El mercado de apartamentos de Hanoi sigue teniendo un desequilibrio entre la oferta y la demanda

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La demanda de vivienda en Hanoi continúa estancada

El informe del mercado inmobiliario de Hanoi del primer trimestre de 2024 de Savills muestra que la oferta de apartamentos registrada en el primer trimestre de 2024 aumentó un 41 % intertrimestral y un 99 % interanual con 4.062 unidades. La oferta primaria en el trimestre alcanzó 12.928 unidades, un 9% más intertrimestral pero una caída del 34% interanual.

El desequilibrio entre oferta y demanda en el segmento de departamentos continúa existiendo. El mercado continúa registrando una escasez de productos por debajo de los 30 millones de VND/m2 (Grado C), estos productos solo representan el 4% del nuevo suministro y se han agotado. Desde 2020, la oferta de educación primaria de grado C ha disminuido un 47% anual.

La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi, comentó: «La oferta se centra principalmente en apartamentos de clase B, que representan casi el 90 %. Los apartamentos de clase C en el mercado primario y los de clase A solo representan una proporción muy pequeña. Además, desde ahora hasta finales de año, aunque se han aprobado leyes importantes, la nueva oferta no ha mejorado».

Bienes raíces - El mercado de apartamentos de Hanoi continúa teniendo un desequilibrio entre la oferta y la demanda — (Fuente: Internet)

Mientras tanto, en las dos grandes ciudades, Hanoi y Ho Chi Minh, la demanda natural anual de viviendas es de alrededor de 50.000 casas. Esto es resultado de la inmigración, el abandono del hogar de los adultos y una disminución del tamaño promedio de los hogares… Esta cifra de demanda no ha sido satisfecha por las limitaciones de la oferta durante algún tiempo, lo que ha creado una demanda acumulada de vivienda. Además, factores macro como el mercado fluctuante del oro y las bajas tasas de interés hacen que los inversores busquen canales de inversión razonables y a largo plazo, lo que aumenta invisiblemente la demanda de apartamentos en el mercado de Hanoi.

Al comparar las líneas de productos, los compradores con necesidades reales de vivienda pueden ver que los precios de los apartamentos siguen siendo más razonables que los productos basados en terrenos del proyecto, como villas y casas adosadas. Esto da lugar a una historia de mayor demanda y precios primarios para el segmento de apartamentos en el primer trimestre de 2024. El informe de Savills para el trimestre muestra que el precio primario de los apartamentos en Hanoi alcanzó los 59 millones de VND/m2, un 3% más intertrimestral y un 14% interanual.

Además, bajo la condición de que los precios primarios se mantengan anclados en niveles altos, el mercado secundario también registró un mayor volumen de operaciones y los precios también aumentaron en comparación con los precios anteriores. El mercado secundario en el pasado también tuvo un nivel de precios más razonable que el precio primario, sin embargo, con la creciente demanda de vivienda, los precios secundarios en los primeros meses de 2024 también registraron un aumento.

Según la Sra. Hang, la psicología del comprador ha cambiado. La idea de que los apartamentos son "consumibles" parece ser cosa del pasado, pero ahora esta visión ha cambiado y los compradores se están dando cuenta poco a poco de que los productos de apartamentos en las grandes ciudades también son un activo. Aunque en el pasado la decisión de comprar un apartamento se debía meditar durante bastante tiempo porque se consideraba una gran cantidad de dinero, recientemente los compradores de viviendas no esperan demasiado para tomar la decisión de compra. Las decisiones de compra ahora se toman más rápidamente y los depósitos también son más rápidos.

Sin embargo, también explicó que esta no es la historia de todo el mercado: “En el caso de proyectos de apartamentos donde el precio no se corresponde con la calidad del producto, los compradores podrían no tomar una decisión rápida. Los proyectos del primer trimestre de 2024 que captaron la atención del mercado fueron todos proyectos de inversores de renombre con productos que, una vez lanzados al mercado, cuentan con cierta garantía de calidad, así como otros factores legales. Al mismo tiempo, estos inversores suelen utilizar marcas líderes y consultoras, desde diseño y paisajismo hasta diseño de producto. Muchos proyectos incluso han sido seleccionados por inversores con prestigiosas consultoras extranjeras para mejorar la reputación del proyecto. Buenos proyectos, inversores de renombre y legalidad garantizada son los proyectos que registran un volumen de transacciones positivo”.

Desplazamiento de la demanda hacia zonas asequibles

Ante el aumento de precios, algunos proyectos han sido tasados más allá de su valor real. La Sra. Hang aconsejó a los compradores que consideren cuidadosamente el valor de uso y la razonabilidad del proyecto.

En general, si los precios siguen subiendo, los compradores considerarán su situación financiera. Si bien la demanda real de vivienda sigue representando la mayor parte, si los precios siguen subiendo, los compradores pueden considerar alquilar apartamentos en el centro de la ciudad o aceptar la transición de la demanda a la oferta en las provincias vecinas de Hanói con precios razonables, afirmó la Sra. Hang.

Bienes raíces - El mercado de apartamentos de Hanoi continúa teniendo un desequilibrio entre la oferta y la demanda (Figura 2). — Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Consultoría e Investigación, Savills Hanoi

Los compradores de vivienda con necesidades reales de vivienda pueden elegir la oferta en localidades vecinas como Hung Yen o Bac Ninh, Beltway 4 o Beltway 3.5, gracias al desarrollo de la infraestructura. La infraestructura sigue siendo la palanca más importante para cambiar la estructura de valor del mercado inmobiliario. El desarrollo de infraestructura acercará las áreas suburbanas al centro de la ciudad, reduciendo los tiempos de viaje. Sobre todo, en provincias vecinas o zonas suburbanas, los inversores pueden acceder a terrenos a costos más bajos, creando una oferta de vivienda más asequible.

Se sabe que los productos de las provincias vecinas satisfarán cada vez más las necesidades de vivienda de Hanoi. Hung Yen y Bac Ninh proporcionarán alrededor de 203.000 apartamentos entre 2024 y 2026. Se espera que las leyes revisadas faciliten el desarrollo del mercado inmobiliario y aporten ciertas mejoras a la oferta. A partir de 2025, el mercado contará con cerca de 84.400 apartamentos en venta pertenecientes a 101 proyectos.

N. Giang

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