HoREA: Notwendigkeit, das Risiko einer Manipulation des Grundstückspreises bei der Bewertung zu verhindern

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Verwaltungsbehörden, Investoren, Bewertungsunternehmen und Gutachter könnten sich absprechen und so die Grundstückspreise verzerren. Dies sei ein negativer Umstand, der bei der Änderung des Gesetzes verhindert werden müsse, so HoREA.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung gerade eine Reihe von Stellungnahmen zum Entwurf des Grundstücksgesetzes (in geänderter Fassung) vorgelegt, in denen er vor der Gefahr von Absprachen bei der Festsetzung von Grundstückspreisen im Rahmen der Preisermittlung warnt.

Laut HoREA sind auf Provinzebene vier Stellen an der Bewertung und Festlegung der Grundstückspreise für Immobilienprojekte beteiligt. An erster Stelle stehen die staatlichen Behörden (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, Direktor des Finanzministeriums und Volkskomitees der Provinz).

Das nächste Thema ist der Immobilienprojektinvestor, der direkt von den Aktivitäten zur Grundstücksbewertung betroffen ist. Das dritte ist das Bewertungsunternehmen (das Dienstleistungen im Bereich der Grundstücksbewertung und der Erstellung von Wertgutachten bzw. -zertifikaten anbietet). Schließlich wird der Gutachter eingeladen, dem Land Valuation Council beizutreten. die Aufgabe übernehmen, die Bewertungs- und Schätzungstätigkeiten dieses Rates unabhängig zu prüfen, bevor sie dem Volkskomitee der Provinz zur Entscheidung über die Grundstückspreise vorgelegt werden.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, sagte, dass es viele Fälle gebe, in denen diese Unternehmen aktiv miteinander konspirierten, um die Grundstückspreise abzusprechen, was zu falschen Ergebnissen bei der Grundstücksbewertung führe. Er sagte, dass diese Situationen klar identifiziert werden müssten, um Mechanismen und Lösungen zu haben, um den Verlust staatlicher Haushaltseinnahmen und öffentlicher Vermögenswerte zu verhindern und zu bekämpfen, da es sich hierbei um Landressourcen handele.

Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt rund um die Gegend um Thu Thiem. Foto: Quynh Tran — Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt rund um die Gegend um Thu Thiem. Foto: *Quynh Tran*

Herr Chau fügte hinzu, dass derzeit die fünf Methoden zur Grundstücksbewertung, darunter Vergleich, Abzug, Einkommen, Überschuss und Grundstückspreisanpassungskoeffizient, die Genauigkeitsanforderungen nicht erfüllten. Diese 5 Methoden beinhalten nicht die Methode der Massenbewertung, haben noch keine vollständige Preiseingabedatenbank aufgebaut und wurden nicht in Echtzeit aktualisiert, was zu unzuverlässigen Bewertungsergebnissen führt.

Die Anwendung alter Bewertungsmethoden führt dazu, dass dasselbe Immobilienprojekt, wenn es von nur einem Bewertungsunternehmen durchgeführt wird, aber zwei verschiedene Bewertungsmethoden anwendet, zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Wertdifferenz von 17 % liefert. Wenn jedoch dasselbe Immobilienprojekt von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen und derselben Methode zur Grundstücksbewertung durchgeführt wird, ergeben sich ebenfalls zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einem Wertunterschied von etwa 17 %.

Der Vorsitzende des HoREA sprach auch heikle Themen an, etwa dass zahlreiche Beamte, Staatsbedienstete und Angestellte im Bereich Grundstücke und Grundstücksfinanzierung Angst vor der Verantwortung und den rechtlichen Risiken bei der Ausübung ihrer Aufgaben hätten. Sie schieben die Dinge hin und her, leiten Dokumente im Kreis weiter, trauen sich nicht, Vorschläge zu machen, trauen sich nicht, Entscheidungen zu treffen oder setzen die Grundstückspreise im Vergleich zum Marktpreis sehr hoch an, um auf Nummer sicher zu gehen.

Ebenso weigern sich viele Bewertungsunternehmen, an der Grundstücksbewertung zur Bestimmung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Immobilienprojekte teilzunehmen, weil sie die Verantwortung und die rechtlichen Risiken bei der Durchführung von Grundstücksbewertungsarbeiten fürchten.

Angesichts dieser Mängel empfiehlt HoREA der Zentralregierung, den der Regierung vorgelegten Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Pilotierung der Anwendung der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zu prüfen. Dieser Vorschlag macht die Einführung eines Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient k4) erforderlich, um die Landnutzungsgebühren für alle kommerziellen Wohnbauprojekte zu berechnen, unabhängig davon, ob ihr Wert laut Grundstückspreisliste über oder unter 30 Milliarden VND liegt.

Auf dieser Grundlage kann der Staat innerhalb einer Frist von höchstens sechs Monaten ab dem Datum der Entscheidung über die Landzuteilung, die Landpacht und die Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks über Landnutzungsgebühren und Landpacht entscheiden. Dieser Punkt ist vergleichbar mit der Regelung, dass Gutachten über die Gültigkeit von Grundstückswertpapieren maximal 6 Monate betragen.

Herr Chau sagte, dass der Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt die Berechnung von Landnutzungs- und Landmietgebühren für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete formalisieren werde, um Transparenz zu gewährleisten. Auf dieser Grundlage können Staat und Unternehmen die Höhe der an den Staatshaushalt abzuführenden Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen vorhersagen.

„Die Beseitigung des Rückstands bei der Grundstücksfinanzierung wird die Rolle des Staates verdeutlichen, der den Markt anführt, anstatt ihm zu folgen. Er wird eine angemessene, korrekte und rechtzeitige Einziehung der Mittel für den Haushalt sicherstellen und gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren und der Bevölkerung wahren“, betonte er.

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