Der Mietmarkt ist halb belebt, halb verwaist.

Ho-Chi-Minh-Stadt: Miethäuser weisen noch immer eine positive Belegungsrate von 65 % oder mehr auf, im Gegensatz dazu haben Reihenhäuser an der Straßenfront nur sehr wenige Mieter und stehen oft leer.

Laut VnExpress ist der Mietwohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt vom Beginn des zweiten Quartals bis zum 21. Mai stark in zwei Hälften gespalten: hell und dunkel. Insbesondere Miethäuser im Segment unter 3,5 Millionen VND pro Monat, 10 km oder mehr vom Zentrum entfernt, die der Mehrheit der Studenten und Arbeiter mit durchschnittlichem Einkommen (unter 12 Millionen VND pro Monat) dienen, verzeichneten eine Belegungsrate von 90-95 %. Auch das Mietwohnungssegment mit Preisen von 3,5 bis 5 Millionen VND pro Monat, 3 bis 6 Kilometer vom Zentrum entfernt, für Arbeiter mit gutem Einkommen (ab 13 bis 20 Millionen VND pro Monat) erreichte eine Belegungsrate von 85 bis 90 %.

Im Mietwohnungssegment mit Preisen über 5-7 Millionen VND pro Monat zeichnen sich leichte Schwankungen bei einer Belegungsrate von 80 % ab. Nach Ablauf jedes halb- oder einjährigen Vertrags kündigen 20–30 % der Mieter und müssen sich neue Mieter suchen. Miethäuser kosten 8 bis 15 Millionen VND oder mehr pro Monat, wobei die Belegungsrate auf 70 bis 75 % sinkt und es häufig zu Auszügen kommt. Das Mietwohnungssegment mit Preisen ab 1.000 US-Dollar pro Monat wies eine schwächere Belegungsrate von 65–70 % auf, war aber immer noch positiv.

Im Gegensatz zur idealen Auslastung der Mietshäuser sind die zur Miete stehenden Reihenhäuser an der Straßenfront im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt ziemlich düster und leerstehend. Seit April stehen auf den Straßen Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai Fashion Street und Bui Vien Western Street (Bezirk 1) zahlreiche Reihenhäuser leer, in denen einst ein reger Geschäftsbetrieb herrschte.

Auch rund um den Kreisverkehr zwischen der Kathedrale Notre Dame und dem City Post Office kam es zu einem Rückzug vieler Marken. Mellower Coffee im Metropolitan-Gebäude hat Ende April geschlossen. Kürzlich hat auch eDiGi, ein autorisierter Apple-Händler (APR) in Vietnam, der zur Geschäftskette des Milliardärs Jonathan Hanh Nguyen gehört und sich neben dem Postamt der Stadt befindet, seine Räumlichkeiten zurückgegeben. In der Nähe hat das kürzlich umgezogene Saigon La Poste Café noch keine neuen Mieter. Neben der Bücherstraße gibt es den McDonald's-Laden schon lange nicht mehr, aber dieser Raum steht immer noch leer.

Früher wurden die Reihenhäuser mit Frontfassade im Zentrum von Bezirk 1 von großen Marken, kleinen und mittleren Unternehmen oder Einzelunternehmen gemietet, doch jetzt ziehen die alten Mieter einer nach dem anderen weg, neue Mieter sind nicht angekommen, was zu einem Anstieg der Leerstandsquote führt.

Reihenhaus zu vermieten an der Le Loi-Straßenfront, Bezirk 1, HCMC. Foto: Quynh Tran

Angesichts der oben genannten Entwicklungen kam Herr Le Quoc Kien, ein unabhängiger Immobilienexperte, zu der Einschätzung, dass der Mietwohnungsmarkt klar in zwei Hälften geteilt ist, eine helle und eine dunkle. Bei Immobilien der mittleren Preisklasse handelt es sich um preiswerten oder erschwinglichen Wohnraum, der zur Gruppe der Konsumimmobilien gehört, die als Grundbedürfnisse eingestuft werden können und seit der Erholungsphase nach der Pandemie bis heute eine gute Belegungsrate aufweisen. Allerdings stehen Reihenhäuser an der Straßenseite, die als Büros oder Geschäftsräume in zentralen Gegenden, typischerweise im Bezirk 1, vermietet werden können, unter Druck, da die Nachfrage zurückgeht und die Wirtschaft schwächelt.

Herr Kien analysierte, dass während der Epidemie 2020–2021 fast alle Unternehmen, die Räumlichkeiten benötigten, schließen und ihre Größe reduzieren mussten. Ab dem zweiten Quartal 2022 beginnt die schrittweise Wiederaufnahme neuer Geschäftsaktivitäten und die Suche nach Räumlichkeiten wird wieder aktiver.

Doch die negativen Auswirkungen der Pandemie sowie Inflation, Krieg und die Gefahr einer weltweiten Rezession fordern allmählich ihren Tribut: Die Verbraucher weltweit schränken ihre Ausgaben ein, und die Produktion und Geschäftstätigkeit der Unternehmen ist nach wie vor mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert und hat sich noch nicht wieder auf das Niveau vor der Pandemie erholt. Daher ist die Nachfrage nach Büro- und Geschäftsräumen nach wie vor gering, weshalb derzeit viele straßenseitige Reihenhäuser im Zentrum leer stehen.

Laut Herrn Kien war die Wirtschaft seit Jahresbeginn mit zahlreichen Schwierigkeiten und Herausforderungen konfrontiert. Die Unternehmen tendierten eher zur „Verteidigung“ als zur „Attacke“ und legten den Schwerpunkt auf Kostensenkungen und ineffiziente Geschäftsbereiche.

Bei instabilen Geschäftsabläufen neigen Unternehmen dazu, schrittweise von „Fixkosten“ zu „variablen Kosten“ überzugehen. Anstatt beispielsweise ein Büro oder feste Geschäftsräume anzumieten, reduzieren Sie den festen Maßstab und wechseln Sie zu einem flexiblen Arbeitsmodell, das nicht zu stark von Räumlichkeiten abhängt.

Anstatt Geschäftsräume zu mieten, fallen für Offline-Verkaufsstellen, ob erfolgreich oder nicht, weiterhin Fixkosten an, Mieter steigen sukzessive auf kostensparende Geschäftsformen um. Dementsprechend entstehen ihnen nur dann Kosten, wenn sie Einnahmen erzielen, wie etwa: Kosten für die Aufgabe von Online-Bestellungen, Werbekosten für Bestellungen, die ohne Nutzung von Räumlichkeiten vor Ort ausgeliefert werden, Kosten, die an Verkaufsvermittler (Agenten, E-Commerce-Sites) beim Verkauf von Produkten gezahlt werden.

Darüber hinaus führt die schnelle Veränderung des Verbraucherverhaltens während der Pandemie, die zu einer schrittweisen Verlagerung von Offline-Transaktionen in Geschäften hin zum Online-Handel führt, auch dazu, dass die Position und Nachfrage nach Räumlichkeiten für Reihenhäuser an der Straße in zentralen Lagen allmählich abnimmt.

Herr Kien sagte außerdem, dass einer der Gründe dafür, dass viele Miethäuser an der Straße derzeit leer stehen, darin liege, dass die Mehrheit der Eigentümer dieser Grundstücke Menschen mit großem finanziellen Potenzial seien. Einnahmen aus dieser Vermietungstätigkeit sind für sie nicht unbedingt lebensnotwendig. Außerdem sind sie auch Menschen mit einem großen Ego und mögen das Gefühl nicht, gezwungen zu sein, eine hohe Miete zu zahlen. Wenn der Vermieter also einen niedrigeren Preis als zuvor aushandeln kann, wird er die Räumlichkeiten lieber leer stehen lassen.

Im Gegenteil: Im erschwinglichen oder mittleren Wohnungssegment können Vermieter leichter über den Preis verhandeln, und auch die Mieten sind moderat, Angebot und Nachfrage stimmen überein, sodass die Leerstandsquote niedrig ist.

Vu Le

Quellenlink: https://vnexpress.net/thi-truong-nha-cho-thue-nua-soi-dong-nua-vang-tanh-4607885.html