La determinación de los precios de la tierra utilizando el método del excedente a menudo genera grandes errores, es inexacta y difícil de implementar, por lo que los delegados de la Asamblea Nacional propusieron abandonar este método.
Uno de los objetivos de la modificación de la Ley de Tierras es fijar un precio cercano al del mercado. Por lo tanto, después de su explicación y aceptación, el proyecto de ley presentado a la Asamblea Nacional en la sexta sesión propuso métodos de valoración de tierras, incluyendo comparación, ingresos, excedentes y coeficiente de ajuste del precio de la tierra.
Sin embargo, el Sr. Vu Hong Thanh, presidente del Comité Económico, dijo que debido a muchas opiniones diferentes, el proyecto de ley ofrece dos opciones para la valoración de la tierra. La opción 1 es estipular en la ley el contenido de cuatro métodos de valoración de tierras y encargar al Gobierno la determinación de los casos y condiciones de aplicación. El Gobierno se propone actuar en esta dirección.
Opción 2, la ley establece el contenido de los métodos de valoración de tierras y los casos y condiciones de aplicación de cada método. La mayoría de las opiniones del Comité Permanente de la Asamblea Nacional estuvieron de acuerdo con este plan.
Al dar su opinión en el debate del 3 de noviembre sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), la Sra. Nguyen Thi Yen, Subsecretaria Permanente de la provincia de Ba Ria-Vung Tau, dijo que el método del excedente no debería utilizarse para determinar los precios de la tierra. Analizó que este método se aplica para estimar ingresos y costos. El cálculo de los factores asumidos anteriormente es muy complicado y los resultados suelen ser inexactos y tienen grandes errores.
"Para una misma parcela de terreno, basta con cambiar un indicador de los factores asumidos para cambiar el resultado de la valoración. Esta es la principal causa de confusión y retrasos en la determinación y valoración de los precios de los terrenos en los últimos tiempos. Además, cada persona tiene una comprensión diferente en cada situación y momento", dijo el subsecretario permanente de Ba Ria - provincia de Vung Tau.
La Sra. Nguyen Thi Yen, Subsecretaria Permanente de la provincia de Ba Ria-Vung Tau, habló en el debate del proyecto de Ley de Tierras (enmendado), el 3 de noviembre. Foto: Medios de la Asamblea Nacional
La Sra. Huynh Thi Phuc, jefa adjunta del Comité de Movilización de Masas del Comité Provincial del Partido de Ba Ria - Vung Tau, también dijo que utilizar el método del excedente para determinar los precios de la tierra es difícil de implementar.
"Cada negocio tiene diferentes ratios de costes, ingresos y precios de venta, y todos estos son datos estimados por los inversores, por lo que la fiabilidad no es alta", dijo Phuc, y sugirió considerar este método.
En este aspecto, el Sr. Le Minh Nam, miembro permanente del Comité de Finanzas y Presupuesto, dijo que cada método tiene sus ventajas y desventajas y sólo es adecuado para un grupo de temas de valoración de tierras.
"¿Qué se debe hacer en caso de que los resultados de las valoraciones sean diferentes? Si el principio no se resuelve y regula en la ley, será difícil implementarlo incluso si el Gobierno proporciona orientación", afirmó el miembro permanente de la Comisión de Finanzas y Presupuesto.
El Sr. Nam propuso complementar los principios y métodos de aplicación de precios en diferentes situaciones o aplicar los métodos de eliminación, combinación y promedio para determinar los precios de la tierra.
"Sólo cuando exista una base legal que acredite la decisión de fijación de precios, ésta podrá ser viable y generar tranquilidad para quien la toma. De lo contrario, el miedo a cometer errores y la situación de cuellos de botella seguirán existiendo", afirmó.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Thanh Van, miembro permanente del Comité de Finanzas y Presupuesto, dijo que determinar los precios de la tierra no es difícil ni complicado, el problema es elegir el método apropiado para cada tipo de tierra. Propuso estipular un principio en este proyecto de ley para que el Gobierno tenga una base para guiar su implementación.
Por ejemplo, el terreno residencial está asociado a bienes inmuebles, asociados a los derechos de propiedad del cesionario del terreno, por lo que se debe aplicar el método de comparación de mercado, o se debe aplicar una combinación de comparación con el método de excedente. O bien el terreno de producción se determina por el método de ingresos y deducciones.
"Si los principios están claramente definidos en la ley, el Gobierno tendrá una base para orientarse. Por ejemplo, tomando el precio medio de cinco años y eligiendo el año más alto para determinar los precios de la tierra, la gente no se verá perjudicada", sugirió el Sr. Van.
Además, la Subsecretaria Permanente de la provincia de Ba Ria - Vung Tau, Nguyen Thi Yen, también propuso considerar y definir claramente los roles y responsabilidades de las organizaciones de consultoría de valoración de tierras cuando participan en el Consejo de Evaluación. De hecho, hay proyectos con ofertas casi 20 veces superiores, pero no participan unidades consultoras.
Porque en realidad, para una misma parcela de terreno, cada método y unidad de consultoría da un precio diferente. Por lo tanto, la Sra. Yen propuso que el Gobierno proporcione reglamentos detallados e instrucciones para su aplicación a fin de evitar riesgos legales para los organismos que evalúan, valoran y aprueban los precios de las tierras.
Según el programa, el proyecto de Ley de Tierras (modificado) será votado y aprobado por la Asamblea Nacional el 29 de noviembre, pero en la discusión de hoy, muchos delegados sugirieron que se debe considerar el momento de aprobar esta ley.
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