultura es tierra costera, tierra costera con superficie de agua. Si llamamos a esto tierra no agrícola, no es correcto, debe ser tierra agrícola", citó el Sr. Chau y propuso aplicar el método de excedente a todas las tierras agrícolas, a lo que se puede hacer referencia para sincronizar con las disposiciones del Proyecto de Enmienda al Decreto 44 actualmente: "El método de excedente se aplica para valorar las parcelas de tierra con potencial de desarrollo debido a cambios en la planificación o cambio de propósito de uso de la tierra cuando se determinan los ingresos totales de desarrollo asumidos y el costo total estimado".
De conformidad con la práctica internacional
El Sr. Nguyen The Phuong, Vicepresidente de la Asociación de Valoración de Vietnam, dijo que la aplicación del método de excedente para determinar los precios de la tierra de los tipos de tierra con potencial de desarrollo tiene una base científica, es consistente con las prácticas internacionales y es necesaria para determinar los precios de la tierra en nuestro país hoy en día. Porque este método se aplica comúnmente para valorar terrenos de lotes con potencial de desarrollo pero el mercado no tiene transacciones de lotes similares para aplicar el método de comparación u otros métodos. No es viable utilizar el método de calcular los precios de los terrenos residenciales y luego multiplicarlo por el porcentaje entre los precios de los terrenos residenciales y otros tipos de terrenos en la lista de precios de terrenos.
Recientemente, cuando el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente redactó y presentó para comentarios la modificación del Decreto 44, hubo muchos comentarios y él estaba muy contento de que esta agencia aceptara y mantuviera el método de superávit actual. Por lo tanto, el proyecto de Ley de Tierras (modificado) también elaborado por este organismo necesita revisar las disposiciones sobre el método del excedente para ajustarlo a la normativa actual. Si sólo aplicamos el método del excedente a las tierras no agrícolas, será difícil de implementar, porque para las tierras mixtas de gran valor, es muy difícil aplicar otros métodos.
Por ejemplo, el método de comparación sólo se puede aplicar a edificios de poca altura, no a edificios de gran altura, edificios multifuncionales o inmuebles industriales. Aunque el método de ingresos sólo se aplica a tierras agrícolas, las más adecuadas son las tierras para el cultivo de cultivos anuales... Por lo tanto, las regulaciones del proyecto harán que se bloqueen proyectos mayores a 200 mil millones de VND. Si bien en la actualidad la mayoría de los proyectos inmobiliarios cuentan con un capital de inversión muy grande. Esta regulación es incluso capaz de causar un daño enorme al presupuesto estatal debido a la ampliación del alcance de las parcelas de tierra a las que se aplica el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra...
El Sr. Le Hoang Chau recomendó además: El Gobierno debería considerar y modificar el método de superávit, que es el método para determinar los precios de la tierra tomando los ingresos totales estimados del desarrollo menos el costo total estimado del desarrollo del terreno o área de tierra de acuerdo con la planificación del uso de la tierra y la planificación detallada de la construcción aprobada por las agencias estatales competentes, en lugar de "basado en la base del uso de la tierra más efectivo (coeficiente de uso de la tierra, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio)" como se estipula en el proyecto.
El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, dijo que la valoración es un campo especializado. Actualmente, el proyecto de ley también carece de muchos métodos de valoración. Por lo tanto, la ley no debería especificar en detalle los métodos de valoración de tierras, sino sólo estipular de manera general que deben implementarse de acuerdo con las normas de valoración vietnamitas promulgadas. Incluye muchos métodos de valoración diferentes y cada método de valoración se describe en detalle con la secuencia, el proceso de implementación y los criterios que lo acompañan.
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