Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Hanoi etwa 2,3 bis 10 Mal höher ist als das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi.
Konkret belief sich das durchschnittliche Monatseinkommen der Arbeitnehmer in Hanoi im dritten Quartal 2024 nach Angaben des Allgemeinen Statistikamts auf 10,7 Millionen VND/Monat. Bei einem Haushalt mit 4 Personen, von denen 2 im erwerbsfähigen Alter sind, beträgt das gesamte Haushaltseinkommen etwa 21,4 Millionen VND/Monat.
Der durchschnittliche Erstwohnungspreis wird im Jahr 2024 70 Millionen VND/m2 erreichen, bei neu eröffneten Projekten beginnen die Preise bei 60 Millionen VND/m2. Um eine Wohnung in Hanoi kaufen zu können, benötigen Käufer ein Mindesteinkommen zwischen 45 Millionen und 210 Millionen VND/Monat, je nach Gegend.
Die erhebliche Lücke zwischen dem tatsächlichen Durchschnittseinkommen und den Immobilienpreisen macht den Erwerb eines Eigenheims in Hanoi heute für die große Mehrheit der Haushalte mit durchschnittlichem oder sogar gutem Einkommen nicht nur zu einer Herausforderung, sondern auch unmöglich. In zentralen Bezirken wie Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung oder Tay Ho beträgt die Lücke zwischen dem zur Zahlung einer Hypothek erforderlichen Mindestjahresgehalt und dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen einen zehnstelligen Betrag.
In Vororten wie Ha Dong, Bac Tu Liem oder Long Bien sind die Preise zwar günstiger, sie eignen sich jedoch nur für Einzelpersonen und Haushalte mit einem Einkommen zwischen 40 und 60 Millionen pro Monat.
Wenn man die Berechnung auf Grundlage des durchschnittlichen Hauspreises in jedem Bezirk vornimmt und davon ausgeht, dass der Käufer 70 % des Hauswertes bei einer Bank mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 8 %/Jahr für 20 Jahre leihen kann, sollte die gesamte monatliche Rate 40 % des Einkommens nicht übersteigen. Dann ist das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam etwa zwei- bis dreimal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen der Arbeiter in Hanoi.
In den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da oder Tay Ho beträgt das erforderliche Mindesteinkommen über 1 Milliarde VND/Jahr, was einem Unterschied von etwa dem 3,7- bis 8-fachen entspricht. In den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan beträgt der Unterschied das 3- bis 3,5-fache.
Dies bedeutet, dass der Kauf eines Hauses in den Bezirken Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen machbarer ist, vorausgesetzt, sie sind bereit, die Kostenbelastung zu „tragen“ und mehr als 40 % ihres Einkommens für monatliche Raten auszugeben.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, sagte, dass in den letzten Jahren für viele Einzelpersonen und Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen der Kauf eines Hauses nicht nur der Deckung des Wohnbedarfs diene, sondern auch eine Form der Investition sein könne. Denn die Geschichte zeigt, dass die Immobilienpreise in den Großstädten Vietnams im Allgemeinen und Hanois im Besonderen im letzten Jahrzehnt im Durchschnitt schneller gestiegen sind als das Einkommenswachstum und stärker als andere Investitionskanäle und Kreditzinsen.
Allerdings wird es für Mittelverdiener immer schwieriger, sich Wohnraum zu leisten, da die Immobilienpreise weiter steigen und alle neu eröffneten Projekte hohe Preise haben, ab 60 Millionen VND/m2 oder mehr. Je nach Anlagevorlieben und Lebensstil entscheiden sich manche Menschen dennoch dafür, ihre Lebenshaltungskosten zu senken, Risiken für einen vorzeitigen Hauskauf einzugehen, Bankkredite aufzunehmen und finanziellen Druck auszuhalten.
Andere wiederum werden lieber warten oder mieten, um finanziell flexibler zu sein und sich an unterschiedliche Lebensstile anpassen zu können. Da das derzeitige Preisniveau für Eigenheime in Hanoi hoch verankert ist, ist es schwierig, die Preissteigerungsrate auf dem Niveau der Vorperiode zu halten.
Insbesondere kann ein Konjunkturabschwung zu einem Einkommensrückgang bei Eigenheimkäufern führen, was die Bezahlbarkeit des Eigenheims verringert oder den Druck auf die Schuldentilgung für diejenigen erhöht, die sich Geld geliehen haben. Die Bankzinsen sind nicht festgeschrieben und irgendwann werden die Hypothekendarlehen durch Zinsanpassungen teurer, was die Rückzahlung unmöglich machen kann.
Aufgrund des aktuell günstigen Zinsniveaus können sich Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen oder Einzelpersonen mit entsprechendem Einkommen, die mindestens 30 % des Wohnungswerts in bar zur Verfügung haben, weiterhin für die Option eines Eigenheimdarlehens entscheiden. Allerdings müssen Eigenheimkäufer einen Umzug in günstigere Gegenden in Kauf nehmen, etwa in Bezirke weit vom Zentrum entfernt oder in Satellitenstädte rund um Hanoi.
„Wenn wir uns auf Investitionen in und die Entwicklung eines synchronen Verkehrsnetzes konzentrieren, wird das Reisen zwischen den Regionen immer bequemer und die Reisezeiten werden kürzer. Dadurch wird aktiv dazu beigetragen, dass die Bereitschaft der Bevölkerung steigt, sich für Wohnraum in weiter vom Zentrum entfernten Gebieten zu entscheiden.
Um jedoch Eigenheimkäufer anzulocken, müssen Investoren angemessenere Preise anbieten, die den Bedürfnissen und der Bezahlbarkeit der Menschen entsprechen und vielen Menschen die Möglichkeit bieten, ein Eigenheim zu besitzen“, erwartete der Vorsitzende von VARS.
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/mua-can-ho-ha-noi-can-thu-nhap-tu-45-210-trieu-dong-thang/20250209030646481
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