Dank einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen der Regierung und der Staatsbank ab der zweiten Hälfte des Jahres 2023 zeigt der Immobilienmarkt in einigen Segmenten Anzeichen einer Verbesserung des Transaktionsvolumens. Es wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 weiter erholt.
Herr Nguyen Minh Giang, leitender Experte für Kundenvermögensverwaltung der KB Securities Vietnam Company, teilte dies PV mit. VietNamNet zum Immobilienmarkt sowie Immobilienaktien, Aussichten im Jahr des Drachen 2024.
Lichtblicke sind Wohnungen und Einfamilienhäuser.
- Der Immobilienmarkt hat im zweiten Halbjahr 2023 Anzeichen einer Erholung gezeigt. Wie beurteilen Sie diese Einschätzung?
Herr Nguyen Minh Giang: Der Immobilienmarkt im Jahr 2023 hat sich meiner Beobachtung nach in der zweiten Jahreshälfte leicht erholt, allerdings ist die Entwicklung lokal begrenzt und recht deutlich differenziert. Die Preise für Altbauwohnungen in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigen weiterhin an. Einige Wohnbauprojekte mittlerer Preisklasse haben Investoren zu Investitionen angelockt.
Darüber hinaus hat sich auch der private Wohnungsbau deutlich erholt. Einige Provinzen und Städte mit einer starken Entwicklung der öffentlichen Investitionen sind ebenfalls Orte, die viele Investoren anlocken. In diesen Gebieten sinken die Verkaufspreise auch weniger stark als auf dem allgemeinen Niveau. Im Grundstückssegment, bei Vorstadtgrundstücken, Geschäftshäusern und Ferienvillen ist weiterhin eine düstere Lage zu beobachten.
Die Nationalversammlung hat gerade offiziell drei wichtige Gesetze verabschiedet, die die Immobilienbranche direkt betreffen: Wohnungsbaugesetz (geändert); Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert) und Gesetz über Grundstücke (geändert).
Kennzeichnend für den Immobiliensektor ist seine starke Abhängigkeit von rechtlichen Faktoren, die wiederum Kapital freisetzt und die Projektumsetzung beschleunigt. Daher erwarten Investoren, dass die oben genannten drei Gesetze, die ab dem 1. Januar 2025 offiziell gelten, dem Markt einen Schub geben werden, damit er im neuen Zyklus floriert und sich nachhaltig entwickelt.
- Wie beurteilen Sie die Fortsetzung der Erholungsdynamik des Marktes im Jahr 2024?
Auch im Jahr 2024 bleibt die lockere geldpolitische Ausrichtung ein wichtiger Faktor, der dazu beiträgt, dass der Immobilienmarkt seine Erholungsdynamik beibehält. Ein großer Teil der Wohneinlagen aus den Jahren Ende 2022 und Anfang 2023 wird bei Fälligkeit wieder in die Produktion zurückkehren und ein Teil davon wird seinen Weg in Investitionskanäle finden. Dabei haben Immobilien immer Vorrang. Wenn die Managementpolitik stabil ist und das Vertrauen der Anleger zurückkehrt, neigt der Immobilienmarkt zu einer Erholung.
Die Marktaussichten sind positiv, dürften aber lokal begrenzt und fragmentiert sein.
Im gehobenen Segment wie etwa Ferienvillen oder Ladenlokalen wird es weiterhin trübe bleiben, da es an Investoren mangelt. Darüber hinaus wird es auch im Spekulationssegment für Land und „grünen Reis“ weiterhin ruhig bleiben, da die meisten Investoren in diesem Segment hohe Fremdkapitalkosten haben und die tatsächliche Nachfrage gering ist. Gerichtsverfahren anhängig Das Überangebot in diesem Segment ist so groß, dass eine Verbesserung im Jahr 2024 kaum möglich ist.
Darüber hinaus gibt es in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt das Wohnungssegment mit Preisen, die für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen geeignet sind. Als nächstes wird sich auch das Segment der Einzelwohnungen aufgrund der realen Nachfrage der Bevölkerung weiter erholen.
Drei Herausforderungen
- Vor welchen Herausforderungen steht der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach noch?
Ich denke, der Immobilienmarkt steht vor drei Herausforderungen.
Erstens ist es der allgemeine wirtschaftliche Kontext. Im Jahr 2024 könnte es zu einer Abschwächung der Weltwirtschaft kommen. Im Inland erreichte das Kreditwachstum bis Ende Oktober 2023 lediglich 7,39 Prozent und beschleunigte sich erst in den letzten beiden Monaten des Jahres wirklich auf ein Wachstum von 13,7 Prozent. Daraus lässt sich schließen, dass die Nachfrage nach neuen Krediten seitens der Unternehmen und Privatpersonen sehr gering ist, obwohl die Zinsen zuvor recht hoch waren.
Die Weltwirtschaft präsentiert sich insgesamt noch immer in einer grauenhaften Stimmung. Der inländische Cashflow ist sehr gering. Dass der PMI-Index für das verarbeitende Gewerbe Vietnams seit vielen Monaten unter 50 Punkten liegt, ist ebenfalls ein Zeichen dafür, dass die Nachfrage der Wirtschaft immer noch recht gering ist. Daher steht nicht nur die Immobilienbranche, sondern alle Wirtschaftsbereiche vor dieser Herausforderung.
Zweitens ist es der Cashflow. Mit einem Anteil von mehr als 21 % an der gesamten Wirtschaftskreditsumme stiegen die Kredite an Immobilienunternehmen im Jahr 2023 stärker als die allgemeine Wachstumsrate der Branche. Es spiegelt die Strategie wider, Schwierigkeiten zu beseitigen und Lösungen zu finden, die Immobilienunternehmen den Zugang zu wirksamen Kapitalquellen erleichtern.
Allerdings ist zu beachten, dass Immobilienunternehmen meist mit Cashflow-Schwierigkeiten konfrontiert sind. Im Jahr 2023 ist die Zahl der Unternehmen, die neue Projekte zum Verkauf anbieten, sehr gering und der Cashflow des Kerngeschäfts ist überwiegend negativ.
Wenn bis 2024 die rechtlichen Probleme nicht gelöst und die Infrastruktur nicht vollständig fertiggestellt werden kann, um Produkte auf den Markt zu bringen, entstehen Risiken. Ganz zu schweigen davon, dass der Druck zur Fälligkeit der Anleihen mit einem Volumen von über 120.000 Milliarden VND enorm ist. Dies ist die größte Fälligkeit der letzten 5 Jahre.
Drittens gibt es den rechtlichen Faktor. Immobilienunternehmen stehen bei der Projektumsetzung vor zahlreichen Schwierigkeiten. Dies ist auch der Grund, weshalb das Angebot in den letzten Jahren zurückgegangen ist.
Für ein neues Projekt sind bis zu 70 % Eigenmittel von Kunden und Krediten erforderlich. Investoren machen nur 30 % des Kapitals aus. Wenn rechtliche Schwierigkeiten auftreten und Unternehmen keinen Zugang zu Kapital für die Umsetzung von Projekten haben, führt dies zu Verzögerungen und höheren Kosten, was zahlreiche Konsequenzen für die Unternehmen und Risiken für den Markt mit sich bringt.
Daher glaube ich, dass die Legalität der Schlüsselfaktor des Immobilienmarktes ist.
Ab 2025 kommt es zur Umkehr, ab 2027 wird es auf dem Immobilienmarkt zu einem Aufschwung kommen?
- Wann wird sich Ihrer Meinung nach die Marktlage umkehren? Welchen Rat haben Sie für Immobilieninvestoren?
Auf dem Primärmarkt wird es im Zeitraum 2024–2025 zu einem Rückgang der Verkaufspreise durch Investoren kommen. Dies ist notwendig, damit Unternehmen aus diesem Teufelskreis herauskommen können. Angebot und Nachfrage können leichter in Einklang gebracht werden. Dies ist auch eines der Signale, um den Wendepunkt des Immobilienmarktes zu finden.
Ein weiteres wichtiges Signal ist das Einkommen der Bevölkerung. Angesichts sinkender Einkommen ist es schwierig, im Jahr 2024 einen Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt zu erkennen. Wahrscheinlich wird es nur eine langsame, vor allem differenzierte Erholung geben.
Der nächste wichtige Faktor ist rechtlicher Natur: Ab dem 1. Januar 2025 treten drei wichtige Gesetze in Kraft. Dies wird auch als Übergangszeit zwischen dem alten und dem neuen Zyklus angesehen.
Meinen Untersuchungen zufolge benötigt der Markt nach einem Wendepunkt normalerweise mindestens zwei Jahre, um sich zu stabilisieren und wieder stark zu wachsen.
Daher gehe ich davon aus, dass die zweite Hälfte des Jahres 2025 den Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt darstellen wird. Ab etwa 2027 wird sich der Markt wirklich erholen, wenn der Konjunkturzyklus seine schwierige Phase überstanden hat, das Rechtssystem vollständig ist und die Einkommen der Menschen wieder zu steigen beginnen. Auch Unternehmen können mit der richtigen Unternehmensausrichtung aufsteigen.
Für Anleger halte ich die Verwaltung ihres persönlichen Cashflows und die Wahl des richtigen Investitionszeitpunkts in diesem Zusammenhang für äußerst wichtig.
Wenn sich die Wirtschaft noch in einer unsicheren Phase befindet und der geopolitische Kontext instabil ist, kann die angemessene Zuteilung des Investitionsanteils viel bewirken. Bei Immobilien sollten Anleger nach Immobilien im zentralen Kerngebiet mit Cashflow-Immobilien suchen. Darüber hinaus gibt es Bereiche, die die Auszahlung öffentlicher Investitionen stark fördern, Segmente für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen usw. Es ist wichtig, den richtigen Zeitpunkt basierend auf dem Wendepunkt des Marktes zu wählen, damit der Cashflow gefördert werden kann. Beste Kapitalrendite
Immobilienaktien folgen aufmerksam den Schwankungen des Immobilienmarktes.
- Wie bewerten Sie die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen?
Ich bin der Meinung, dass der Immobilienmarkt immer in engem Zusammenhang steht und mit den Aktienkursen börsennotierter Immobilienunternehmen im Einklang steht.
Während des Immobilienfiebers 2021 stiegen die Immobilienaktien innerhalb weniger Monate um das Fünf- bis Zehnfache. Im Jahr 2022, wenn der Immobilienmarkt einfriert, werden die Preise vieler Immobilienaktien „um das Fünf- oder Zehnfache gesplittet“ sein. Ich bezeichne Immobilienaktien häufig als „so hoch wie sie fallen“, was die Natur des Marktes und die Schwierigkeiten der Unternehmen deutlich widerspiegelt.
Im Jahr 2022 wurden die Aktien vieler Investoren und Immobilienunternehmer liquidiert. Es ist die schwierigste Zeit für Immobilien.
In der Gefahr liegt jedoch immer auch eine Chance. Die schwierigsten Zeiten sind immer die besten Zeiten zum „Jagen“. Objektiv betrachtet haben viele börsennotierte Unternehmen im Immobiliensektor aufgrund massiver Projektentwicklung und des Einsatzes von Fremdkapital Schwierigkeiten. Die Höchststände haben zu kämpfen. Aber abgesehen davon gibt es außerdem gibt es viele gute Immobilienunternehmen und jetzt ist die Zeit, in der sie auf die Jagd gehen.
Ich bin davon überzeugt, dass es in den Jahren 2024 und 2025 im Immobiliensektor einen Boom bei Fusionen und Übernahmen (M&A) geben wird.
Auch für Privatanleger ist dies ein guter Zeitpunkt, um Unternehmen zu prüfen und nach Qualitätsunternehmen mit einer langfristigen Vision zu suchen, in die sie investieren können.
Ein gutes Unternehmen muss über ein gutes und gesundes finanzielles Potenzial verfügen. Diese Unternehmen sind leicht fremdfinanziert und weisen eine niedrige Fremdkapitalquote auf. Auch die Unternehmen selbst müssen in ihrer Geschäftsausrichtung flexibel sein, etwa indem sie auf das Segment für Mittelverdiener umsteigen, Sozialwohnungen bauen usw., um Umsatz und Cashflow angesichts der aktuellen Schwierigkeiten aufrechtzuerhalten.
Finanziell starke Unternehmen werden derzeit zahlreiche M&A-Möglichkeiten haben, um einen nachhaltigen Entwicklungswert für den neuen Zyklus zu schaffen. Dies ist ein Hinweis, auf den Anleger bei der Suche nach einem guten Geschäft achten sollten.
Es muss betont werden, dass der Betriebszyklus des Immobilienmarktes länger und langsamer sein wird als der des Aktienmarktes im Allgemeinen. Anleger sollten eine langfristige Perspektive haben, wenn sie zu diesem Zeitpunkt in Immobilienaktien investieren, da die „supergroße“ Welle der Immobilien vorüber ist. Um eine große Welle wie 2021 zu bilden, hat die Gruppe der Immobilienaktien Vermögenswerte angesammelt, die über 7- 8 Jahre.
Danke schön!
Was sind Ihrer Meinung nach die Höhepunkte der drei neuen Gesetze: Wohnungsgesetz (geändert); Werden das Gesetz über das Immobiliengeschäft (geändert) und das Gesetz über Grundstücke (geändert), wenn sie angewendet werden, positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im neuen Zyklus haben?
* Damit soll den im Ausland lebenden Vietnamesen das Recht gegeben werden, Immobiliengeschäfte wie die Einheimischen zu tätigen. Dies wird dazu beitragen, die jährlichen Überweisungen nach Vietnam zu erhöhen. Vietnam gehört zu den Top 3 der Länder mit den höchsten Überweisungen weltweit.
* Verschärfung der Parzellierung und des Grundstücksverkaufs. Dadurch wird die Grundstücksspekulation minimiert, die Verschwendung von Ressourcen vermieden und die Konzentration auf Segmente mit tatsächlicher Nachfrage ermöglicht.
Immobilienunternehmen müssen sich in der kommenden Zeit auf geeignete Immobiliensegmente für den neuen Zyklus ausrichten und so zu einer Stabilisierung und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.
* Gewährung von „Rosa Büchern“ für Mini-Apartments und Nichtangabe der Eigentumsdauer der Wohnung.
* Grundstücken, für die vor dem 1. Juli 2014 keine Landnutzungsdokumente vorliegen, wird ein Rotes Buch ausgestellt.
* Grundstückspreisrahmen entfernen, Grundstückspreis nach Marktprinzipien bestimmen. Diversifizierung der Entschädigungsformen für die Menschen, deren Land zurückgewonnen wird. Organisieren Sie vor der Genesung eine Umsiedlungsunterkunft. Die zurückgewonnene landwirtschaftliche Nutzfläche wird durch Wohngrundstück/-haus ausgeglichen.
Dadurch profitieren die Menschen stärker und Unternehmen können leichter Land räumen und Projekte schneller umsetzen.
* Unternehmen erhalten die Grundsteuer jährlich und müssen sie nicht auf einmal bezahlen.
* Offenere Mechanismen für landwirtschaftliche Flächen, beispielsweise eine Erhöhung des maximalen Einzeleigentums von 10 auf 15 Mal. Einzelpersonen, die nicht direkt landwirtschaftliche Flächen bewirtschaften, ist es weiterhin gestattet, Übertragungen von Reisanbauland zu erhalten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese drei überarbeiteten Gesetze tiefgreifende Auswirkungen auf alle Aspekte der Gesellschaft und auf alle Bevölkerungsschichten haben. Es verspricht, dass die praktische Umsetzung den Unternehmen dabei helfen wird, rechtliche Schwierigkeiten zu überwinden und die Entwicklung des Immobiliensektors im neuen Zyklus neu auszurichten. Das Immobilienangebot wird sich allmählich erholen und sich in Richtung Produkte bewegen, die einen nachhaltigen Mehrwert für die Wirtschaft schaffen und auf die Grundbedürfnisse der Menschen ausgerichtet sind.
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