La gente mira los apartamentos en un proyecto de condominios en Binh Duong - Foto: NGOC HIEN
¿Y cómo es el mercado inmobiliario actual? ¿Algo que valga la pena destacar?
Los tipos de interés bajan y la gente compra casas con valentía
Habiendo comprado recientemente un apartamento en la ciudad de Thu Duc (HCMC), el Sr. Nguyen Anh Tu (35 años) dijo que recientemente él y su esposa han investigado muchos proyectos inmobiliarios en HCMC, incluso fueron a ver proyectos en el área de Binh Duong limítrofe con HCMC, pero la mayoría de los proyectos son de alto precio.
Después de examinar los proyectos, el Sr. Tu y su esposa decidieron elegir un lugar para vivir en un proyecto en la ciudad con un precio de casi 3 mil millones de VND, de los cuales el 70% del valor de la casa fue prestado por el banco.
Según el Sr. Tu, en este momento, la tasa de interés para los préstamos hipotecarios ha bajado, puede pedir prestado a una tasa de interés del 6% anual, tasa de interés fija durante los primeros dos años, lo que hizo que el Sr. Tu decidiera establecerse en esta casa después de más de 10 años de alquiler.
"En realidad, no hay muchos apartamentos para elegir en este momento, pero he visto que en los últimos dos años, el número de proyectos se puede contar con una mano. Esta vez, las tasas de interés han bajado y los inversores también tienen buenas políticas de apoyo, así que decidí comprar una casa en este momento", dijo el Sr. Tu.
En lugar de optar por comprar un nuevo apartamento o una casa en el futuro, el Sr. Tran Van Thao (33 años) decidió comprar un apartamento antiguo también en el área de la ciudad de Thu Duc y obtuvo un libro rosa justo después de completar el procedimiento de compra de la casa. Según el Sr. Thao, con un préstamo bancario de 1.000 millones de dongs, una tasa de interés fija por dos años del 6% anual, adecuada a su capacidad de pago.
Hablando con Tuoi Tre , el Sr. Phan Ngoc Bao An, Director General de Nova Lexington Real Estate JSC, dijo que en el contexto del mercado inmobiliario que no cuenta con muchos apartamentos nuevos, muchas personas con necesidades reales de vivienda han optado por comprar casas en proyectos que han sido entregados, con buena calidad de construcción para resolver de inmediato la necesidad inmediata de tener un lugar para vivir.
El 22 de junio, en una notaría de la ciudad de Thu Duc, a pesar de que era fin de semana, todavía había gente que acudía a notarizar procedimientos de transacciones de tierras, especialmente transacciones de transferencia de tierras y apartamentos.
La Sra. H. (directora de esta notaría) explicó que actualmente el número de personas que acuden a notarizar transacciones de tierras es ligeramente superior al período de mercado "congelado" en 2023, pero solo una fracción del tiempo antes de la pandemia.
La Sra. H. dijo que en los últimos seis meses esta oficina recibió 4.000 documentos notariales, de los cuales un tercio son transacciones de compra, venta, transferencia de apartamentos, terrenos, alquiler de casas...
Según la Sra. H., la mayoría de los compradores de viviendas hoy en día son personas con necesidades reales de vivienda, especialmente parejas jóvenes cuyos precios de apartamento oscilan entre 2 y 4 mil millones de VND por apartamento.
Proyecto inmobiliario en construcción en el Distrito 7, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Principalmente buscando una casa con estatus legal para vivir.
Hablando con Tuoi Tre , el Sr. Tran Manh Chi, Director General Adjunto de Dong Tay Property Company, dijo que las transacciones reales muestran que la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda, que desean comprar una casa para establecerse, han comenzado a regresar al mercado para comprar departamentos en esta etapa.
"En la actualidad, los compradores ya no están interesados en proyectos inmobiliarios que se están construyendo en el futuro pero que no cuentan con los documentos legales estándar. Por lo tanto, los apartamentos que se comercializan hoy deben garantizar la plena legalidad, los inversores también deben ofrecer muchas políticas de pago flexibles, ampliar los plazos de pago e incluso en algunos proyectos que ya han recibido la casa, los compradores aún tienen hasta un 30% del monto sin pagar y están pagando con retraso", dijo el Sr. Chi.
De manera similar, el Sr. Pham Trong Phu, director de Titanium Real Estate Management Company, dijo que recientemente, los terrenos en algunas áreas residenciales de la ciudad de Thu Duc han tenido transacciones "más cálidas" que antes.
En cuanto a la tierra, el Sr. Phu dijo que en algunas áreas, los precios de la tierra han aumentado ligeramente en comparación con antes, de aproximadamente 100-110 millones de VND/m2 a 130-140 millones de VND/m2, acercándose al período anterior a la pandemia.
Además, el Sr. Phu dijo que en el futuro, las regulaciones sobre la división y venta de tierras serán más estrictas, los fondos de tierras para la división y venta de tierras serán limitados y la información sobre las conexiones de infraestructura será limitada, por lo que actualmente algunas áreas fuera de la ciudad de Ho Chi Minh, como Nhon Trach y Long An, también tienen mejores transacciones que el período "congelado".
Mientras tanto, el director de ventas de una corporación inmobiliaria extranjera dijo que la realidad en esta corporación muestra que la región Norte está teniendo mejores transacciones que la región Sur, y los proyectos en el Sur que se introducen al mercado no están siendo recibidos tan bien como en el período anterior. En la actualidad, los compradores de viviendas tienen principalmente necesidades reales de vivienda y no hay muchos grupos de clientes inversores y "navegantes" como en el período anterior.
Según esta persona, lo más difícil del mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh es la falta de oferta de nuevos proyectos.
Por ejemplo, este grupo tiene capital disponible de su casa matriz en el extranjero, dispuesto a invertir miles de millones de dólares para desarrollar proyectos, pero debido a los fondos de tierra limitados, en los últimos años esta empresa ha buscado proyectos con fondos de tierra limpios en la ciudad para M&A (fusiones y adquisiciones) pero no ha encontrado lo que quería. Por lo tanto, esta persona cree que el mercado todavía tendrá dificultades de suministro en el futuro.
De manera similar, el vicepresidente de una corporación inmobiliaria con un gran proyecto en Ciudad Ho Chi Minh también dijo que debido a la mala absorción del mercado, la corporación está teniendo que suspender temporalmente los planes para desarrollar villas, casas adosadas y apartamentos dentro del área del proyecto, a pesar de que se trata de un terreno limpio.
"Solo estamos tratando de completar las subdivisiones que no están terminadas y nos vemos obligados a detener las nuevas subdivisiones. Los clientes no están dispuestos a gastar grandes sumas de dinero para comprar apartamentos de alto valor en este momento, y los propios inversores también enfrentan dificultades financieras y no tienen suficientes recursos para apresurarse como antes en este momento difícil", compartió.
El mercado inmobiliario sigue complicado por problemas legales
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que el punto más difícil en el sector inmobiliario son los problemas legales que llevan a que los proyectos antiguos se estanquen y falten nuevos proyectos.
Según Chau, en el primer trimestre de 2024, solo un proyecto de vivienda comercial fue "aprobado para la política de inversión al mismo tiempo que la aprobación de los inversores" con una superficie de 3.647 m² y solo un proyecto antiguo completó la inversión de construcción con una escala de 219 apartamentos.
No hay proyectos de vivienda comercial elegibles para recaudar capital para vender viviendas futuras y hay 62 proyectos de vivienda comercial (proyectos antiguos) en implementación con 28,462 apartamentos.
Además, el Sr. Chau también dijo que no se ha aprobado ningún proyecto de vivienda social para inversión ni se ha concedido un permiso de construcción, sino que solo se ha completado un proyecto de vivienda social (proyecto antiguo) con 242 apartamentos y se están implementando siete proyectos de vivienda social y viviendas para trabajadores (proyecto antiguo) con 4.996 apartamentos.
"En 2024, el mercado inmobiliario de la ciudad de Ho Chi Minh seguirá presentando un desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas, y una escasez de oferta de viviendas, lo que tendrá como consecuencia que los precios de las viviendas suban o se mantengan altos, especialmente con el desequilibrio en el segmento de viviendas de alta gama y una grave escasez de viviendas comerciales asequibles y viviendas sociales", dijo el Sr. Chau.
¿A qué se debe el aumento de los ingresos del negocio inmobiliario?
Fuente: Oficina de Estadística de la ciudad de Ho Chi Minh - Compilado por: NGOC HIEN - Gráficos: N.KH.
Según la Oficina de Estadísticas de Ciudad Ho Chi Minh, en los primeros cinco meses del año, los ingresos por otros servicios de Ciudad Ho Chi Minh fueron de 172.491 millones de dongs, un aumento del 8,6%. De los cuales, los ingresos del negocio inmobiliario se estiman en 101.814 billones de VND, lo que representa el 59% de los ingresos por otros servicios y aumentó un 7,4% respecto al mismo período del año pasado. Anteriormente, en los primeros cuatro meses de 2024, los ingresos del sector comercial inmobiliario se estimaron en 80.845 mil millones de VND, un aumento del 9,8% respecto al mismo período del año pasado.
En declaraciones a Tuoi Tre , los representantes de las notarías explicaron que el aumento de los ingresos del sector inmobiliario se debe en parte a que la declaración de los valores de las transacciones inmobiliarias se ha acercado al valor real, mucho más alto que la declaración anterior.
El jefe de una notaría dijo que en el pasado, para "evitar" pagar altos impuestos, las transacciones inmobiliarias a menudo solo se registraban por unas pocas decenas a unos cientos de millones de VND, pero ahora ese ya no es el caso, todos los registros de transacciones superan los 500 millones de VND. Si declaras impuestos bajos te serán devueltos y será muy problemático y difícil para futuros trámites.
Por lo tanto, esta persona dijo que las declaraciones de las personas estaban más cerca del precio de venta, lo que hacía que la recaudación de impuestos fuera mayor que antes.
Se prevé que el mercado inmobiliario se estabilice a mediados de 2025
Los precios de los apartamentos en Hanoi aumentaron una media del 31% en los primeros seis meses de 2024 - Foto: NAM TRAN
El mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, pero según los expertos, el mercado se estabilizará cuando haya más transacciones de apartamentos asequibles y viviendas sociales.
Según el Ministerio de Construcción, en el primer trimestre de 2024, el número de proyectos de vivienda comercial completados a nivel nacional fue de 10, los nuevos proyectos con licencia fueron 19, los proyectos elegibles para vender viviendas futuras fueron 38 y los proyectos en implementación fueron 984.
El total de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2024 alcanzó 133.512 transacciones exitosas (109.066 en el primer trimestre de 2023).
De ellas, las transacciones de apartamentos y casas individuales alcanzaron 35.853 transacciones (27.590 en el primer trimestre de 2023), y las de terrenos alcanzaron 97.659 transacciones (81.476 en el primer trimestre de 2023). El Ministerio de Construcción también señaló que el mercado de departamentos continúa atrayendo la atención de grupos con necesidades reales de vivienda e inversionistas de mediano y largo plazo.
Recuperación local
Hablando con Tuoi Tre , el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, comentó que el mercado inmobiliario se está recuperando a nivel local, especialmente en el mercado de Hanoi, los precios en el mercado secundario y los proyectos de apartamentos de alta gama están aumentando.
El precio promedio de los departamentos está aumentando porque los nuevos proyectos de alta gama están fijando precios altos, lo que provoca que el precio promedio de todo el mercado aumente. El Sr. Tuan dijo que en los primeros tres meses del año, el mercado de apartamentos subió, pero no en una dirección positiva en términos de oferta y demanda. Además, la recuperación del mercado inmobiliario recientemente se ha concentrado más en el Norte. Además de los apartamentos, en el Norte también están en expansión los mercados de terrenos y de viviendas individuales.
Si se considera el mercado en su conjunto, no se ha satisfecho la demanda de bienes inmuebles. Las personas con necesidades reales de vivienda en Hanoi buscan el segmento de menos de 40 millones de dongs/m2, mientras que en Ho Chi Minh City es inferior a 50 millones de dongs/m2, pero actualmente hay escasez de oferta.
Según el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, director de CBRE VN, la oferta del mercado en los últimos tiempos solo se ha centrado en el segmento de apartamentos de alta gama y superiores. Al pronosticar que en los próximos años los productos de apartamentos puramente comerciales no tendrán productos de gama media y baja.
Este experto también afirmó que sólo cuando la oferta de vivienda sea abundante la demanda del mercado se estabilizará y la oferta y la demanda en todos los segmentos estarán equilibradas, entonces el mercado podrá desarrollarse de manera sostenible.
Actualmente, el mercado inmobiliario se ha mostrado sesgado, desequilibrado e inclinado hacia el segmento alto en los últimos años. Por ello, el mercado también espera que el apoyo gubernamental al desarrollo de viviendas sociales y de bajos ingresos pueda crear pronto esta oferta.
Expectativas de cumplimiento de las leyes inmobiliarias
Según los expertos, la propuesta del Gobierno de permitir que tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario entren en vigor a partir del 1 de agosto, cinco meses antes que la resolución anterior de la Asamblea Nacional, y también se propone que entren en vigor anticipadamente a partir del 1 de agosto dos cláusulas del artículo 200 y del artículo 210 de la Ley de Instituciones de Crédito para garantizar la coherencia y rigurosidad a la hora de recibir garantías de las instituciones de crédito, lo que creará un nuevo corredor jurídico más transparente y favorable para el mercado inmobiliario.
Sin embargo, en la realidad siempre hay un desfase en la aplicación de las leyes y se necesitan entre seis meses y un año para que haya un impacto notable. Además, las leyes no mencionan equilibrar el mercado, ajustar los precios de las viviendas, ni tampoco mencionan la reducción de los tipos de interés de los préstamos o de los precios de los terrenos. Por el contrario, los costes de los insumos para los proyectos pueden aumentar, por lo que es difícil esperar una reducción de los precios de las viviendas.
El Sr. Dinh Minh Tuan también comentó que las leyes necesitan tiempo para penetrar en el mercado, sin mencionar que deben existir decretos y circulares para orientarlas, por lo que en el corto plazo el mercado seguirá careciendo de oferta. Actualmente en el periodo de transición entre la ley antigua y la nueva ley, nadie se atreve a tomar una decisión por lo que la nueva oferta es baja, los proyectos que tengan nueva oferta pueden venderse a precios muy altos.
Sin embargo, el Sr. Tuan espera que la nueva ley ayude a resolver el problema de suministro y eliminar los obstáculos legales para los proyectos tanto en el Norte como en el Sur. Las regulaciones serán más claras y la oferta a mediano y largo plazo será más abundante.
La nueva ley también impone requisitos más estrictos a los inversores, solo los inversores potenciales pueden implementar proyectos y, al mismo tiempo, apoya a los compradores de vivienda al tener que depositar solo el 5% al comprar una casa. La selección de inversores será mejor y el mercado se desarrollará de forma más saludable. Pero habrá que esperar al menos hasta el segundo trimestre de 2025 para que el mercado inmobiliario alcance el equilibrio y se desarrolle de forma sostenible.
Viceministro de Construcción Nguyen Van Sinh:
El Gobierno apoyará el aumento de la oferta de vivienda social para reducir los precios de la vivienda.
La Resolución 33 del Gobierno ha aportado una solución integral para el mercado inmobiliario. En este sentido, el Gobierno ha propuesto una serie de soluciones como perfeccionar las instituciones, promover el desarrollo de viviendas sociales, facilitar el acceso de las empresas al capital, emitir bonos para movilizar capital para proyectos...
La solución para el mercado está disponible, está descentralizada en las localidades y es transparente, pero su implementación es lenta.
Aumentar la oferta de vivienda social para satisfacer las necesidades de vivienda de la mayoría de las personas en las zonas urbanas es una solución para aumentar la oferta de vivienda, con el objetivo de reajustar la estructura habitacional y reducir los precios actuales de la misma. Cuando haya muchas viviendas asequibles, los precios de las casas definitivamente caerán.
En el futuro, el Gobierno emitirá un decreto separado sobre el desarrollo de viviendas sociales con el fin de acortar los procedimientos de inversión, crear la máxima comodidad para los inversores en proyectos de vivienda social a la hora de llevar a cabo los procedimientos de inversión, acceder a la tierra, al capital y vender viviendas sociales.
Fuente: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm
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