Regulación de las diferencias en la renta de la tierra
Según Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), el valor añadido de la tierra (diferencia de alquiler de la tierra) es creado por dos entidades principales: el Estado y los inversores (en los cuales el papel de los inversores privados es muy importante). Por lo tanto, es necesario regular las políticas financieras sobre la tierra y los precios de la misma para garantizar la equidad y la estabilidad social de los ingresos del presupuesto estatal y los beneficios de los inversores.
En primer lugar, el Estado crea valor adicional a partir de la tierra (diferencia de renta de la tierra) a través de la planificación del uso de la tierra, la construcción y la planificación urbana, la planificación integrada de las formas de transporte (TOD) y permite la conversión de los propósitos de uso de la tierra de acuerdo con la planificación para que los inversionistas lleven a cabo proyectos de inversión empresarial. Por tanto, el Estado tiene el derecho de regular el valor añadido de la tierra (diferencia de renta de la tierra) para servir a los intereses nacionales y públicos.
Los derechos de uso del suelo suponen una enorme fuente de ingresos para el presupuesto estatal.
Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, una hectárea de tierra agrícola solo crea un valor de alrededor de 500 millones de VND al año, pero cuando el uso de la tierra se cambia a tierra no agrícola, una hectárea de tierra productiva, industrial, comercial, de servicios y urbana crea un valor de hasta 55 mil millones de VND al año, 100 veces más. Prueba de ello es que el Distrito 7 se creó en 1997 (separado del distrito agrícola de Nha Be). En ese momento, los ingresos del presupuesto estatal eran de solo 59 mil millones de VND, pero después de 25 años, en 2022, los ingresos del presupuesto estatal ascendieron a 5,550 mil millones de VND, 94 veces más que en 1997.
Por ello, en 2018, el Gobierno permitió a Ciudad Ho Chi Minh convertir 26.000 hectáreas de tierras agrícolas en tierras no agrícolas, de producción, industriales, comerciales, de servicios y urbanas en el período 2025/2020. Actualmente, en Ciudad Ho Chi Minh se está construyendo un proyecto para convertir cinco distritos suburbanos en áreas urbanas. Al mismo tiempo, la Asamblea Nacional acaba de emitir la Resolución 98 sobre la puesta a prueba de una serie de mecanismos y políticas específicas para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, que crearán las condiciones para que la ciudad se desarrolle rápidamente en los próximos años, incluidos los recursos de la tierra.
Mientras tanto, los inversionistas (principalmente privados) crean valor adicional a partir de la tierra (diferencia de renta de la tierra) a través de la inversión en construcción y actividades comerciales de obras en tierra para desarrollar proyectos. Principalmente a través de la creatividad y capacidad financiera del inversor, reflejada en la rentabilidad de la inversión del proyecto. Cuanto mayor sea la tasa de inversión, mayor será el valor del inmueble y el inversor tiene derecho a disfrutar del aumento del valor del terreno (diferencia de renta del terreno) después de cumplir con las obligaciones financieras con el Estado.
Por lo tanto, es necesario desarrollar un mecanismo para regular el valor agregado de la tierra (diferencia de renta de la tierra) para armonizar los intereses entre el Estado y las empresas.
Convertir las tasas por el uso del suelo en un impuesto
Otra cuestión que debe plantearse es que el Estado sólo debe recaudar tasas por el uso de la tierra y rentas de la tierra de manera razonable y equitativa, con el fin de no recaudar en exceso ni dejar que nada se escape.
Según muchas empresas, las tasas por el uso del suelo suponen actualmente una carga para ellas y también una incógnita porque llevan mucho tiempo sin poder pagarlas.
La forma actual de calcular las tarifas por el uso del suelo hace sufrir a las empresas y crea un mecanismo de pedir y dar, de acoso. Los inversores del proyecto están teniendo que pagar enormes tasas por el uso del suelo, equivalentes a aproximadamente el 70% de los costos de compensación por la limpieza del sitio, prácticamente teniendo que recomprar los derechos de uso del suelo por segunda vez, y esta carga en última instancia recae sobre los compradores de viviendas. En consecuencia, los derechos de uso del suelo representan una gran proporción de la estructura de costos de la vivienda: representan alrededor del 10% del costo de los apartamentos, alrededor del 30% del costo de las casas adosadas y alrededor del 50% del costo de las villas. En la actualidad, el Estado recibe una gran cantidad de ingresos por concepto de tasas por el uso de la tierra, pero a largo plazo, si se asignan todas las tierras, esta gran fuente de ingresos presupuestarios ya no existirá y será necesario complementarla y reemplazarla con impuestos a la propiedad.
En lugar de recaudarlo todo de una vez, muchos han propuesto convertir las tasas por el uso de la tierra en un impuesto.
Por lo tanto, las empresas proponen regular el impuesto sobre el uso de la tierra como un impuesto aplicado a la conversión de usos de la tierra de tierras agrícolas a tierras residenciales, con una tasa impositiva de alrededor del 10 - 15%, calculada sobre la lista de precios de la tierra emitida por el Comité Popular provincial, ajustada anualmente por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K) de acuerdo con los precios del mercado. Esto garantizará la transparencia, eliminará el mecanismo de solicitud y concesión y reducirá la muy elevada tarifa actual por el uso de la tierra a un nivel más razonable. Sobre esta base, se complementará la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (terrenos residenciales, viviendas) para crear una fuente estable y sostenible de ingresos para el presupuesto estatal de las provincias y las ciudades administradas centralmente.
Para acelerar el cálculo de las tarifas por uso de la tierra, los expertos y las empresas recomiendan mantener el método de excedente para calcular las tarifas por uso de la tierra y las rentas de la tierra para parcelas y áreas de tierra con potencial de desarrollo, gran escala y valor superior a 200 mil millones de VND porque no está permitido aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra para estos proyectos. De hecho, casi el 90% de los proyectos inmobiliarios en el pasado tuvieron que utilizar el método de excedente para calcular las tarifas por uso de la tierra.
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