¿Cómo cambiará la psicología del comprador de vivienda en los próximos 2 años?
Basándose en grandes datos e investigaciones de mercado a través de los ciclos de desarrollo, el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, predice que en los próximos 2 años, el mercado inmobiliario vietnamita puede pasar por las siguientes etapas: reversión, exploración, consolidación, prosperidad y estabilidad. En cada etapa, los compradores priorizarán diferentes factores a la hora de elegir un inmueble.
En concreto, desde ahora hasta finales de 2024, el mercado sigue explorando, los compradores priorizan ciertos factores como atender las necesidades reales de vivienda, un estatus legal claro, buenas políticas de apoyo financiero, junto con rendimientos de alquiler estables y optimización de costos. En esta etapa los apartamentos atraen mucha atención y registran la mejor liquidez entre todos los tipos.
Al entrar en el período de consolidación que se espera que comience en el primer trimestre de 2025, los compradores e inversores tendrán más confianza en los factores financieros y legales, pero seguirán priorizando productos que satisfagan necesidades reales y generen un buen flujo de caja. En este momento, si los factores monetarios son más favorables, los tipos de vivienda de alto costo, como casas particulares y casas adosadas, mejorarán gradualmente en volumen de transacciones.
Psicología del comprador en cada etapa del mercado inmobiliario (Foto: Batdongsan.com.vn)
Se prevé un período de prosperidad entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025. La gente prestará más atención a las necesidades de inversión y a las tasas de crecimiento de los precios, y no se centrará demasiado en el precio de venta ni en los factores legales, como en el período de mercado sombrío. Este será el momento en el que los terrenos y las villas recuperarán paulatinamente su valor y tendrán mejor liquidez. Se espera que a partir de principios de 2026, el mercado inmobiliario vietnamita entre en un ciclo estable, con los compradores priorizando las oportunidades de inversión en tipos con altas tasas de crecimiento de precios, pequeñas cantidades pero que atraigan mucha atención.
Además de pronosticar las tendencias de compradores e inversores en los próximos 2 años, Batdongsan.com.vn también analiza sus gustos a corto plazo a través de la Encuesta sobre Psicología del Consumidor Inmobiliario en la segunda mitad de 2024. En consecuencia, el índice de sentimiento del mercado es plano. Los compradores esperan señales positivas del mercado, tasas de interés más bajas en comparación con 2023 y nuevas políticas legales que entren en vigor para crear una mejor psicología para las personas.
Según los expertos de Batdongsan.com.vn, la propuesta del Gobierno de permitir que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios entren en vigor a partir del 1 de agosto de 2024 es una señal positiva, que ayuda a aclarar la ley y acelerar el proceso de recuperación del mercado. Las leyes vigentes promoverán una valoración de tierras más consistente y realista, endurecerán los requisitos para los inversores en el desarrollo de proyectos para garantizar los derechos de los compradores, facilitarán la propiedad inmobiliaria para los vietnamitas en el extranjero, atraerán más inversión extranjera y mejorarán el profesionalismo y la transparencia en la comunidad de corretaje.
Factores importantes que impulsan las acciones de "pago inicial" de los compradores de vivienda
Además, la demanda de inmuebles está siempre presente, los principales compradores en el futuro serán las familias jóvenes, especialmente los recién casados. Una encuesta realizada por esta unidad muestra que el 73% de las personas casadas sin hijos planean comprar una casa el próximo año. Mientras que las personas solteras priorizan el espacio de trabajo al elegir una propiedad, las personas casadas se interesan más por servicios como escuelas, centros comerciales y tiendas. La tendencia de compra de productos secundarios está aumentando debido a la baja oferta primaria, mientras que el precio de apertura de los proyectos primarios es alto.
Una encuesta sobre psicología del consumidor en la segunda mitad de 2024 también mostró que los compradores priorizan la búsqueda de información en los principales sitios de noticias y el sitio web oficial del inversor. A la hora de considerar a los inversores, se presta más atención al potencial financiero y, a la hora de elegir un proyecto, la legalidad es el factor más importante. Al buscar un agente inmobiliario que los ayude con una transacción, los compradores valoran más la experiencia, los conocimientos y la actitud, seguidos de los honorarios de corretaje.
El sector inmobiliario sigue liderando en rentabilidad entre los canales de inversión
Los datos del mercado inmobiliario de los primeros 6 meses de 2024 de Batdongsan.com.vn muestran que la mayoría de los canales de inversión registraron signos positivos en comparación con 2023. De los cuales, el sector inmobiliario sigue siendo el canal con mayor rendimiento de inversión. A junio de 2024, el precio de venta promedio de bienes raíces aumentó un 24% en comparación con principios de 2023. Mientras tanto, VNIndex, que refleja las fluctuaciones del precio de las acciones, aumentó un 19%, el precio del oro SJC aumentó un 17% y el tipo de cambio del USD aumentó un 8%.
Como una de las localidades que lidera el aumento de precios, Hanoi registró un aumento del 32% en los precios de las viviendas particulares en comparación con principios de 2023, un aumento del 31% en los apartamentos y un aumento del 10-19% en terrenos, villas y casas adosadas. Mientras tanto, los precios inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh se han mantenido prácticamente sin cambios durante el último año y medio. Salvo los apartamentos, que aumentaron ligeramente un 6%, el resto de los tipos de inmuebles se han mantenido al mismo nivel de precios.
En cuanto a la tipología de inmuebles en el mercado, los terrenos y las casas particulares tienen una cierta recuperación en términos de interés y transacciones en el primer semestre de 2024. En concreto, el interés en casas particulares se recuperó un 87%, y los suelos un 60% respecto al primer trimestre de 2021. Sin embargo, esto es sólo una mejora local en algunas zonas, especialmente en las provincias del norte.
El sector inmobiliario sigue siendo el canal de inversión más efectivo.
Sólo en algunas provincias del norte, como Hung Yen, el interés por la tierra aumentó un 194% y las casas privadas aumentaron un 70%. Hanoi también fue testigo de un aumento del 75% en el interés por terrenos y del 48% en casas particulares. En particular, el nivel de interés y los precios aumentaron drásticamente en las áreas suburbanas de Hanoi gracias a factores de planificación y actividades de subasta. En concreto, en el primer semestre de 2024, los terrenos en Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That y Quoc Oai registraron un aumento de la demanda del 48% al 104%, lo que provocó un aumento de los precios de los terrenos en estos distritos suburbanos del 4% al 24% en comparación con el segundo semestre de 2023.
Además, los apartamentos son el tipo de propiedad más dinámico en el mercado inmobiliario, especialmente en el mercado de Hanoi. Los estudios de esta unidad muestran que la demanda de apartamentos en Hanói alcanzó su punto máximo en marzo de 2024, con un aumento de casi el 60 % en comparación con finales de 2023. Actualmente, aunque el interés por los apartamentos se ha "enfriado", los precios no han bajado. El precio de venta de apartamentos en Hanoi en mayo de 2024 es igual al de Ciudad Ho Chi Minh, alcanzando los 50 millones de VND/m2. Al mismo tiempo, los apartamentos siguen siendo el tipo de propiedad con mejor liquidez en el mercado, el 48% de los corredores que participaron en la encuesta de Batdongsan.com.vn dijeron que los apartamentos están en un período de fuerte crecimiento.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com.vn, comentó que actualmente no hay señales de una "burbuja" en los apartamentos porque los factores que crean esta situación son una demanda sobreinflada, con más demanda de inversión que demanda real; los precios suben en relación con la economía y con otros tipos de bienes; y la política monetaria laxa facilitó la fuga de capitales del mercado.
Los apartamentos son el tipo de mercado más dinámico, especialmente en Hanoi.
Los datos de Batdongsan.com.vn muestran que, en comparación con ciudades de todo el mundo, la brecha entre los precios de los apartamentos y el PIB de Vietnam todavía no es demasiado grande. Se estima que para comprar un apartamento de 50m2 en Bangkok (Tailandia) la gente gasta más de 47 años de ingresos, esta cifra en Manila (Filipinas) es de más de 56 años, en Kuala Lumpur (Malasia) es de casi 17 años. En Hanoi y Ho Chi Minh, la gente necesita gastar entre 14 y 15 años de ingresos para comprar un apartamento de tamaño similar.
La tasa de crecimiento poblacional en las dos principales ciudades muestra que la demanda real de apartamentos sigue siendo muy alta. La previsión para la demanda total de vivienda en el período 2021-2030 en Hanói es de 89 millones de metros cuadrados, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh es de 107,5 millones de metros cuadrados. A pesar de esta alta demanda, los precios actuales de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh no son demasiado altos en comparación con otras ciudades del mundo. Mientras tanto, no se espera que los tipos de interés para la compra de viviendas sean bajos, ya que los tipos de interés de los depósitos se acaban de ajustar al alza. Por lo tanto, no se está produciendo una burbuja inmobiliaria en el mercado de apartamentos. De hecho, la oferta limitada y los altos precios iniciales han provocado el fuerte crecimiento reciente, explicó el Sr. Dinh Minh Tuan.
Tran Thi My Nhat
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Fuente: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html
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