Es gibt keine preiswerten Wohnungen, die Menschen haben Mühe, eine Unterkunft zu finden. Hoffentlich lässt die Geschwindigkeit der Spekulationswelle mit der Veröffentlichung der neuen Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nach ... so die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.
 |
| Das Segment der bezahlbaren Wohnungen fehlt vollständig auf dem Markt und auch Wohnungen der mittleren Preisklasse werden immer knapper. (Foto: Linh An) |
Wohnungspreise steigen weiter
Der vietnamesische Immobilienmarkt, insbesondere das Wohnungssegment, erlebte in letzter Zeit starke Preissteigerungen. Dies macht es für viele Menschen selbst mit 3–4 Milliarden VND in der Hand schwierig, eine geeignete Wohnung zu finden.
Laut Lao Dong fehlt das Segment der bezahlbaren Wohnungen auf dem Markt völlig und auch Wohnungen der mittleren Preisklasse werden immer knapper. Anfang 2024 wird der Markt mit einem Durchschnittspreis von etwa 65 Millionen VND/m2 starten.
Allerdings lag der Preis bereits nach zwei Quartalen über 68 Millionen VND/m2 und stieg in den letzten Monaten des Jahres weiter an. Alle in diesem Jahr gestarteten neuen Projekte konzentrieren sich auf das High-End-Segment in Gegenden wie Nam Tu Liem, Cau Giay, Gia Lam und Dong Anh, wobei die Preise oft über 70 Millionen VND/m2 liegen.
In seinem Kommentar zum Wohnungssegment sagte Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor der Wohnungsmarketingabteilung von CBRE Vietnam, dass der Erstverkaufspreis von Wohnungen in Hanoi im vierten Quartal 2024 durchschnittlich 72 Millionen VND/m2 erreichen werde, was einem Anstieg von 36 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres und 12 % gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspreche.
Dieser Anstieg erschwert vielen Erstkäufern von Eigenheimen, insbesondere jungen Familien, den Zugang zum Markt. Dies bedeutet, dass Eigenheimkäufer bei einem Kaufpreis von 3 bis 4 Milliarden VND nicht viel Auswahl haben. Sie können entweder nur eine Wohnung mit bescheidener Fläche besitzen, die sie viele Jahre lang nutzen, oder sie müssen sich mit einer Lage weit außerhalb des Zentrums zufrieden geben. Dies hat zur Folge, dass viele Erstkäufer von Eigenheimen nach langer Suche ihre Pläne auf Eis legen mussten, da die Preise ihre finanziellen Möglichkeiten überstiegen.
Frau Ngoc Van (33 Jahre alt, Nam Tu Liem, Hanoi) erzählte, dass sie und ihr Mann nach vielen Jahren des Sparens planen, eine Wohnung mit einem Budget von 3 Milliarden VND zu kaufen. Bei der Marktanalyse stellte sie jedoch fest, dass die Wohnungspreise in die Höhe geschossen waren und ihre Familie sie weit überstiegen. Daher musste sie ihren geplanten Hauskauf aufgrund der steigenden Preise verschieben.
Angesichts der steigenden Wohnungspreise wird es für ein Budget von 3 bis 4 Milliarden VND immer schwieriger, ein Haus zu besitzen, da die Wohnungspreise weiter steigen. Dies erschwert nicht nur Gering- und Mittelverdienern den Erwerb eines Eigenheims, sondern mindert auch die Nachhaltigkeit des Marktes. Um den Zugang der Menschen zu Wohnraum sicherzustellen und die Wirtschaft zu stabilisieren, ist eine Abkühlung der Immobilienpreise dringend erforderlich geworden.
Eine der Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise in Hanoi besteht in der Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Dr. Nguyen Van Dinh – Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler – sagte, dass der soziale Wohnungsbau ein wichtiger Weg sei, um den Druck auf die Immobilienpreise auf dem Markt zu verringern. Darüber hinaus müssen rechtliche Hindernisse für Projekte beseitigt werden, um die Versorgung des Marktes ungehindert zu ermöglichen.
Die Grundstückspreise in Hanoi steigen stark an, manche Menschen befürchten, zig Milliarden für die Umwandlung ausgeben zu müssen
Die vom Volkskomitee von Hanoi angekündigte angepasste Grundstückspreisliste, die vom 20. Dezember 2024 bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist, verzeichnete im Vergleich zur alten Grundstückspreisliste einen starken Anstieg. Dies führt auch dazu, dass die Landnutzungskosten für die Menschen in die Höhe schnellen.
Herr Pham B. (Bezirk My Duc, Hanoi) sagte, dass er Ende 2024 gerade die Zahlung der Landnutzungsgebühren abgeschlossen habe, um einen Teil seines Wohngrundstücks in Gartenland umzuwandeln. Da die Entscheidung zur Vervollständigung der Unterlagen erst nach dem 20. Dezember 2024 eingeht, beträgt die gemäß der neuen Preisliste erhobene Landnutzungsgebühr mehr als 800 Millionen VND. Würde man die alte Grundstückspreisliste anwenden, müsste seine Familie etwa 350 Millionen VND zahlen.
Frau Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) erzählte, dass ihre Familie über 1.000 Quadratmeter Gartenland verfügt. Wenn sie es nun in ein Wohngrundstück umwandeln und unter ihren Kindern aufteilen wollen, müssen sie etwa 15 Millionen VND pro Quadratmeter bezahlen. Somit beträgt der geschätzte Betrag für die Umstellung des gesamten Gebiets etwa 15 Milliarden VND. Dieser Betrag übersteigt unsere finanzielle Leistungsfähigkeit, daher erwägt die Familie, ihn entsprechend auszugleichen.
Der Anstieg der Grundstückspreise und die damit einhergehende Erhöhung der Landnutzungsgebühren haben zudem viele Investoren mit landwirtschaftlichen Flächen in den Vororten dazu gezwungen, ihre Investitionspläne anzupassen.
Beim gerade stattgefundenen Workshop zur Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz 2024 sagte Prof. Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT), stellte fest, dass es in Wirklichkeit immer „Beschwerden“ gebe, unabhängig davon, ob die Grundstückspreise niedrig oder hoch seien.
Herr Vo betonte, dass die Grundstückspreisliste marktgerecht und marktgerecht sein müsse. Die Frage ist, wie lässt sich das umsetzen? Dies ist eine Geschichte staatlicher Politik. In diesem Fall werden 80 % des Marktwerts angewendet, in diesem Fall 20 % des Marktwerts. In bestimmten Fällen gelten unterschiedliche Anwendungsraten. Wie Investitionen angezogen, die Wirtschaft entwickelt und die soziale Sicherheit gewährleistet werden können, hängt von der Regulierungspolitik des Staates ab.
Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Land (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), sagte, dass für Immobilienprojekte (Wohnungsbau, Ferienimmobilien) keine Grundstückspreislisten gelten, sondern spezifische Berechnungsmethoden angewendet werden. Die Grundstückspreisliste dient hauptsächlich der Erfassung der finanziellen Verpflichtungen einzelner Haushalte und von jährlichen Grundstückspachtprojekten. Andere Fälle sind Auktionen und Gebote.
Was die Kosten für die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngebiete angeht, schätzte Herr Binh, dass in Hanoi die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngebiete oder landwirtschaftlicher Flächen, die an Wohngebiete angeschlossen sind, in Wohngebiete mittlerweile sehr gleich hoch ist. Früher war eine Umwandlung sehr schwierig, da der Preis für die Umwandlung nur halb so hoch war wie der für Wohngrundstücke.
Laut dem stellvertretenden Direktor des Land Department ist es fair, wenn sich die Grundstückspreisliste dem Marktpreis annähert, es gibt keinen Unterschied mehr zwischen den beiden Preisen. Die Marktteilnehmer akzeptieren gleiche Wettbewerbsbedingungen und es gibt keine Unterschiede mehr bei den Grundstückspreisen. Die Menschen erkennen, dass das Land ihrer Familie, selbst wenn es in Wohngrundstücke umgewandelt und auf dem öffentlichen Markt weiterverkauft wird, nicht viel wert ist und daher allmählich gesättigt sein wird.
Bei der Bewertung der neuen Grundstückspreise in Hanoi kommen Experten von Savills Vietnam zu dem Schluss, dass die Auswirkungen auf die Immobilienpreise unbedeutend sind, aber auch dazu beitragen, die Geschwindigkeit der Spekulationswellen zu verringern, da die Menschen eine Entschädigung erhalten, die nahe am tatsächlichen Wert liegt.
Frau Nguyen Thi Hong Van, stellvertretende Direktorin der Abteilung für Bewertung und Finanzberatung bei Savills Hanoi, empfiehlt Anlegern, die derzeit mit Käufen und Verkäufen spekulieren, eine sorgfältigere Abwägung, da der Anstieg der Immobilienpreise höher sein muss als die Kapitalkosten, die Kosten für die Nutzung finanzieller Hebelwirkungen sowie die Kosten der Einkommenssteuer aus Immobilienübertragungen, die auf der neuen, marktnäheren Grundstückspreisliste berechnet werden.
Neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt: Mehr Transparenz und Förderung der Infrastrukturentwicklung
Vor Kurzem hat Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) gemäß Beschluss Nr. 79/2024/QD-UBN eine neue Grundstückspreisliste mit Gültigkeit vom 31. Oktober 2024 bis 31. Dezember 2025 bekannt gegeben. Dies ist die erste Anpassung seit 2020, in der die Grundstückspreise je nach Gebiet stark gestiegen sind, um das 4- bis 38-fache. Der niedrigste Preis in Thieng Lieng (Bezirk Can Gio) beträgt 2,3 Millionen VND/m2, während der höchste Preis in den zentralen Straßen von Bezirk 1 wie Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue 687,2 Millionen VND/m2 beträgt.
Die Anpassung der Grundstückspreise soll nicht nur für Gerechtigkeit sorgen, sondern auch die wichtigen Infrastrukturentwicklungsprojekte der Stadt beschleunigen. Eine Grundstücksbewertung nahe dem Marktwert trägt dazu bei, Streitigkeiten bei der Grundstücksräumung zu minimieren – einer der Hauptgründe dafür, dass Großprojekte wie die Ringstraße 3 und die U-Bahn-Linie 2 sich seit vielen Jahren verzögern.
Die neue Grundstückspreisliste hat vielfältige Auswirkungen auf unterschiedliche Marktteilnehmergruppen, von Privatpersonen über Unternehmen bis hin zu ausländischen Investoren. Man kann sagen, dass die Rechte der Menschen, deren Land zurückerlangt wird, viel stärker garantiert sind als zuvor; diese Gruppe ist am stärksten betroffen.
Wenn sich die Preise dem Marktwert annähern, werden die Entschädigungen transparenter und angemessener, was dazu beiträgt, Landstreitigkeiten zu reduzieren. Dies ist insbesondere bei großen Infrastrukturprojekten wie der Ringstraße 3 oder der U-Bahn-Linie 2 von Bedeutung. Laut Frau Giang Do, Direktorin der Beratungsabteilung von Savills Vietnam, trägt die neue Grundstückspreisliste nicht nur zur Stärkung des öffentlichen Konsenses bei, sondern beschleunigt auch die Räumung des Geländes, was bei großen Projekten ein entscheidender Faktor ist.
Darüber hinaus ist ein transparenteres Investitionsumfeld dank der neuen Grundstückspreisliste ebenfalls ein Plus. Ausländische Investoren können Kosten und Gewinne leicht ermitteln, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zum führenden Wirtschaftszentrum der Region wird. „Die transparentere Anpassung der Grundstückspreise auf Basis tatsächlicher Werte wird das Vertrauen ausländischer Investoren stärken. Dies ist ein notwendiger Schritt für eine nachhaltige Entwicklung des Marktes“, sagte ein Vertreter der Beratungsabteilung von Savills Vietnam.
Im Gegenteil, der neue Grundstückspreisspiegel erzeugt finanziellen Druck auf Investoren. Hohe Kosten für die Grundstücksnutzung lassen die Immobilienpreise in die Höhe schnellen, was sich unmittelbar auf den Zugang der Menschen zu Wohnraum auswirkt.
„Wir befürchten, dass steigende Grundstückskosten die Produktpreise unter Druck setzen werden, insbesondere im Wohnungssegment für Gering- und Mittelverdiener. Diese Herausforderung muss sorgfältig bedacht werden“, sagte Frau Giang Do. Insbesondere in Vorstadtgebieten erschweren die neuen Grundstückspreise die Umnutzung von Ackerland zu Wohngebieten, was die Möglichkeiten zur Entwicklung kostengünstiger Wohnprojekte verringert.
[Anzeige_2]
Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html
Kommentar (0)