Dank einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen der Regierung und der Staatsbank ab der zweiten Jahreshälfte 2023 zeigt der Immobilienmarkt in einigen Segmenten Anzeichen einer Verbesserung des Transaktionsvolumens. Es wird erwartet, dass sich die Erholung des Immobilienmarktes im Jahr 2024 fortsetzt.
Herr Nguyen Minh Giang, leitender Experte für Kundenvermögensverwaltung der KB Securities Vietnam Company, teilte dies mit PV. VietNamNet zum Immobilienmarkt sowie Immobilienaktien, Aussichten im Jahr des Drachen 2024.
Lichtblicke sind Wohnungen und Einfamilienhäuser.
- Der Immobilienmarkt hat im zweiten Halbjahr 2023 Anzeichen einer Erholung gezeigt. Wie beurteilen Sie diese Einschätzung?
Herr Nguyen Minh Giang: Der Immobilienmarkt im Jahr 2023 hat sich meiner Beobachtung nach in der zweiten Jahreshälfte leicht verbessert, allerdings ist die Entwicklung lokal begrenzt und recht deutlich differenziert. Die Preise für Altbauwohnungen in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigen weiterhin. Einige Apartmentprojekte der mittleren Preisklasse haben Investoren zum Investieren angezogen.
Darüber hinaus hat sich auch der private Wohnungsbau recht gut erholt. Einige Provinzen und Städte mit einer starken Entwicklung der öffentlichen Investitionen sind ebenfalls Orte, an denen viele Investoren ankommen, und die Verkaufspreise sinken in diesen Gebieten auch weniger stark als das allgemeine Niveau. Im Grundstückssegment, bei Vorstadtgrundstücken, Geschäftshäusern und Ferienvillen ist weiterhin eine düstere Lage zu beobachten.
Die Nationalversammlung hat gerade offiziell drei wichtige Gesetze verabschiedet, die die Immobilienbranche direkt betreffen: Wohnungsbaugesetz (geändert); Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert) und Gesetz über Grundstücke (geändert).
Kennzeichnend für den Immobiliensektor ist die starke Abhängigkeit von rechtlichen Faktoren, die wiederum Kapitalquellen freisetzt und die Projektumsetzung beschleunigt. Daher erwarten die Anleger, dass die oben genannten drei Gesetze, die ab dem 1. Januar 2025 offiziell in Kraft treten, dem Markt einen Schub verleihen und ihm zu einem florierenden und nachhaltigen Wachstum im neuen Zyklus verhelfen werden.
- Wie schätzen Sie die Fortsetzung der Erholungsdynamik des Marktes im Jahr 2024 ein?
Auch im Jahr 2024 bleibt die lockere geldpolitische Ausrichtung ein wichtiger Faktor, der dazu beiträgt, dass der Immobilienmarkt seine Erholungsdynamik beibehält. Ein großer Teil der Wohnimmobilieneinlagen aus den Jahren Ende 2022 und Anfang 2023 wird bei Fälligkeit wieder in die Produktion zurückkehren und ein Teil davon wird den Weg in Investitionskanäle finden. Dabei stehen Immobilien immer im Vordergrund. Wenn die Managementpolitik stabil ist und das Vertrauen der Anleger zurückkehrt, neigt der Immobilienmarkt dazu, sich zu erwärmen.
Die Marktaussichten sind positiv, dürften aber lokal begrenzt und fragmentiert sein.
Im gehobenen Segment wie Ferienvillen, Geschäftshäusern usw. wird es weiterhin düster bleiben, da es an Investoren mangelt. Darüber hinaus wird es auch im Spekulationssegment der Grundstücke und des „grünen Reis“-Landes weiterhin ruhig bleiben, da die meisten in diesem Segment tätigen Investoren über eine hohe Fremdfinanzierung verfügen, die tatsächliche Nachfrage gering ist und die Rechtsverfahren noch nicht abgeschlossen sind. Das Überangebot in diesem Segment ist so groß, dass eine Verbesserung im Jahr 2024 kaum möglich ist.
Darüber hinaus gibt es in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt das Apartmentsegment mit Preisen, die für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen geeignet sind. Als nächstes wird sich auch das Segment der individuellen Wohnimmobilien weiter erholen, da eine echte Nachfrage besteht.
Drei Herausforderungen
- Welchen Herausforderungen steht der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach noch gegenüber?
Ich denke, der Immobilienmarkt steht vor drei Herausforderungen.
Erstens ist es der allgemeine wirtschaftliche Kontext. Im Jahr 2024 könnte es zu einer Abschwächung der Weltwirtschaft kommen. Im Inland erreichte das Kreditwachstum bis Ende Oktober 2023 lediglich 7,39 % und beschleunigte sich erst in den letzten beiden Monaten des Jahres wirklich auf 13,7 % Wachstum. Daraus lässt sich schließen, dass die Nachfrage nach neuen Krediten seitens der Unternehmen und Privatpersonen sehr gering ist, obwohl die Zinssätze zuvor recht hoch waren.
Die Weltwirtschaft präsentiert sich insgesamt noch immer in einer düsteren Lage. Der inländische Cashflow ist sehr gering. Der seit vielen Monaten unter 50 Punkten liegende Einkaufsmanagerindex für das verarbeitende Gewerbe Vietnams ist ebenfalls ein Zeichen dafür, dass die Nachfrage der Wirtschaft noch immer recht gering ist. Daher steht nicht nur die Immobilienbranche, sondern alle Wirtschaftsbereiche vor dieser Herausforderung.
Zweitens ist es der Cashflow. Mit einem Anteil von mehr als 21 % an der gesamten Wirtschaftskreditvergabe stiegen die Kredite für Immobilienunternehmen im Jahr 2023 stärker als die allgemeine Wachstumsrate der Branche. Es spiegelt die wirksamen Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Lösungen wider, die Immobilienunternehmen den Zugang zu Kapital erleichtern.
Allerdings ist zu beachten, dass Immobilienunternehmen meist mit Cashflow-Problemen zu kämpfen haben. Im Jahr 2023 ist die Zahl der Unternehmen mit neuen Projekten, die zum Verkauf stehen, sehr gering und der Cashflow des Kerngeschäfts ist überwiegend negativ.
Wenn bis 2024 keine rechtlichen Probleme gelöst und die Infrastruktur für die Markteinführung der Produkte nicht fertiggestellt werden kann, bestehen Risiken. Ganz zu schweigen davon, dass der Druck zur Fälligstellung von Anleihen mit einem Volumen von über 120.000 Milliarden VND enorm ist. Dies ist die größte Fälligkeit der letzten 5 Jahre.
Drittens gibt es den rechtlichen Faktor. Immobilienunternehmen stehen bei der Projektumsetzung vor zahlreichen Schwierigkeiten. Dies ist auch der Grund, warum das Angebot in den letzten Jahren zurückgegangen ist.
Ein neues Projekt erfordert bis zu 70 % Kapitaleinlage von Kunden und Krediten. Investoren machen nur 30 % des Kapitals aus. Wenn rechtliche Schwierigkeiten auftreten und Unternehmen keinen Zugang zu Kapital für die Umsetzung von Projekten haben, führt dies zu Verzögerungen und höheren Kosten, was zahlreiche Konsequenzen für die Unternehmen und Risiken für den Markt mit sich bringt.
Daher bin ich der Meinung, dass die Legalität der Schlüsselfaktor auf dem Immobilienmarkt ist.
Ab 2025 umgekehrt, wird der Immobilienmarkt ab 2027 ausbrechen?
- Wann wird sich Ihrer Meinung nach der Markt umkehren? Welchen Rat haben Sie für Immobilieninvestoren?
Auf dem Primärmarkt wird es im Zeitraum 2024–2025 zu sinkenden Verkaufspreisen seitens der Investoren kommen. Dies ist notwendig, damit Unternehmen aus diesem Teufelskreis herauskommen. Angebot und Nachfrage können leichter in Einklang gebracht werden. Dies ist auch eines der Signale, um den Wendepunkt des Immobilienmarktes zu finden.
Ein weiteres wichtiges Signal ist das Einkommen der Bevölkerung. Angesichts sinkender Einkommen ist es schwierig, im Jahr 2024 einen Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt zu erkennen. Es wird wahrscheinlich nur eine langsame, überwiegend differenzierte Erholung geben.
Der nächste wichtige Faktor ist rechtlicher Natur: Ab dem 1. Januar 2025 treten drei wichtige Gesetze in Kraft. Dies wird auch als Übergangszeit zwischen dem alten und dem neuen Zyklus betrachtet.
Meinen Untersuchungen zufolge benötigt der Markt nach einem Wendepunkt in der Regel mindestens zwei Jahre, um sich zu stabilisieren und wieder stark zu wachsen.
Daher gehe ich davon aus, dass die zweite Hälfte des Jahres 2025 den Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt darstellen wird. Ab etwa 2027 wird sich der Markt wirklich verbessern, wenn der Konjunkturzyklus seine schwierige Phase überstanden hat, das Rechtssystem vollständig ist und die Einkommen der Menschen wieder zu steigen beginnen. Auch Unternehmen wachsen mit der richtigen Geschäftsausrichtung.
Für Anleger ist meiner Meinung nach die Verwaltung des persönlichen Cashflows und die Wahl des richtigen Investitionszeitpunkts in diesem Zusammenhang äußerst wichtig.
Wenn sich die Wirtschaft noch in einer unsicheren Phase befindet und der geopolitische Kontext instabil ist, kann eine angemessene Zuteilung des Investitionsanteils viel bewirken. Bei Immobilien sollten Anleger nach Immobilien im zentralen Kernbereich mit Cashflow-Immobilien suchen. Darüber hinaus gibt es Bereiche, in denen die Auszahlung öffentlicher Investitionen stark gefördert wird, Segmente für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen usw. Es ist wichtig, den richtigen Zeitpunkt basierend auf dem Wendepunkt des Marktes zu wählen, damit der Cashflow die Anlageperformance maximieren kann.
Immobilienaktien folgen aufmerksam den Schwankungen des Immobilienmarktes.
- Wie bewerten Sie die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen?
Ich bin der Meinung, dass der Immobilienmarkt immer in engem Zusammenhang steht und mit den Aktienkursen börsennotierter Immobilienunternehmen übereinstimmt.
Während des Immobilienfiebers 2021 stiegen die Immobilienaktien innerhalb weniger Monate um das Fünf- bis Zehnfache. Wenn der Immobilienmarkt im Jahr 2022 einfriert, werden die Preise vieler Immobilienaktien „um das Fünf- oder Zehnfache gesplittet“. Ich bezeichne Immobilienaktien häufig als „so hoch wie sie fallen“, was die Natur des Marktes und die Schwierigkeiten der Unternehmen deutlich widerspiegelt.
Im Jahr 2022 wurden die Aktien vieler Investoren und Immobilienunternehmer liquidiert. Es ist die schwierigste Zeit für den Immobilienmarkt.
Doch in der Gefahr liegt immer auch eine Chance. Die schwierigste Zeit ist immer die beste Zeit für die „Jagd“. Objektiv betrachtet haben viele börsennotierte Immobilienunternehmen aufgrund massiver Projektentwicklung und hoher Fremdkapitalquote Schwierigkeiten. Es gibt jedoch auch viele gute Immobilienunternehmen, und jetzt ist die Zeit, in der sie auf die Jagd gehen.
Ich gehe davon aus, dass es in den Jahren 2024 und 2025 zu einem Boom bei Fusionen und Übernahmen (M&A) im Immobiliensektor kommen wird.
Auch für Privatanleger ist dies ein guter Zeitpunkt, Unternehmen zu prüfen und nach Qualitätsunternehmen mit einer langfristigen Vision zu suchen, in die sie investieren können.
Ein gutes Unternehmen muss über ein gutes und gesundes finanzielles Potenzial verfügen. Diese Unternehmen sind leicht fremdfinanziert und weisen einen niedrigen Fremdkapitalanteil auf. Auch die Unternehmen selbst müssen in ihrer Geschäftsausrichtung flexibel sein, etwa durch die Umstellung auf das Segment der Mittelverdiener, den Bau von Sozialwohnungen usw., um im gegenwärtig schwierigen Kontext Umsatz und Cashflow aufrechtzuerhalten.
Finanziell starke Unternehmen werden derzeit viele M&A-Möglichkeiten haben, um einen nachhaltigen Entwicklungswert für den neuen Zyklus zu schaffen. Dies ist ein Hinweis, auf den Anleger bei der Suche nach einem guten Geschäft achten sollten.
Es muss betont werden, dass der Betriebszyklus des Immobilienmarktes länger und langsamer sein wird als der des Aktienmarktes im Allgemeinen. Anleger sollten bei Investitionen in Immobilienaktien derzeit eine langfristige Perspektive haben, da die „supergroße“ Immobilienwelle vorüber ist. Um eine große Welle wie 2021 zu bilden, hat sich die Immobilienaktiengruppe über 7-8 Jahre angesammelt.
Danke schön!
Was sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten Punkte der drei neuen Gesetze: Wohnungsbaugesetz (geändert); Werden das (geänderte) Gesetz über das Immobiliengeschäft und das (geänderte) Gesetz über Grundstücke bei ihrer Anwendung positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im neuen Zyklus haben?
* Damit soll den im Ausland lebenden Vietnamesen das Recht eingeräumt werden, Immobiliengeschäfte wie im Inland zu tätigen. Dies wird dazu beitragen, die jährlichen Überweisungen nach Vietnam zu erhöhen. Vietnam gehört zu den drei Ländern mit den höchsten Überweisungen weltweit.
* Verschärfung der Parzellierung und des Grundstücksverkaufs. Dadurch wird die Grundstücksspekulation minimiert, die Verschwendung von Ressourcen vermieden und der Fokus auf Segmente mit tatsächlicher Nachfrage gelegt.
Immobilienunternehmen müssen sich in der kommenden Zeit auf geeignete Immobiliensegmente für den neuen Zyklus ausrichten und so zu einer Stabilisierung und nachhaltigeren Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.
* Gewährung von rosa Büchern für Mini-Apartments und Nichtangabe der Eigentumsdauer der Wohnung.
* Für Grundstücke ohne Landnutzungsdokumente vor dem 1. Juli 2014 wird ein rotes Buch ausgestellt.
* Entfernen Sie den Grundstückspreisrahmen und bestimmen Sie den Grundstückspreis nach Marktprinzipien. Diversifizieren Sie die Entschädigungsformen für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird. Organisieren Sie vor der Genesung eine Umsiedlungsunterkunft. Die zurückgewonnene landwirtschaftliche Nutzfläche wird durch Wohngrundstücke/Häuser ersetzt.
Dadurch profitieren die Menschen stärker und Unternehmen können leichter Land roden und Projekte schneller umsetzen.
* Unternehmen erhalten die Grundsteuer jährlich und müssen sie nicht auf einmal bezahlen.
* Offenere Mechanismen für landwirtschaftliche Flächen, wie z. B. die maximale individuelle Eigentumshöhe, die von 10 auf 15 Mal erhöht wurde. Einzelpersonen, die nicht direkt landwirtschaftliche Flächen bewirtschaften, ist es weiterhin gestattet, Übertragungen von Reisanbauflächen zu erhalten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese drei überarbeiteten Gesetze tiefgreifende Auswirkungen auf alle Aspekte der Gesellschaft und alle Bevölkerungsschichten haben. Es verspricht, dass die praktische Umsetzung den Unternehmen dabei helfen wird, rechtliche Schwierigkeiten zu überwinden und die Entwicklung des Immobiliensektors im neuen Zyklus neu auszurichten. Das Immobilienangebot wird sich allmählich erholen und sich in Richtung Produkte bewegen, die einen nachhaltigen Mehrwert für die Wirtschaft schaffen und auf die Grundbedürfnisse der Menschen ausgerichtet sind.
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