Welche Verantwortung tragen Immobilienprojektinvestoren?

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Neue Pflichten für Immobilienprojektinvestoren

In einem Gespräch mit der Zeitung Kinh te & Do thi über die neuen Verantwortlichkeiten von Investoren in Immobilienprojekten erklärte Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao, Direktor der Duc An Law Company Limited, dass es gemäß den Bestimmungen von Artikel 17 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft nicht zulässig sei, andere Organisationen oder Einzelpersonen mit der Unterzeichnung von Verträgen über Anzahlung, Kauf, Verkauf, Übertragung, Mietkauf von Häusern, Bauarbeiten, Baugrundstücke bei Bauarbeiten oder Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur bei Immobilienprojekten zu beauftragen. Ziel dieser Regelung ist es, Verstöße bei der Unterzeichnung von Einlagen- und Überweisungsverträgen durch autorisierte Einheiten zu verhindern.

Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 schreibt vor: Anzahlung für den Kauf eines Hauses zukünftige Bildung nicht zu 5% des Preises verkaufen — Das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 schreibt vor: Die Anzahlung für den zukünftigen Kauf eines Eigenheims darf 5 % des Verkaufspreises nicht übersteigen.

Gleichzeitig müssen der Bau von Häusern, Bauarbeiten und technischen Infrastrukturarbeiten sowie die soziale Infrastruktur im Projekt der detaillierten Planung, dem genehmigten Entwurf, der Baugenehmigung und dem Inhalt der Investitionspolitik des Projekts entsprechen, die von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigt wurde. den Bauvorschriften entsprechen. Diese neue Regelung im Vergleich zum Immobiliengesetz von 2014 soll auch einige Investoren davon abhalten, Häuser zu bauen, die nicht den genehmigten Entwürfen und Baugenehmigungen entsprechen.

Das Gesetz über Immobiliengeschäfte 2023 (bestehend aus 10 Kapiteln und 83 Artikeln) tritt am 1. Januar 2025 in Kraft und ersetzt das Gesetz über Immobiliengeschäfte 2014.

Einige neue Regelungen zur Zahlung, zum Mietkauf von Häusern, zu künftigen Bauvorhaben gemäß Absatz 2, Artikel 25 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023: Die Zahlung beim Mietkauf von Häusern, zu künftigen Bauvorhaben, zu künftigen Bauvorhaben erfolgt in mehreren Raten, die erste Rate darf 30 % des Vertragswerts einschließlich der Anzahlung nicht überschreiten, die nachfolgenden Raten müssen dem Baufortschritt bis zur Übergabe des Hauses, zu künftigen Bauvorhaben, zu künftigen Bauvorhaben an den Mieter entsprechen, die Gesamthöhe der Vorauszahlung an den Vermieter darf jedoch 50 % des Vertragswerts beim Mietkauf von Häusern, zu künftigen Bauvorhaben, zu künftigen Bauvorhaben nicht überschreiten. Der Restbetrag wird als Miete berechnet, die innerhalb einer im Vertrag vereinbarten Frist an den Vermieter zu zahlen ist.

Neuer Punkt im Gesetz über Immobiliengeschäfte ist Artikel 29 zur gewerblichen Nutzung von Grundstücken mit technischer Infrastruktur bei Immobilienprojekten. Demnach müssen in Betrieb genommene Immobilienprojekte mit Landnutzungsrechten und technischer Infrastruktur folgende Voraussetzungen erfüllen:

Anforderungen gemäß Artikel 11 dieses Gesetzes; die Investition in den Bau technischer Infrastrukturanlagen gemäß der genehmigten Detailplanung abgeschlossen ist und der Projektfortschritt von der zuständigen staatlichen Behörde gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes, des Städteplanungsgesetzes und des Investitionsgesetzes genehmigt wurde; Sicherstellung der Bereitstellung von Strom, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Müllabfuhr und Abwasserbehandlung; Stellen Sie vor der Übertragung, Vermietung oder Untervermietung von Landnutzungsrechten den Anschluss an das gemeinsame Infrastruktursystem des Gebiets sicher. Die Übertragung, Vermietung und Untervermietung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur muss mit den Investitionszielen und dem Inhalt des von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigten Investitionsprojekts im Einklang stehen.

Wichtige Neuerungen für Transaktionsbeteiligte

Laut Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao ist im Immobiliengesetz von 2023 hinsichtlich der Kautionsregelungen im Wohnungsbau und bei zukünftigen Bauarbeiten Folgendes festgelegt: Um die wahre Natur der Kaution sicherzustellen und gleichzeitig die Risiken für den Käufer bzw. Mieter, der oft die schwächere Partei ist, zu begrenzen, darf die Kaution für den zukünftigen Kauf eines Hauses 5 % des Verkaufspreises nicht übersteigen.

Das aktuelle Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 regelt die Hinterlegung von Einlagen beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung künftiger Immobilien nicht speziell.

Gemäß den neuen Bestimmungen in Absatz 5, Artikel 23 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 lautet der Inhalt wie folgt: Investoren in Immobilienprojekte dürfen von Kunden nur dann Anzahlungen in Höhe von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern, Bauwerken und der Baugrundfläche bei Bauwerken verlangen, wenn die Häuser und Bauwerke alle Bedingungen für die Inbetriebnahme gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes erfüllt haben. Im Anzahlungsvertrag müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses, die Bauleistungen und die Grundfläche der Bauleistungen klar aufgeführt sein.

Demnach dürfen Investoren in Immobilienprojekte nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern und künftigen Bauarbeiten verlangen, wenn sie die Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllen.

Aus der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses, das Bauvorhaben und die Grundfläche des Bauvorhabens klar hervorgehen.

Zukünftige Wohn- und Bauvorhaben können nur dann in Betrieb genommen werden, wenn eines der folgenden Dokumente zu den Landnutzungsrechten vorliegt: Baugenehmigung; Mitteilung über den Baubeginn; Dokumente zur Abnahme der fertiggestellten Bauarbeiten an der technischen Infrastruktur...

Erweiterung der Rechte vietnamesischer Investoren im Ausland

Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao sagte, dass ein weiterer wichtiger neuer Punkt des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2023 die Änderung der Vorschriften in Bezug auf Form und Umfang der Immobiliengeschäfte von im Ausland lebenden Vietnamesen sei.

Gemäß Artikel 10 sind die Subjekte, denen die Geschäftstätigkeit gestattet ist, im Ausland lebende Vietnamesen, die gemäß den Bestimmungen des Staatsangehörigkeitsgesetzes vietnamesische Staatsbürger sind und nach Vietnam einreisen dürfen und Immobiliengeschäfte in der für inländische Organisationen und Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte tätigen, vorgeschriebenen Form tätigen dürfen. Im Ausland lebende Vietnamesen, die gemäß den Bestimmungen des Staatsangehörigkeitsgesetzes keine vietnamesischen Staatsbürger sind und nach Vietnam einreisen dürfen, dürfen Immobiliengeschäfte in folgenden Formen tätigen:

Investitionen in den Bau von Häusern und Bauarbeiten im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten zum Verkauf, zur Pacht oder zum Mietkauf im Rahmen von Immobilienprojekten müssen der im Landgesetz vorgeschriebenen Form, dem Zweck und der Dauer der Landnutzung entsprechen;

Investitionen in den Bau technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten zum Zweck der Übertragung, Vermietung und Untervermietung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur müssen der im Landrecht vorgeschriebenen Form, dem Zweck und der Dauer der Landnutzung entsprechen.

Formen des Immobiliengeschäfts gemäß Punkt d und Punkt g, Absatz 1 dieses Artikels.

„Im Vergleich zum aktuellen Gesetz zum Immobiliengeschäft enthält das neue Gesetz detailliertere Vorschriften zu den Geschäftsformen von im Ausland lebenden Vietnamesen im Immobilienbereich und erweitert die Rechte von im Ausland lebenden Vietnamesen als Investoren, Kapital für den Immobilienmarkt anzuziehen“, sagte Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao.

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