„Elend leben, elend sterben“ durch den Kauf eines Projekts, das die Bedingungen für die Eröffnung zum Verkauf nicht erfüllt

Der Immobilienmarkt im Süden erholt sich, neue Projekte konkurrieren um den Verkauf. Allerdings ist dies auch die Zeit, in der viele Investoren das Gesetz umgehen, indem sie Projekte ohne ausreichende Rechtsverfahren verkaufen, was dazu führt, dass die Kunden „ein elendes Leben führen und einen elenden Tod sterben“. Das Projekt ist nicht verkäuflich.

„Elend leben, elend sterben“ durch den Kauf eines Projekts, das die Bedingungen für die Eröffnung zum Verkauf nicht erfüllt

Der Immobilienmarkt im Süden erholt sich, neue Projekte konkurrieren um den Verkauf. Allerdings ist dies auch die Zeit, in der viele Investoren das Gesetz umgehen, indem sie Projekte ohne ausreichende Rechtsverfahren verkaufen, was dazu führt, dass die Kunden „ein elendes Leben führen und einen elenden Tod sterben“. Das Projekt ist nicht verkäuflich.

Das Charm Diamond-Projekt wurde seit 2019 vom Investor verkauft, aber noch nicht gebaut.

Identifizierung von „Untergrundprojekten“

Gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 muss ein zum Verkauf stehendes Immobilienprojekt über vollständige rechtliche Verfahren wie Investitionsrichtlinien, 1/500-Planung, erfüllte Grundsteuerpflichten, Baugenehmigung und abgeschlossene Fundamentkonstruktion verfügen und anschließend von der zuständigen Behörde die Genehmigung zum Verkauf zukünftiger Immobilienprodukte erhalten.

Allerdings kommt es derzeit häufig vor, dass Projekte zum Verkauf angeboten werden, obwohl sie nicht alle rechtlichen Anforderungen erfüllen. Dabei verfügen die meisten neuen Projekte nur über eine Entscheidung von 1/500 und haben Kunden aufgefordert, eine Anzahlung zu leisten, um einen Platz zu reservieren, ohne das Wort „zum Verkauf offen“ zu verwenden.

Beispielsweise Anfang September 2024 in der City. Das Apartmentprojekt Di An (Binh Duong), Binh Thang (Handelsname Avenue Binh Thang) wurde vom Investor auf den Markt gebracht und hat von den Kunden „Reservierungsgelder“ gesammelt. Laut Anzeige wird das Projekt auf einer Fläche von 3.351 m2 gebaut, mit 2 Untergeschossen, 35 Stockwerken, darunter 536 Wohnungen, Verkaufspreis 33 – 40 Millionen VND/m2. Durch Nachforschungen erfuhren wir, dass das Projekt über eine Investitionsrichtlinie (Entscheidung 1/500) und eine vom Bauamt Binh Duong erteilte Baugenehmigung verfügt, seinen finanziellen Verpflichtungen jedoch noch nicht nachgekommen ist und noch nicht mit der Umsetzung begonnen wurde.

Das Bauamt von Binh Duong verlangt von Investoren die Verpflichtung, keine Produkte zu verkaufen oder Geld von Kunden anzunehmen, wenn das Projekt die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt. Darüber hinaus verfügt das Ministerium über zahlreiche Dokumente, in denen den Kommunen empfohlen und Anweisungen gegeben werden, Projekte in der Region streng zu überwachen und vor Immobilienprojekten, die nicht für die Kapitalmobilisierung geeignet sind, Hinweisschilder anzubringen.

In der Neustadt Binh Duong wird vom Investor auch ein Projekt namens KH zum Verkauf angeboten. In der Rolle eines Kunden, der ein Haus kaufen möchte, wurde ich von einem Mitarbeiter namens Chau vorgestellt. Dies ist ein gewerbliches und soziales Wohnungsbauprojekt. Der Investor akzeptiert Anzahlungen, um einen Platz zu reservieren. Am 15. Oktober wird der Anzahlungsvertrag offiziell unterzeichnet und am 15. November wird der offizielle Verkauf eröffnet. Auf die Frage nach rechtlichen Fragen sagte Chau jedoch, dass für das Projekt eine Baugenehmigung beantragt werde.

Ebenso wird das von der C-Holding Joint Stock Company finanzierte Projekt mit dem Namen The Felix (Thuan An City) ab Juli 2024 zum Verkauf angeboten. Das Projekt erstreckt sich über eine Fläche von mehr als 9.000 m2 und besteht aus zwei 40 Stockwerke hohen Wohnblöcken mit insgesamt 1.206 Wohnungen. Der Mindestpreis beträgt 1,5 Milliarden VND pro Wohnung. Das Bauamt von Binh Duong erklärte jedoch, dass dieses Projekt nicht für die Mobilisierung von Kapital in Form von künftigem Wohnraum geeignet sei, da dies rechtlich nicht ausreichend sei.

Auch in der Stadt. Thuan An, das Projekt Emerald Golf View wird von der Le Phong Group auf den Markt gebracht. Das Projekt umfasst 770 Wohnungen mit Preisen zwischen 45 und über 50 Millionen VND/m2. Auch dieses Projekt steht auf der Liste der nicht verkäuflichen Projekte.

Diese Situation besteht nicht nur in den Vorstadtprovinzen, sondern auch in Ho-Chi-Minh-Stadt. Fitato-Projekt in der Stadt. Thu Duc, in das die Hung Phu Invest Company investiert, verfügt über 383 Wohnungen, Verkaufspreis 46 – 60 Millionen VND/m2. Das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt gab bekannt, dass dieses Projekt nicht zum Verkauf und zur Kapitalmobilisierung in Frage kommt.

Habe vor 5 Jahren ein Haus gekauft, aber immer noch keine Bauarbeiten

Die Folgen des Kaufs von Häusern in Projekten, die nicht für den Verkauf und die Kapitalmobilisierung geeignet sind, machen viele Kunden unglücklich und sie müssen überall Beschwerden einreichen.

Frau Thuy Anh, eine Kundin, die eine Wohnung im Charm Diamond-Unterbezirk des Charm City-Projektkomplexes (Di An City, Provinz Binh Duong) gekauft hat, sagte, dass die Charm Group im Jahr 2019 Wohnungen im Charm Diamond-Unterbezirk zum Verkauf angeboten habe und sie hier eine Wohnung für fast 2 Milliarden VND gekauft habe. Doch nun, Ende 2024, ist das Fundament des Projekts immer noch nicht fertig, obwohl sie viel Geld bezahlt hat.

„Hunderte Kunden wie ich haben in diesem Projekt Häuser gekauft. In den Jahren 2021 und 2022 haben wir mehrfach mit dem Investor zusammengearbeitet, sogar Klage eingereicht und die Rückerstattung des Kaufpreises verlangt, aber der Investor weigerte sich zu zahlen“, war Frau Thuy Anh verärgert.

Das LDG Sky Project (Di An City), in das die LDG Investment Joint Stock Company investiert, wurde 2019 ebenfalls zum Verkauf freigegeben und verfügt über 1.670 Wohnungen. Der Verkaufspreis lag 2019 bei 30 Millionen VND/m2, aber nach 5 Jahren wurde das Projekt noch nicht gebaut, da es nicht über genügend rechtliche Dokumente verfügt.

Herr Huynh Pham Tuan Anh, stellvertretender Direktor des Bauamts von Binh Duong, sagte, dass es häufig vorkomme, dass Investoren, Projektentwickler und Maklerfirmen „das Gesetz umgehen“, um Kapital in Form von Vorzugsantragsformularen, Einzahlungsformularen, Registrierungsformularen für Wünsche usw. zu mobilisieren.

Einige Projekte mit nur rudimentären Rechtsdokumenten haben eine Kapitalmobilisierung organisiert, ohne die Bedingungen zu erfüllen und ohne Genehmigung der Behörden. Dies sind potenziell riskante Transaktionen.

Laut Rechtsanwalt Tran Duc Phuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) verfügen viele Investoren über eine schwache finanzielle Leistungsfähigkeit und umgehen deshalb bewusst das Gesetz, um ungeachtet des Gesetzes Kapital aufzutreiben. Aus diesem Grund konnten bei vielen Projekten in letzter Zeit bis zu 95 % des Wohnungswerts erzielt werden, die Häuser konnten jedoch nicht an die Kunden übergeben werden. Viele Investoren verpfänden Projekte, die sie an Kunden verkauft haben, sogar an Banken und bringen die Käufer so in eine Lage, die einer Geiselhaft gleicht.

„Von 2020 bis heute habe ich viele Klagen von Kunden gegen Investoren erhalten, weil sie versehentlich Projekte gekauft haben, für die es nicht genügend Rechtsdokumente gab, diese dann aber verkauft, Geld von Kunden eingezogen und dann nicht gebaut haben“, sagte Herr Phuong.

Laut Anwalt Phuong wirkt sich die Tatsache, dass viele Investoren „absichtlich oder unabsichtlich“ gegen gesetzliche Vorschriften zum Kauf und Verkauf von Immobilien verstoßen, ohne über eine behördliche Lizenz zu verfügen, negativ auf den Markt aus und wälzt die Risiken auf die Kunden ab.

Investoren begründen dies häufig damit, dass dies für die Kunden von Vorteil sei, da ein frühzeitiger Kauf zu günstigeren Preisen und besseren Produkten führe und die Unternehmen zudem über Geld für die Umsetzung ihrer Projekte verfügten. Aber das ist nur dann der Fall, wenn das Geschäft gut läuft. Wenn es Probleme mit Verfahren, Rechtsfragen, Kapital usw. gibt, gerät das Projekt von Jahr zu Jahr ins Stocken. Der Leidtragende ist letztlich der Käufer.

„Hauskäufer sollten sorgfältig abwägen und auf keinen Fall Projekte oder Häuser kaufen, die in Zukunft gebaut werden, wenn der Investor nicht über ausreichende rechtliche Dokumente verfügt. Um Risiken zu vermeiden, sollten sie sich an die örtlichen Behörden wenden, bevor sie Dokumente unterschreiben oder Geld an die Maklerfirma oder den Projektinvestor überweisen“, rät Anwalt Phuong.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html