Bis Ende 2023 hatte der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt fast drei Jahre voller Schwierigkeiten, Herausforderungen sowie rückläufigem Marktangebot und -nachfrage hinter sich.
Viele sind der Meinung, dass es damit nicht vorbei sein wird und das von dunklen Farben geprägte Gesamtbild wahrscheinlich auch im nächsten Jahr anhalten wird.
Weiter "Feuer prüft Gold"
In seinem Kommentar zum Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 erklärte Vo Hong Thang, Direktor für Beratungs- und Projektentwicklungsdienste der DKRA Group, dass es kurzfristig wahrscheinlich keine positiven Veränderungen auf dem Markt geben werde, dieser jedoch für Investoren, Käufer und alle am Immobilienmarkt beteiligten Parteien weiterhin ein „Feuertest für Gold“ sei.
Im Jahr 2024 wird sich der Immobilienmarkt nachhaltiger, sicherer und transparenter entwickeln.
Der Grund für diese Situation liegt darin, dass politische Maßnahmen und rechtliche Lösungen Zeit brauchen, um „einzuwirken“ und es kurzfristig nicht viele positive Veränderungen geben kann, was den Druck auf das neue Angebot auf dem Markt unbemerkt erhöht.
Eine verlängerte Projektumsetzungszeit trägt zu höheren finanziellen Kosten bei und schmälert die Gewinne von Investoren und Immobilienunternehmen. Obwohl der angegebene Erstverkaufspreis nicht stark schwankt, erhalten Investoren indirekt dennoch „Rabatte“, indem sie beispielsweise Tilgungs-/Zinsfristen einhalten, Zahlungspläne verlängern oder bereit sind, Kunden, die vorzeitig zahlen, Rabatte von bis zu 15 – 20 % anzubieten …
Auf dem Zweitmarkt wird es lokal betrachtet immer noch Fälle geben, in denen die Immobilie mit einem Preisnachlass von 10 – 20 % oder sogar über 30 % des Vertragswertes angeboten wird.
Bei den meisten dieser Transaktionen handelt es sich um Käufer, die hohe Bankkredite in Anspruch nehmen (bis zu 70–80 % des gesamten Immobilienwerts), aber nach Ablauf der Tilgungs-/Zinsfrist einen „blockierten“ Cashflow haben. Dabei handelt es sich meist um Projekte in städtischen Gebieten mit vielen Wohneinheiten, die relativ weit vom Zentrum entfernt liegen.
Obwohl die Einlagenzinsen kontinuierlich nach unten angepasst werden, gelingt es nicht, das Vertrauen der Käufer wiederherzustellen. Die meisten Käufer entscheiden sich jedoch weiterhin für das Sparen statt für eine Investition in Immobilien, da die Aussichten auf eine Erholung der Lage nicht wirklich klar sind.
Das Ende des Jahres 2024 kann jedoch als Beginn des nächsten Wachstumszyklus des Immobilienmarktes angesehen werden.
Das Segment Wohnimmobilien dürfte die Markterholung anführen, insbesondere bei Projekten in Großstadtzentren oder angrenzenden Gebieten mit synchronen regionalen Verkehrssystemen, Bevölkerungsdichte und hoher Wohnungsnachfrage.
Generell wird für das Wohnungssegment in Ho-Chi-Minh-Stadt und den benachbarten Provinzen (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria – Vung Tau, Long An, Tay Ninh) prognostiziert, dass es im Jahr 2024 zu deutlicheren Verbesserungen beim Angebot kommen wird. Es wird erwartet, dass etwa 12.000 Einheiten erreicht werden, hauptsächlich konzentriert auf die Märkte von Binh Duong und Ho-Chi-Minh-Stadt.
Darüber hinaus werden mit Inkrafttreten der gesetzlichen Richtlinien die Auszahlungsquote für öffentliche Investitionen steigen und der Abwärtstrend bei den Kredit-/Einlagenzinsen anhalten … was zu bemerkenswerten Lichtblicken auf dem Immobilienmarkt führen wird.
Rechtliche Standardisierung im neuen Zyklus
Die Rechtmäßigkeit von Projekten gilt als einer der größten Engpässe des Immobilienmarktes im Allgemeinen und des zukünftigen Wohnungsmarktes im Besonderen. Rechtliche Probleme sind heute für 70 % der Projektprobleme auf dem Markt verantwortlich.
Laut Statistiken des Bauministeriums gibt es allein in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt schätzungsweise 400 Projekte, bei denen es zu Verfahrensproblemen kommt. Diese Engpässe bestehen schon seit vielen Jahren, sind aber noch nicht vollständig gelöst.
Im Jahr 2024 dürfte es auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt nicht zu positiven Veränderungen kommen.
Aus diesem Grund waren und sind viele auf dem Markt tätige Immobilienunternehmen bereit, das Gesetz zu umgehen, indem sie Projekte zum Verkauf anbieten, wenn der Rechtsprozess noch nicht abgeschlossen ist. Dies birgt zahlreiche potenzielle Risiken und Nachteile sowohl für die Käufer als auch für das Unternehmen selbst.
In der kommenden Zeit wird mit der Verabschiedung des Wohnungsbaugesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes (in geänderter Fassung) sowie der gleichzeitigen Anwendung der Entfernungsrichtlinien der Rechtsstatus eines Projekts keine „notwendige Voraussetzung“ mehr sein, sondern nach und nach zu einer „hinreichenden Voraussetzung“ werden, einer Voraussetzung für ein Projekt, wenn es seine Produkte auf den Markt bringen möchte.
Dadurch wird der Markt schrittweise transparenter, es können Projektstopps und Verstöße vermieden und die Rechte der Immobilienkäufer geschützt werden.
Heutzutage sind grüne Immobilien nicht nur in Vietnam, sondern auf der ganzen Welt zu einem unvermeidlichen Entwicklungstrend geworden. Dabei handelt es sich nicht nur um Standards für den Wohnungsbau, sondern sie gelten auch für viele andere Immobilientypen wie Industrieparks, Büros, Erholungsgebiete usw.
Auf der COP26 (26. Rahmenübereinkommen der Vereinten Nationen über Klimaänderungen) hat sich Vietnam dazu verpflichtet, bis 2050 ein Land mit Netto-Null-Emissionen zu werden, und damit die gebührende Aufmerksamkeit des Staates für den Umweltschutz unter Beweis gestellt. Dementsprechend wird die Anwendung grüner Standards in der Immobilienentwicklung schrittweise zu einem erforderlichen Kriterium bei der Entwicklung eines Immobilienprojekts werden.
Das Jahr 2024 ist vor allem das Jahr der Sichtung und Beseitigung des anhaltenden Rückstands auf dem Markt, um einen neuen Entwicklungszyklus eines nachhaltigeren, sichereren und transparenteren Immobilienmarktes vorzubereiten.
Thy Hue
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