In einer allgemeinen Einschätzung des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Troy Griffiths, stellvertretender Generaldirektor von Savills, dass es im ersten Halbjahr 2023 aufgrund des begrenzten Angebots und der Bedenken der Käufer angesichts der schwierigen Wirtschaftslage kaum Anzeichen einer Besserung gegeben habe.
Performance des Wohnungssegments in HCMC – Quelle: Savills
Daten von Savills zeigen, dass das Angebot an neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 86 % auf 1.980 Einheiten zurückging; Davon entfallen lediglich 19 % auf das Angebot des zweiten Quartals. Es gab kein neues Angebot der Klasse A, während die Klasse C 77 % des Marktanteils ausmachte. Primärversorgung 6.700 Einheiten (minus 59 % gegenüber dem Vorjahr); Auf die Klasse C entfallen 45 %, auf die Klasse B 35 % und auf die Klasse A 20 % des Marktanteils.
Der durchschnittliche Verkaufspreis dieses Immobiliensegments beträgt 125 Millionen VND/m2, was aufgrund der hochpreisigen Lagerbestände der Klassen A und B einem Anstieg von 44 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin der Forschungsabteilung und S22M Savills HCMC, erklärte, dass der aktuelle Preisunterschied bei Wohnungen etwa 30 Mal so hoch sei wie das Durchschnittseinkommen der Stadtbewohner.
„Das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt nur etwa 15 Millionen VND/Monat. Der durchschnittliche Wohnungspreis in einem neuen Projekt beträgt derzeit 5,5 bis 6 Milliarden VND. Der Unterschied beträgt bis zu mehr als das 30-fache“, so der Savills-Experte.
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin, Forschung & S22M Savills HCMC
Frau Giang Huynh analysierte, dass es bei diesem Einkommensniveau mehrere Jahrzehnte dauern würde, bis die Menschen ein Haus kaufen könnten, wenn sie 40–50 % pro Monat sparen könnten, sofern sie keinen Kredit aufnehmen oder keine Unterstützung von Verwandten erhalten.
„Für einen Haushalt, der nur auf Einkommen, durchschnittlichem Einkommen basiert, wird es derzeit sehr schwierig sein, in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu kaufen. Um ein Haus zu kaufen, muss man also über ein relativ hohes Einkommen verfügen und auch über die finanzielle Unterstützung, die nötig ist, um eine durchschnittliche Wohnung kaufen zu können“, sagte Frau Giang.
Einer Studie von Savills zufolge beliefen sich die Wohnungsverkäufe im ersten Halbjahr auf 1.170 Einheiten, was einem Rückgang von 90 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im zweiten Quartal gab es mehr als 300 Transaktionen. Die Absorptionsrate erreichte in den ersten sechs Monaten des Jahres 17 %, was einem Rückgang von 56 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Davon zog die Klasse C mehr Käufer an und machte 62 % des Umsatzes aus. Wohnungsprodukte unter 5 Milliarden VND erfüllen die Bedürfnisse vieler Käufer.
Absorptionsrate für Villen und Reihenhäuser niedrigste seit 10 Jahren
Insbesondere verzeichnete Savills im ersten Halbjahr 2023 keine neuen Villen- und Stadthausprojekte, da Investoren Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung, knappe Mittel für unbebaute Grundstücke und komplizierte Rechtsverfahren hatten.
In diesem Zeitraum wurden nur 3 bestehende Projekte und 414 neue Einheiten zum Verkauf freigegeben. Wohnungen mit einem Preis von über 30 Milliarden VND machen 78 % des Angebots aus und befinden sich hauptsächlich in Thu Duc City. Nur 13 % des Primärangebots in HCMC liegen zu einem Preis unter 10 Milliarden VND/Einheit.
Allerdings erreichte die Absorptionsrate im ersten Halbjahr 2023 mit 15 % einen 10-Jahres-Tiefstand. Das Transaktionsvolumen erreichte im ersten Halbjahr 2023 lediglich 158 Einheiten, ein Rückgang von 74 % im Vergleich zum Vorjahr.
Savills Research kam zu dem Schluss, dass teure Lagerbestände und Neueinführungen die Liquidität auf die Probe stellten, da die Primärpreise in den ersten sechs Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 48 % auf über 300 Millionen VND/m2 Land stiegen.
In diesem Jahr haben einige Entwickler Mietverpflichtungsprogramme mit festen Renditen, erweiterten Vorzugszinssätzen und verlängerten Zahlungsplänen angeboten.
„Die Zurückhaltung der Käufer setzt die Marktliquidität weiterhin unter Druck. Allerdings werden sich die Aussichten dank spezifischer Mechanismen in den Bereichen Immobilien, Geldpolitik und Infrastrukturinvestitionen verbessern“, prognostizierte Troy Griffiths.
Savills Vietnam prognostiziert, dass in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 8.450 Wohnungen auf den Markt kommen werden. Auf die Klasse B entfallen 54 %, auf die Klasse C 39 % und auf die Klasse A werden 7 % des Marktanteils entfallen. Bemerkenswerte Projekte sind Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thu Thiem Zeit – Block T2 und La Partenza; Für diese Projekte werden Reservierungen entgegengenommen, und der Start ist für das dritte Quartal 2023 geplant. Was die Produktlinie Villen und Stadthäuser betrifft, wird erwartet, dass von jetzt an bis zum Jahresende 500 Einheiten zum Verkauf freigegeben werden.
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