Immobilienpreise lassen sich leicht erhöhen und nur schwer senken. Prognosen zufolge werden im Jahr 2025 zwei Marktszenarien durchgeführt. Die neue Grundstückspreisliste in Hanoi wird einen Ketteneffekt haben.

Es ist unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise sinken. Experten prognostizieren zwei Marktszenarien für 2025. Die neue Grundstückspreisliste in Hanoi wird eine Kettenreaktion auslösen und die Immobilienpreise aktivieren … so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

In den nächsten zwei bis drei Jahren wird der Immobilienmarkt deutlichere Veränderungen erfahren, darunter Preisschwankungen und Anpassungen der Nachfrage sowohl von Investoren als auch von Eigenheimkäufern. (Foto: Anh Phuong)

Angebot steigt, Immobilienpreise lassen sich weiterhin nur schwer senken

Das Angebot an neu eröffneten Wohnungen wird für das gesamte Jahr 2024 etwa 35.000 Einheiten erreichen und damit höher sein als die bisherige Prognose von 22.000 bis 24.000 Einheiten. Bis 2025 soll diese Zahl in den beiden großen Märkten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt auf 40.000 Wohnungen steigen. Allerdings sind sich Experten grundsätzlich einig, dass es trotz des deutlichen Angebotsanstiegs weiterhin schwierig sein wird, die Immobilienpreise zu „kühlen“.

In seiner Prognose zum Immobilienmarkt im Jahr 2025 sagte Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, dass die Immobilienpreise zwar nicht sinken, aber auch nicht so schnell steigen würden wie in der letzten Zeit. Der Anstieg könnte im Vergleich zum Jahr 2024 zwischen 5 und 8 % liegen. Die Frage, wie ein für die Menschen erschwinglicher Preis erreicht werden kann, bleibt weiterhin schwierig und stellt für den Markt eine große Herausforderung dar, auf die es derzeit keine Antwort gibt.

Laut der Analyse von Frau Dung stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 %, doppelt so viel wie in Ho-Chi-Minh-Stadt. Der durchschnittliche Erstverkaufspreis liegt bei fast 60 Millionen VND/m2.

Der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh stimmt zu und meint, dass im Jahr 2024 die Preise im Wohnungsmarkt von Hanoi rasant steigen werden. Die Wohnungspreise stiegen von durchschnittlich 40 Millionen VND/m2 im Jahr 2022 auf über 70 Millionen VND/m2 bis zum Ende des dritten Quartals 2024. Bemerkenswert ist, dass es auf dem Markt keine Projekte mehr gibt, die unter 60 Millionen VND/m2 kosten; viele Projekte im mittleren Preissegment kosten sogar über 100 Millionen VND/m2.

In heißen Perioden steigen die Verkaufspreise tendenziell täglich und wöchentlich, die Liquidität bleibt jedoch hoch. Die lange aufgestaute Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen konnte nun entfacht werden, da es viele Anreize gibt, das Vertrauen der Kunden und Investoren in den Markt wiederherzustellen. Die boomende Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot hat die Preise in die Höhe getrieben.

Experten gehen davon aus, dass sich der Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi zwar verlangsamt hat, es aufgrund der steigenden Grundstückskosten jedoch schwierig sein wird, die Verkaufspreise im Jahr 2025 zu senken. Tatsächlich folgt der Markt in Hanoi dem Wachstumsszenario von Ho-Chi-Minh-Stadt. In den nächsten zwei bis drei Jahren wird der Immobilienmarkt deutlichere Veränderungen erfahren, darunter Preisschwankungen und Anpassungen der Nachfrage sowohl von Investoren als auch von Eigenheimkäufern. Prognosen zufolge wird das gesamte Primärangebot in Hanoi im Jahr 2025 im oberen und luxuriösen Segment angesiedelt sein. davon entfallen 36 % auf Luxus.

Aus geschäftlicher Sicht sagte Herr Ngo Huu Truong, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Corporation, dass es in der kommenden Zeit sehr schwierig sein werde, die Immobilienpreise zu senken. Einer der Gründe liegt darin, dass die Projektgenehmigungsverfahren oft lange dauern und dadurch die Investitionskosten steigen.

In Bezug auf die Immobilienpreise bemerkte der Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, Nguyen Van Dinh, auch, dass die Bestimmungen des neuen Gesetzes von jetzt an bis Ende 2025 nicht vollständig angewendet worden seien, sondern immer noch alte Probleme ausgenutzt würden. Daher ist davon auszugehen, dass die Grundstückspreise weiterhin angemessen bleiben. Sollte es jedoch bis dahin zu keiner entsprechenden Anpassung kommen, wird der Preis im Zeitraum 2026 – 2027 noch stärker unter Druck geraten.

Laut Herrn Dinh wird es für den Immobilienmarkt zwei Szenarien geben. Bei guter Regulierung wird der Markt auch 2026/2027 stabil bleiben. Ohne eine gute technische Ausrichtung können die Immobilienpreise auf ein höheres, unvernünftigeres Niveau steigen. Und dann wird der Markt wieder schwierig.

Der Markt durchlebt seine schwierigsten Zeiten.

Das Bauministerium hat gerade 10 Highlights der Bauindustrie im Jahr 2024 bekannt gegeben. Davon markiert das Jahr 2024 einen Wachstumsmeilenstein von etwa 7,8–8,2 %, den höchsten Wert seit 2020 und übertrifft damit das von der Regierung in Resolution Nr. 01 festgelegte Ziel (6,4–7,3 %).

Dies ist zugleich die höchste Wachstumsrate, die die Bauindustrie seit 2020 erreicht hat, die die treibende Kraft für das gesamte BIP-Wachstum der Wirtschaft ist. Die Urbanisierungsrate erreichte 44,3 % und übertraf damit das Ziel der Nationalversammlung von 43,7 %. Die Bauindustrie erreichte außerdem zwei weitere von der Regierung vorgegebene Ziele, darunter eine Abwassersammel- und -behandlungsrate von 18 % und eine durchschnittliche Wohnfläche im ganzen Land von 26,5 m2 Grundfläche pro Person.

Bei der Bewertung des Immobilienmarktes im vergangenen Jahr erklärte das Bauministerium, dass viele synchrone Lösungen umgesetzt worden seien, um die Schwierigkeiten auf dem Markt zu beseitigen. Die Arbeitsgruppe des Premierministers zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten hat mit Kommunen und Immobilienunternehmen zusammengearbeitet, um Informationen und Situationen zu erfassen und jedes einzelne Projekt zu überprüfen, um Fragen zu diskutieren, anzuleiten und zu beantworten, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung zu beseitigen.

„Der Immobilienmarkt hat positive Veränderungen erfahren und die schwierigste Phase überwunden, um Schwung für Erholung und Entwicklung zu gewinnen“, betonte das Bauministerium.

Ein weiteres Highlight des vergangenen Jahres war die besondere Aufmerksamkeit, die der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus gewidmet wurde. Am 24. Mai erließ das Sekretariat die Richtlinie Nr. 34 zur Stärkung der Führungsrolle der Partei im sozialen Wohnungsbau unter den neuen Bedingungen.

Das Bauministerium legt der Regierung einen Resolutionsentwurf zu bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau vor. Dementsprechend wird vorgeschlagen, ein Vorzugspaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Sozialwohnungskredite aus Anleihekapital mit einer Laufzeit von fünf Jahren einzuführen. Die oben genannten Bemühungen werden die Voraussetzung dafür sein, dass sich die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus im ganzen Land in der kommenden Zeit beschleunigen wird.

Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in Hanoi

Laut der soeben veröffentlichten und ab dem 20. Dezember 2024 gültigen angepassten Grundstückspreisliste von Hanoi sind die Grundstückspreise in einigen Gebieten Hanois zwei- bis sechsmal höher als in der seit 2019 veröffentlichten Grundstückspreisliste. Die höchsten Grundstückspreise liegen insbesondere für einige Straßen im Bezirk Hoan Kiem, wo sie fast 700 Millionen VND/m² erreichen.

Einigen Meinungen zufolge könnte die Einführung einer neuen Grundstückspreisliste in Hanoi zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen.

Aus einem Bericht des Bauministeriums geht hervor, dass bei Anwendung des Grundstückspreisverzeichnisses 2024 die Grundstücksnutzungskosten für Immobilienprojekte im Vergleich zu früher deutlich steigen werden. Der Grund hierfür liegt darin, dass die wichtigsten Kosten, die die Preise für Wohn- und Immobilien beeinflussen, folgende sind: Entschädigungskosten für die Räumung von Grundstücken, Landnutzungsgebühren, Baukosten für Projekte wie Wohnen, Immobilien, Steuern, damit verbundene Gebühren usw.

Insbesondere die Kosten für die Landnutzungsgebühren machen oft einen großen Teil der Gesamtkosten eines Wohnbauprojekts aus; sie liegen bei 7–20 % bei Hochhausprojekten und bei 25–50 % bei Villen- und Reihenhausprojekten.

Nach Angaben des Bauministeriums wird die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste eine Kettenreaktion auslösen und zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent im Vergleich zu vorher führen.

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, sagte, dass eine Grundstückspreisliste Unternehmen dabei helfen werde, die Grundstückspreisbewertung in ihren Phasen so durchzuführen, dass sie sich möglichst genau an den Marktpreisen orientieren könne. Der bereinigte Bodenpreisspiegel ist für Unternehmen eine wichtige Grundlage zur Ermittlung der Grundsteuer.

Wenn jedoch die Grundsteuer auf der Grundlage des Marktpreises bestimmt wird, fällt die Grundsteuer für Unternehmen auf Umwandlung in eine neue Nutzung höher aus, wodurch sich für Käufer auch ein höherer Verkaufspreis der Immobilien ergibt.

Kann ich eine Wohnung, die in Raten abbezahlt wird, nach der neuen Regelung verkaufen?

Der Kauf einer Wohnung auf Raten liegt im Trend: Viele Menschen möchten ein Haus besitzen, ohne gleich viel Geld ausgeben zu müssen. Welche Regelungen müssen also beim Wohnungskauf auf Raten beachtet werden?

Der Kauf und Verkauf von Wohnungen per Ratenzahlung ist im Artikel 167 des Wohnungsgesetzes 2023 wie folgt geregelt:

- Von den Parteien vereinbart und im Hauskaufvertrag klar festgelegt.

- Während der Ratenzahlungsfrist ist der Käufer zur Nutzung der Wohnung berechtigt und für deren Instandhaltung verantwortlich, sofern nichts anderes vereinbart wurde oder während der Gewährleistungsfrist der Wohnung.

Insbesondere Absatz 2, Artikel 167 des Wohnungsgesetzes von 2023 besagt: Der Käufer eines Hauses, der in Raten zahlt oder in Raten zahlt, darf Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Schenkung, zum Tausch, zur Hypothek oder zur Kapitaleinlage in dieses Haus erst dann mit einer anderen Person durchführen, wenn er den Kaufpreis des Hauses vollständig bezahlt hat, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart.

Gemäß dieser Regelung muss der Käufer einer Wohnung, der in Raten zahlt, wenn er diese an jemand anderen verkaufen möchte, den vollen Kaufpreis der Wohnung an den Verkäufer zahlen, sofern die Parteien keine andere Vereinbarung haben.

Wenn der Käufer also eine Wohnung in Raten mit dem Investor oder in Raten mit dem Verkäufer kauft, ist es ihm erst nach Bezahlung des vollen Kaufpreises der Wohnung gestattet, die Wohnung an eine andere Person zu verkaufen, sofern die Parteien keine andere Vereinbarung getroffen haben.

Wenn Sie einen Ratenkredit mit einer Hypothek aufnehmen und ihn an jemand anderen verkaufen möchten, kann der Hypothekenschuldner gemäß Artikel 321 Absatz 5 des Zivilgesetzbuchs von 2015 die mit einer Hypothek belastete Wohnung an jemand anderen verkaufen, wenn die Bank zustimmt oder dies gesetzlich vorgeschrieben ist.

Wenn sich die Parteien oder die Bank mit dem Verkauf der Wohnung in Raten einverstanden erklären, können folgende Methoden angewendet werden:

- Der Investor hat das Übertragungsdokument des Kaufvertrags für die Wohnung unterzeichnet, ohne bei der staatlichen Agentur einen Antrag auf ein Zertifikat einzureichen.

- Die Parteien unterzeichnen die Kündigung des alten Ratenkaufvertrags für die Wohnung und der Verkäufer unterzeichnet direkt mit dem neuen Käufer einen Kaufvertrag über die Wohnung (sofern der alte Käufer das Rote Buch nicht übertragen hat) oder schließt eine schriftliche Vereinbarung über den Verkauf der Wohnung in Raten zwischen drei Parteien: dem alten Käufer, dem Verkäufer und dem neuen Käufer.

- Abschluss eines Dreiparteienvertrags zwischen Bank, Käufer und Verkäufer, in dem sich die Bank verpflichtet, die in Raten abbezahlte Wohnung an eine andere Person zu verkaufen. Führen Sie gleichzeitig die Freigabe der Grundschuld durch, unterzeichnen Sie den Kaufvertrag erneut und übertragen Sie das Rote Buch an den neuen Käufer.

In diesem Fall können die Parteien die Kreditverpflichtung der Bank gemäß den Bestimmungen des Artikels 370 des Zivilgesetzbuchs 2015 auf eine andere Person übertragen.

Somit kann der Käufer die Wohnung in Raten verkaufen, wenn gemäß der obigen Analyse die Zustimmung des Verkäufers vorliegt oder die Rate vollständig bezahlt wurde oder die Parteien dies vereinbart haben.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html