Savills Vietnam dijo que en el segundo trimestre de 2023, el espacio comercial en la ciudad de Ho Chi Minh experimentó una disminución en el consumo de 7.000 metros cuadrados, la más baja desde el cuarto trimestre de 2022. Ante la gran cantidad de inquilinos que devolvieron sus locales, los propietarios del proyecto han reconvertido la función de centro comercial en edificio de oficinas para alquiler.
Sra. Giang Huynh, directora adjunta, jefa de investigación y S22M, Savills HCMC
Convertir en oficina para alquilar
Recientemente, después de que la marca Miniso devolviera las instalaciones, el proyecto Thao Dien Pearl (Thao Dien, ciudad de Thu Duc) registró una disminución de 3.000 m2 de superficie consumida y el propietario decidió convertir el área de alquiler minorista en alquiler de oficinas.
No solo Thao Dien Pearl, Savills también destacó una serie de proyectos de pequeña escala de menos de 10.000 m2 en áreas suburbanas que tuvieron que convertir sus funciones de espacio minorista moderno a espacio de oficina o de coworking. La Sra. Giang Huynh, directora adjunta y jefa de Investigación y S22M de Savills HCMC, evaluó que esta tendencia ha puesto de relieve una realidad a la que se enfrentan hoy en día muchos proyectos minoristas en alquiler.
“Los proyectos de pequeña escala a menudo tienen dificultades para atraer una base de inquilinos diversa y retener su base de inquilinos. La mayoría de estos proyectos se ubican en nuevas zonas residenciales alejadas del centro de la ciudad y sus modelos de negocio se limitan a una serie de servicios como comidas y bebidas, tiendas de conveniencia, peluquerías, etc. Se trata de inquilinos que a menudo no pueden pagar alquileres elevados.
Por lo tanto, estos modelos suelen ser financieramente ineficaces para los inversores. Por ello, tienden a convertir las funciones de estos proyectos en tipos comercialmente más efectivos”, analizó el experto de Savills.
Desafíos en los modelos de desarrollo
Según Savills, la nueva oferta en los primeros 6 meses de 2023 es bastante limitada. La oferta minorista moderna total en la ciudad de Ho Chi Minh alcanzó más de 1,5 millones de metros cuadrados de superficie, sin cambios respecto del trimestre anterior. El precio de alquiler es de aproximadamente 3,5 millones de VND/m2/mes para la zona central y de aproximadamente 1 millón de VND/m2/mes para la zona no central. La ocupación se mantuvo en 91%, sin cambios respecto al trimestre anterior.
Sra. Tran Pham Phuong Quyen, Gerente de Arrendamiento Minorista, Savills HCMC
“En los primeros 6 meses del año, a pesar de la difícil situación económica, todavía registramos ocupación y precios estables. "Esto demuestra que hay una buena demanda en el mercado", evaluó la Sra. Giang Huynh.
En el segundo trimestre se registraron 3 nuevos proyectos, la mayoría en zonas suburbanas. Por lo general, Thiso Mall Sala, con su escala moderada y ubicación conveniente, puede atraer una variedad de inquilinos, desde marcas de alimentos y bebidas, moda y accesorios hasta supermercados, atrayendo así un buen tráfico de visitantes y logrando una buena capacidad de alquiler.
“La tasa de ocupación de más del 90% se debe en parte al hecho de que la oferta minorista moderna en Ciudad Ho Chi Minh todavía es pequeña en comparación con la población total de 13 millones de personas. En comparación con Bangkok u otras ciudades de la región, su superficie comercial moderna total es de alrededor de 8 a 9 millones de metros cuadrados de superficie. "Se puede observar que el área comercial moderna en Ciudad Ho Chi Minh es muy pequeña en comparación con el gran potencial de la ciudad en términos de consumo", analizó la Sra. Giang Huynh.
Coincidiendo con esta opinión, la Sra. Tran Pham Phuong Quyen, gerente de arrendamiento minorista de Savills HCMC, también dijo que el mayor problema del mercado de espacios minoristas vietnamitas a los ojos de los inquilinos extranjeros es la escasez de espacio de calidad. A menudo se compara a Vietnam con mercados vecinos de larga trayectoria, como Tailandia y Malasia, donde hay numerosos locales grandes y espaciosos y una serie de proyectos de centros comerciales de calidad.
Generalmente en Ciudad Ho Chi Minh, los espacios comerciales en el distrito central siempre son buscados por grandes marcas internacionales que acaban de ingresar al mercado vietnamita. Estas marcas a menudo tienen requisitos de ubicación estrictos para garantizar el acceso a muchos clientes y una presencia de marca impresionante en la calle o en centros comerciales famosos.
“Sin embargo, las altas tasas de ocupación en los centros comerciales requieren que las marcas esperen pacientemente a que expiren los contratos antes de tener la oportunidad de ocupar su lugar. "Entretanto, las casas adosadas tienen otros obstáculos, como por ejemplo: las casas de varios pisos que reducen la eficiencia del diseño y el uso del área, la seguridad, el espacio de estacionamiento, los procedimientos legales para el alquiler... lo que hace que las marcas internacionales se sientan indecisas durante la fase de establecimiento del negocio", dijo la Sra. Quyen.
De cara a los últimos 6 meses del año, el mercado contará con 3 nuevos proyectos ubicados en zonas no céntricas, con una superficie total de unos 70.000 m2. Sin embargo, como la mayor parte de este suministro se ubica en zonas no centrales y en nuevas áreas residenciales, la historia del problema del llenado podría repetirse.
“Esperamos que los nuevos modelos de retail sean capaces de atraer tanto a inquilinos potenciales como a aquellos con buena capacidad financiera, ofreciendo experiencias de compra interesantes para atraer tráfico de consumidores”, añaden los expertos de Savills.
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