Helfen Sie mit, genaue Grundstückspreise zu ermitteln
Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat sich der Immobilienmarkt, einschließlich des Marktes für Landnutzungsrechte, bisher nicht stabil, transparent und nachhaltig entwickelt und birgt viele potenzielle Risiken. Der Grund hierfür liegt in der Tatsache, dass es auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt einen Zwei-Preis-Grundstücksmechanismus gibt. Dabei unterscheiden sich die Preisrahmen von Staat und Markt deutlich.
Auch aufgrund dieser Unterschiede sind zahlreiche rechtliche Probleme und Schwierigkeiten entstanden, insbesondere bei der Festlegung von Grundstückspreisen und Landnutzungsgebühren. Darüber hinaus wurde nach einer Reihe von Landrechtsverletzungen die Umsetzungszeit vieler Projekte verlängert, da auf die Preisermittlung und Berechnung der Landnutzungsgebühren gewartet werden musste. Viele Gutachter scheuen zudem Risiken bei der Bewertungstätigkeit.
Allerdings wenden viele Orte den Koeffizienten K an, wodurch die Grundstückspreise näher an die Marktpreise herangeführt werden. Allerdings unterliegt die Bestimmung des K-Koeffizienten noch immer vielen subjektiven Faktoren, folgt möglicherweise nicht genau dem Marktpreis und ist für bestimmte Fälle nicht geeignet. Um den Mechanismus zur Bestimmung der Grundstückspreise zu perfektionieren, sieht die zentrale Resolution daher Folgendes vor: Beseitigung des Rahmens für Grundstückspreise, Schaffung eines Mechanismus und einer Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise nach Marktprinzipien sowie Festlegung der Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der für die Bestimmung der Grundstückspreise zuständigen Agentur.
Durch den Handel über die Börse sollen transparente Daten erstellt werden, die bei der Beurteilung der tatsächlichen Grundstückspreise helfen.
Um darüber hinaus marktnahe und werthaltige Grundstückspreise ermitteln zu können, sind Daten zu Immobilienwerten auf Basis der tatsächlichen Übertragungshistorie erforderlich. Laut VARS sind die Anforderung, Immobilientransaktionen über Handelsplätze abzuwickeln, Zahlungen über Banken zu verlangen und Kauf- und Verkaufsverträge für Grundstücke streng zu kontrollieren, die Grundlage für die Bereitstellung der genauesten Preisdaten. Durch den Aufbau einer Datenbank, die sicherstellt, dass die Grundstückspreise nahe an den Marktpreisen liegen, wird Harmonie zwischen den Parteien gewährleistet. Von dort aus wird sich der Markt in eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Richtung entwickeln.
Darüber hinaus wird die Verpflichtung zum Börsenhandel mit Immobilien dem Staat auch ein Instrument zur Verwaltung von Informationen über den Immobilienmarkt bieten und ihm ermöglichen, umgehend Richtlinien zur Regulierung des Immobilienmarktes zu erlassen, damit dieser sich gesund und stabil entwickeln kann.
Darüber hinaus liegt der Vorteil des Börsenhandels auch im Schutz von Investoren und Eigenheimkäufern, da die Börsen gezwungen sind, die Echtheit und Rechtmäßigkeit des Projekts zu überprüfen, bevor es den Verbraucher erreicht.
In seiner Antwort auf diese Frage bekräftigte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, auch, dass die Börsen als Torwächter fungieren und die Umsetzung der vom Staat regulierten Funktionen sicherstellen werden, um Steuerhinterziehung zu verhindern, Transparenz hinsichtlich der Geldquellen zu gewährleisten und Geldwäsche und Betrug zu vermeiden.
Herr Dinh sagte jedoch, wenn Immobilientransaktionen über Börsen abgewickelt werden müssten, müssten die Börsen und Makler standardisierter und professioneller sein und strengere Vorschriften einhalten. Daher möchten nicht alle Makler und Broker die oben genannte Anweisung anwenden, viele Menschen möchten jedoch dennoch gemäß der geltenden Gesetzgebung eine Anwendung finden, da dies nicht zwingend erforderlich ist.
Angst vor steigenden Kosten
Neben den oben genannten Vorteilen gibt es viele gegensätzliche Meinungen zu dieser Regelung. Erstens werden Verstöße gegen Grundsätze bei der Geschäftstätigkeit und die Behinderung der Geschäftsfreiheit in anderen Gesetzen geregelt, beispielsweise im Unternehmensgesetz und im Investitionsgesetz. Dementsprechend sind Immobilienhandelsplätze keine staatlichen Verwaltungsbehörden und erbringen keine öffentlichen Dienstleistungen im Rahmen der Genehmigung des Staates. Wenn Vorschriften andere Unternehmen dazu verpflichten, die Dienste eines Unternehmens in Anspruch zu nehmen, führt dies daher häufig zu Ungleichheit.
Darüber hinaus können Investoren Immobilienflächen einrichten, um ihre eigenen Produkte zu verkaufen. Das Ziel des Parketts bestand damals lediglich darin, möglichst viele Produkte an die Anleger verkaufen zu können. Aus diesem Grund werden die Rechte des Käufers nicht gewährleistet.
Mittlerweile möchten die meisten Immobilienkäufer und -verkäufer ihre Transaktionen direkt über den Investor abwickeln. Für viele Kunden ist der Handelssaal lediglich ein Ort, an dem Informationen bereitgestellt, Kundenfragen beantwortet und Kauf- und Verkaufsvorgänge unterstützt werden.
Bei Immobilientransaktionen über den öffentlichen Markt besteht die Sorge, dass die Kosten steigen und zusätzliche Verfahren für den Hauskäufer erforderlich werden könnten.
Wie auf dem aktuellen Markt sind die Fragen, die Käufer am meisten beschäftigen, nach wie vor die rechtlichen Verfahren: Ist das Projekt für den Verkauf geeignet oder nicht? Dabei handelt es sich um Informationen staatlicher Verwaltungsbehörden, insbesondere des Bauministeriums, das für die Kontrolle und Bekanntgabe an die Bevölkerung zuständig ist. Daher ist der Zugriff auf Informationen auf der Etage nur ein erstes Referenzinstrument.
Denn wie bereits erwähnt, kann man angesichts des Ziels, möglichst viele Produkte an Investoren zu verkaufen, nicht sicher sein, dass ein privates Unternehmen wie ein Immobilienhandelsplatz seinen Kunden die umfassendsten und genauesten Informationen zu den rechtlichen Aspekten des Projekts liefern kann. Insbesondere zukünftige Wohnprojekte.
Darüber hinaus wirft der Kauf und Verkauf von Immobilien über den Boden auch Fragen hinsichtlich der Kosten, Verfahren, des Personals und der rechtlichen Verantwortlichkeiten auf. Dies wird die Anleger in eine schwierige Lage bringen, da sie die Produktkosten erhöhen müssen, was den Handel mit Immobilien weiter erschwert.
Viele Meinungen besagen, dass das Gesetz statt der Forderung nach Transaktionen über den Parketthandel vorschreiben sollte, dass Investoren und Immobilienhandelsplätze regelmäßig den staatlichen Verwaltungsbehörden Bericht erstatten müssen, um eine Datenbank mit Immobilientransaktionen zu erhalten. Dies trägt zur Transparenz des Marktes bei und bietet eine Grundlage für die Ermittlung der Grundstücks- und Wohnungspreise auf Basis tatsächlicher Transaktionen.
Angesichts der vielen widersprüchlichen Meinungen zu dieser Regelung erklärte Bauminister Nguyen Thanh Nghi kürzlich in der Nationalversammlung, dass die Redaktionsagentur der Regierung Bericht erstatten werde, um den Inhalt weiterhin sorgfältig zu prüfen und Kommentare aufzunehmen, damit die endgültige Regelung für Immobilienhandelsflächen angemessen, streng und mit klaren Verantwortlichkeiten versehen sei und die Rechte der Bürger und Unternehmen gewahrt werde. Gleichzeitig werden die Bestätigung von Transaktionen über Immobilienhandelsflächen, die Verantwortlichkeiten von Immobilienhandelsflächen und die Verpflichtungen von Immobilienhandelsflächen überprüft und abgeschlossen.
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