Libro rojo de proyectos de vivienda social por valor de 0 VND
Al compartir en la ceremonia de anuncio del informe de mercado organizada por la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS) recientemente, el Sr. Nguyen Hoang Nam, Miembro del Grupo de Trabajo de Investigación del Mercado Inmobiliario de VARS y Director General de G-Home Joint Stock Company, reconoció que la demanda de vivienda social es muy grande, mientras que este segmento también recibe mucha atención e inversión del Gobierno y las agencias de gestión, pero el impulso del desarrollo aún no ha satisfecho la urgente necesidad de oferta en el mercado de la vivienda.
Al explicar esta situación, el director general de esta empresa especializada en el desarrollo de vivienda social señaló muchas de las grandes razones por las que el segmento de vivienda social aún tiene un desarrollo lento.
Por ejemplo, según el Sr. Nam, en el proceso de desarrollo de un proyecto de vivienda social, los mecanismos legales de los organismos de gestión todavía son complicados. Aunque el proyecto está exento del pago de tasas por uso de tierras por parte del Estado, aún debe ser evaluado antes de poder obtener la exención. El inversor debe pagar por adelantado una compensación por la limpieza del terreno y, además, el pago se realiza en estado "suspendido" (solo se puede deducir una vez finalizado el proyecto, o se compensarán algunos montos con el precio del terreno más adelante).
Un proyecto de vivienda social lleva más tiempo que un proyecto de vivienda comercial. De acuerdo al proceso, para desarrollar un proyecto de vivienda social, sólo la etapa de preparación de la inversión para obtener el permiso de construcción toma al menos 2 años. Al vender el último departamento, se debe reservar para alquiler el 20% del área total del proyecto, en un plazo de 5 años a auditar.
"Todo el proceso es muy largo, pero al inversor sólo se le permite disfrutar de un beneficio del 10%. Sin necesidad de hacer cálculos minuciosos, podemos ver que el riesgo de pérdida es muy alto", expresó Nam.
Las viviendas sociales de la calle Tam Trinh (Hoang Mai, Hanoi) están en uso desde hace más de 5 años (Foto: Ha Phong).
Según el Sr. Nam, la construcción de viviendas sociales también enfrenta dificultades para acceder a capital de inversores cuando se construyen viviendas sociales.
"En el caso de los proyectos de vivienda comercial con derechos de uso del suelo, los bancos pueden conservar el libro rojo del proyecto como garantía. En cuanto a la vivienda social, cuando llevamos el libro rojo del proyecto al banco, no se considera garantía porque tiene un valor de 0 VND", explicó el Sr. Nam.
Para un proyecto general, la estructura de capital incluirá aproximadamente un 20% de capital, un 30% de capital movilizado procedente de bienes raíces futuros y un 50% de capital de préstamo. Por lo tanto, si el inversor no puede pedir prestado al banco, se considera que no puede gestionar el 50% del capital del proyecto.
"Muchos inversores están "gritando" que es muy difícil acceder al paquete de crédito de 120 billones de dongs, no pueden tener garantías para pedir prestado capital para desarrollar el proyecto", explicó Nam sobre la situación general.
La vivienda social no está en venta para los ricos
Según el Sr. Nam, en los últimos 10 años, en cuanto a la regulación de reservar el 20% del suelo en zonas urbanas para el desarrollo de viviendas sociales, si se cuentan las estadísticas, muchos inversores sólo se centran en "desnatar" la parte de vivienda comercial para "embolsarse" y descuidan la parte de vivienda social por falta de beneficios. Pero ahora son ellos mismos los que exigen modificar la ley.
"En mi opinión, se deberían adoptar medidas coercitivas para obligar a estos inversores a construir viviendas sociales según lo acordado previamente, de lo contrario no podrán llevar a cabo otros proyectos. Esta situación contribuye a frenar el desarrollo de la vivienda social", sugirió Nam.
Además, según el Sr. Nam, los grupos de personas a los que se les permite comprar viviendas sociales todavía dependen en gran medida del mecanismo de pedir y dar. Según la práctica internacional, en los países con vivienda social no veo que aparezca la frase “personas de bajos ingresos” como en nuestro país. Por supuesto, la vivienda social no se vende a los ricos, pero ¿es apropiado endurecerla hasta el punto de que personas como nosotros, que no tenemos que pagar el impuesto sobre la renta, tengamos que pagarlo?
Si no tienen que pagar impuesto sobre la renta personal, es decir, sus ingresos son inferiores a 11 millones de dólares al mes, los trabajadores pueden no ser capaces de mantenerse a sí mismos ni a sus familias y, muy probablemente, no tengan ahorros. Mientras tanto, para comprar una casa, el comprador debe haber acumulado activos.
"Creo que sería más correcto definir la vivienda social como aquella destinada a las personas que tienen ahorros pero no tienen acceso a la vivienda comercial. El precio de la vivienda comercial también se ha elevado demasiado", dijo Nam.
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