5 aspectos a tener en cuenta al comprar un terreno para evitar "perder dinero y no recibir nada"

(Dan Tri) - Las transacciones de transferencia de derechos de uso de tierras conllevan muchos riesgos legales para los no profesionales.

La cláusula 1 del artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que las organizaciones, hogares e individuos tienen derecho a transferir derechos de uso de la tierra cuando cumplen las siguientes condiciones:

- Tener certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos a la tierra, excepto en los siguientes casos: Herencia de derechos de uso de la tierra, conversión de tierras agrícolas al consolidar tierras, intercambio de parcelas, donación de derechos de uso de la tierra al Estado o la comunidad; Las organizaciones económicas con inversión extranjera reciben transferencias de proyectos inmobiliarios de conformidad con las disposiciones de la ley sobre negocios inmobiliarios;

- Los hogares individuales a los que no se les ha concedido un libro rojo pero son elegibles para uno pueden transferir derechos de uso de la tierra, arrendar, subarrendar derechos de uso de la tierra y contribuir con capital utilizando derechos de uso de la tierra para llevar a cabo proyectos.

- La tierra no presenta ninguna controversia o la controversia ha sido resuelta por un organismo estatal competente, una sentencia o decisión judicial, una decisión o laudo arbitral que haya entrado en vigor legalmente;

- Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a embargo ni a otras medidas para asegurar la ejecución de sentencias de acuerdo con lo dispuesto en la ley sobre ejecución de sentencias civiles;

- Durante el período de utilización del suelo;

- Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a las medidas de emergencia temporales prescritas por la ley.

Con base en las regulaciones anteriores, al realizar transacciones de transferencia de derechos de uso de tierras, las partes deben tener en cuenta cinco cosas.

Verificar la información del vendedor

Al comprar un terreno, el comprador necesita saber si el vendedor tiene derecho a vender esa parcela de tierra. Existen 2 casos en los cuales se puede ejercer el derecho de transferencia de tierras: La persona cuyo nombre figura en el certificado o la persona autorizada para ejercer el derecho de transferencia (debe contar con un contrato de autorización legal).

En segundo lugar, ¿el terreno que se pretende vender es una propiedad conjunta o una propiedad separada? Si se trata de bienes comunes de un matrimonio, la transferencia debe contar con el consentimiento de ambos cónyuges.

Si la propiedad es de propiedad conjunta de muchas personas, en el libro rojo deben registrarse los nombres completos de quienes comparten el derecho a usar la tierra. En este caso, si se transfiere todo el terreno y muchas personas comparten los derechos de uso, se requiere el consentimiento de todas las personas cuyos nombres figuran en el libro.

¿La tierra tiene libro rojo o no?

El artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que, en caso de transmisión, se requiere un libro rojo (salvo en los casos especificados anteriormente). Por tanto, si el cedente no está comprendido en las excepciones anteriores, no tiene derecho a transferir.

¿El terreno está en planificación o no?

De acuerdo con la Cláusula 4 del Artículo 76 de la Ley de Tierras de 2024, si una parcela de tierra está sujeta a un plan de uso de la tierra anunciado públicamente pero no existe un plan de uso de la tierra anual a nivel de distrito, el usuario de la tierra puede continuar usándola y ejercer los derechos de un usuario de la tierra según lo prescrito. En este caso, el vendedor todavía tiene derecho a transferir los derechos de uso de la tierra.

El caso 2 es un terreno en la planificación con un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito, los derechos de los usuarios de la tierra aún se pueden ejercer hasta que haya una decisión de recuperar la tierra o cambiar el propósito del uso de la tierra de acuerdo con el plan, pero no se pueden construir nuevas casas, obras y árboles perennes.

Para conocer información sobre el terreno como planificación, estado legal..., el comprador puede solicitar información sobre el terreno que desea comprar.

Anuncio de venta de terreno (Foto: IT).

Notas al realizar un depósito al comprar y vender un terreno

El valor de los derechos de uso de la tierra está aumentando, por lo que al transferirlos, las partes a menudo acuerdan hacer un depósito por adelantado. Un depósito es una medida de seguridad para celebrar o ejecutar un contrato. Para evitar riesgos, las partes necesitan tener un testigo al momento de realizar un contrato de depósito o de notarizar o certificar para evitar disputas.

Certificación notarial del contrato de transferencia de derechos de uso de tierras

La cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024 establece que los contratos de transmisión, donación, hipoteca y aportación de capital que utilicen derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y bienes afectos a la tierra deben ser notariados o certificados, salvo el caso especificado en el punto b de esta cláusula.

En consecuencia, sólo en los casos en que uno o más transmitentes sean organizaciones empresariales inmobiliarias no están obligadas a notarizar ni autenticar.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm