Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter, Bezirk Thanh Oai zahlt Kaution für Grundstücksauktion, Käufer bleiben wachsam, um Risiken zu vermeiden

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter, Grundstücksfieber ist vor allem ein Trick von Spekulanten, um Geld zu machen, 7 Fälle von unbefugter Änderung der Landnutzung ... das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche. [Anzeige_1]

Während das Interesse an den meisten anderen Immobiliensegmenten und -arten im Mai 2024 zurückging, waren Wohnungen in Hanoi das einzige Segment, das mit einem Zinssatz von 9 % wuchs. (Foto: Linh An)

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter

Die Big Data von Batdongsan.com.vn zeigen, dass nach drei aufeinanderfolgenden Monaten starken Wachstums in der ersten Hälfte des Jahres 2024 im April 2024 ein Rückgang bei den Wohnungen in Hanoi zu verzeichnen war. Konkret sanken im April 2024 das Interesse an Wohnungen in Hanoi um 30 % und die Anzahl der Inserate um 2 %. Allerdings hielt der Rückgang nur im April an. Ab Mai erlangten die Wohnungen in Hanoi allmählich ihre „Form“ zurück.

Während das Interesse an den meisten anderen Immobiliensegmenten und -arten im Mai 2024 zurückging, waren Wohnungen in Hanoi mit einem Zinssatz von 9 % das einzige Segment mit Wachstum. Im Vergleich zum Mai blieb das Zinsniveau im Juni 2024 unverändert.

Tatsächlich etablieren die Wohnungspreise nach etwas mehr als einem Monat der Stagnation seit Ende Mai 2024 bis heute weiterhin ein neues Niveau. Dies bedeutet, dass die Wohnungspreise in Hanoi weiter steigen.

Einer Umfrage von Batdongsan.com.vn zufolge betrug beispielsweise der Verkaufspreis von 1-Zimmer-Wohnungen + 1-Zimmer-Wohnungen im Vinhomes Smart City-Projekt, je nach Gebäude, Lage und Balkonausrichtung, Ende April und Anfang Mai 2024 2,4 bis 2,6 Milliarden VND/Wohnung, während der Angebotspreis für diesen Wohnungstyp derzeit 2,7 bis 2,8 Milliarden VND/Wohnung beträgt. Ebenso liegen die Preise für Studio-Apartments bei 1,8 bis 1,9 Milliarden VND, was einer durchschnittlichen Steigerung von 150 bis 200 Millionen VND pro Apartment im Vergleich zum Juni 2024 entspricht. Die Preise für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern bzw. 3 Schlafzimmern und 2 Bädern in diesem Projekt sind im Vergleich zu vor etwa 2 Monaten ebenfalls um 200 bis 250 Millionen VND gestiegen.

Auch beim Gemek-Projekt stiegen die Preise von 2,7–2,8 Milliarden VND für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern auf 2,750–2,9 Milliarden VND/Wohnung. In diesem Projekt gibt es insbesondere Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern. Der Eigentümer bietet einen Preis von über 3 Milliarden VND/Wohnung.

Auch die Preise für Wohnungen in Nam Trung Yen, meist Altbauwohnungen mit 2 Schlafzimmern, stiegen von 2,8–3 Milliarden VND/Wohnung auf 3,1–3,4 Milliarden VND/Wohnung. Der Preis für Wohnungen mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern im Handiresco-Projekt stieg ebenfalls von 4–4,2 Milliarden VND/Wohnung im Mai auf 4,3–4,5 Milliarden VND/Wohnung.

Der durchschnittliche Anstieg von 250–300 Millionen VND/Wohnung findet auch bei Projekten in der Le Van Luong Street statt, wie etwa Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace oder Wohnungen auf der Achse Trung Hoa – Nhan Chinh.

Warum hat der Bezirk Thanh Oai in Hanoi die Grundstücksversteigerungen plötzlich eingestellt?

Der Bezirk Thanh Oai (Hanoi) stoppte die Versteigerung von Landnutzungsrechten für 57 Grundstücke im Gebiet Dam, Dorf Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, und gab das Geld für den Kauf von Dokumenten und Anzahlungen von Kunden zurück, mit der Begründung, dass der Startpreis neu festgelegt werden müsse.

Die Truong Son Joint Stock Auction Company, die am 17. August die erste Grundstücksauktion im Bezirk Thanh Oai für 57 Grundstücke in der Gemeinde Cao Duong organisiert hatte, kündigte plötzlich an, die Organisation der Auktion einzustellen und den Kunden das Geld für den Kauf von Dokumenten und Anzahlungen zurückzuerstatten.

Das oben genannte Unternehmen sagte, dass die Einheit eine Mitteilung vom Thanh Oai District Land Fund Development Center mit dem Inhalt „Beenden Sie die Organisation der ersten Auktion von Landnutzungsrechten für 57 Grundstücke im Gebiet Dam, Dorf Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, Bezirk Thanh Oai, Hanoi“ erhalten habe.

Der Grund dafür ist, dass das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten für 114 Grundstücke in der Gemeinde Cao Duong gemäß der Entscheidung des Volkskomitees der Stadt Hanoi neu festgelegt hat.

Zuvor gab es der Ankündigung zufolge 57 Grundstücke im Gebiet des Weilers Muc Xa in der Gemeinde Cao Duong mit einer Fläche von 74,63 bis 134,69 m² und einem Anfangspreis von 8.097 Millionen VND/m².

Bei dem oben genannten Anfangspreis (ohne Steuern, Gebühren und Abgaben) beträgt die Kaution für die Grundstücke etwa 121 bis 218 Millionen VND.

Es ist bekannt, dass im Bezirk Thanh Oai im August keine weiteren Grundstücksversteigerungen stattfinden werden.

Zuvor hatte der Bezirk Thanh Oai am 10. August eine Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, organisiert. Diese Auktion sorgte bei Immobilieninvestoren und in der Öffentlichkeit für Aufsehen, da der Höchstpreis 7-8 Mal höher war als der Startpreis. Der Startpreis lag bei 8,6–12,5 Millionen VND/m2, der höchste Zuschlagspreis lag jedoch bei über 100 Millionen VND/m2.

Viele Meinungen besagen, dass der Grund, warum diese Auktion viele Investoren anzog, der niedrige Startpreis war. Bei dem oben genannten Startpreis müssen Anleger nur 20 % einzahlen, was etwa 200 Millionen VND entspricht.

Risiko des Käufers

In letzter Zeit kam es auf dem Immobilienmarkt zu starken Preisschwankungen, insbesondere im Segment der Wohnungen, gefolgt von Projektimmobilien und Grundstücken in Ortschaften. Allerdings wird ein Anstieg um das Sechs- bis Achtfache, wie er kürzlich bei der Auktion im Bezirk Thanh Oai erzielt wurde, sowohl hinsichtlich des Zuschlagspreises als auch der Teilnehmerzahl als zu heiß, ja sogar ungewöhnlich angesehen.

Aktuelle Aufzeichnungen und die Website Batdongsan.com.vn zeigen, dass der Preis für Grundstücke in Wohngebieten in einigen Dörfern der Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai, im zweiten Quartal 2024 nur etwa 27 bis 30 Millionen VND/m2 beträgt. Dieser Preis ist um etwa 80 % gestiegen, von etwa 15 Millionen VND/m2 im Jahr 2020 auf fast 30 Millionen VND/m2 im Jahr 2024. Damit ist das Höchstgebot vom 10. August 2,3- bis 3,7-mal höher als der derzeit übliche Verkaufspreis.

Oder eine aktuelle Untersuchung der Grundstückspreise in einigen Vororten von Hanoi zeigt, dass die Grundstückspreise zwar gestiegen sind, insbesondere in Gegenden, die sich auf die Umwandlung in Bezirke vorbereiten, oder an Standorten mit Vorteilen bei der Infrastrukturentwicklung, es jedoch nicht zu einem unrealistischen Anstieg kam, wie es bei den Grundstücksversteigerungen in Thanh Oai der Fall war.

Bei der Grundstücksversteigerung Ende Juni im Bezirk Me Linh beispielsweise änderten sich die Ergebnisse der erfolgreichen Gebote nicht dramatisch; der Zuschlagspreis lag zwischen 20 und 40 Millionen VND/m², während im Bezirk Me Linh hinsichtlich des Infrastruktursystems von den Brücken bis zu den Ringstraßen 4, 3 und 5 noch Entwicklungsspielraum besteht. Auch im Bezirk Thach That stiegen die Grundstückspreise in einigen schönen Gegenden der Gemeinde Binh Yen kürzlich nur um ein paar Millionen VND/m², obwohl es viele nützliche Informationen gibt, die den Immobilienmarkt beeinflussen.

Aufgrund der oben genannten Tatsachen glauben viele Experten, dass es sich bei der jüngsten Immobiliensucht in erster Linie um einen Profittrick von Spekulanten und Maklern handelt. Viele Gruppen von Landsammlern nutzten früher regionale Auktionen, um die Preise in die Höhe zu treiben und sich so ein höheres Niveau zu sichern. Können die versteigerten Grundstücke nicht verkauft werden, verfällt die Anzahlung. Gemäß den Vorschriften müssen Auktionsteilnehmer eine Anzahlung in Höhe von 20 % des Gesamtwertes des Grundstücks, berechnet auf Basis des Startpreises, leisten.

Laut Online-Daten von Batdongsan.com.vn verzeichnete der Immobilienmarkt in Hanoi in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 starke Schwankungen im Interesse. Normalerweise befindet sich das Segment Grundstücke und Wohngrundstücke auf dem Weg der Erholung, nachdem es 2023 seinen Tiefpunkt erreicht hat. Die Zahl der Suchanfragen ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 118 % gestiegen. Bei Privathäusern, Stadthäusern und Villen stiegen die Preise um 33 %, 27 % bzw. 9 %. In den Vorortbezirken verzeichnet Dong Anh mit 104 % den stärksten Zinsanstieg, Quoc Oai mit 101 %, Gia Lam mit 95 %, Hoai Duc mit 79 % und Thach That mit 48 % …

Experten erklären dies damit, dass dies möglicherweise auf die Befürchtung zurückzuführen sei, dass die Immobilienpreise nach dem offiziellen Inkrafttreten des Bodengesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Wohnungsbaugesetzes 2023 steigen würden. Andererseits sorgt die Information, dass Hanoi bis 2030 fünf neue Bezirke (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri und Dan Phuong) anstrebt, dafür, dass Grundstücke in diesen Gegenden die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich ziehen.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, prognostiziert, dass ab dem zweiten Quartal 2025 der Haupttrend der Erholung bei Grundstücken einsetzen wird. Die aktuellen „Wellen“ sind nur lokal und gebietsweise vorhanden. Anleger sollten daher den Markt sorgfältig recherchieren und sich anhand objektiver Informationsquellen über Preisschwankungen informieren.

Auch aufgrund der Tatsache, dass die Immobilienpreise im Vergleich zum tatsächlichen Wert zu stark in die Höhe getrieben werden, sind einige Experten der Ansicht, dass die Manipulation des Immobilienmarkts zur Schaffung virtueller Preise sehr gefährlich ist und direkte Auswirkungen auf die Käufer hat, ähnlich wie die Manipulation des Aktienmarkts. Dies führt zu mangelnder Transparenz und Instabilität auf dem Immobilienmarkt, während der Staat keine strengen Sanktionen verhängt.

Man geht davon aus, dass die Immobilienpreise auf ein angemessenes Niveau sinken werden, wenn bald neue Verwaltungsrichtlinien und gesetzliche Regelungen in Kraft treten. Dies ist die Lösung für Menschen, die wirklich bald die Möglichkeit haben müssen, ein Eigenheim zu besitzen, wie es das Ziel der Regierung ist.

Bei einer Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks ist keine Genehmigung erforderlich.

Das Bodengesetz von 2024 sieht ab dem 1. August 2024 zahlreiche weitere Fälle von Änderungen der Landnutzung ohne Genehmigung vor.

7 Fälle von unbefugter Änderung der Landnutzung

Gemäß den Bestimmungen in Artikel 121 Absatz 3 des Landgesetzes von 2024 ist es nicht erforderlich, bei der zuständigen Behörde eine Genehmigung zur Änderung des Nutzungszwecks einzuholen, wenn die folgenden sieben Fälle gemäß Artikel 121 Absatz 1 des Landgesetzes von 2024 nicht vorliegen.

Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Fälle: Umwandlung von Reisanbauflächen, Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen und Produktionswaldflächen in andere Landtypen der Gruppe der landwirtschaftlichen Flächen; Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in nicht landwirtschaftliche Flächen; Wandeln Sie bei der Umsetzung groß angelegter Projekte zur konzentrierten Viehzucht andere Landtypen in Flächen zur konzentrierten Viehzucht um.

Umwandlung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, die vom Staat ohne Landnutzungsgebühren zugeteilt werden, in andere Arten von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, die vom Staat mit Landnutzungsgebühren oder Landpacht zugeteilt werden; Wandeln Sie nicht landwirtschaftliche Flächen, die kein Wohngrundstück sind, in Wohngrundstücke um.

Umwandlung von Grundstücken für den Bau öffentlicher Arbeiten oder von Grundstücken, die für öffentliche Zwecke mit gewerblichen Zwecken genutzt werden, in Grundstücke für nichtlandwirtschaftliche Produktion und Gewerbe; Umwandlung nichtlandwirtschaftlicher Produktions- und Gewerbeflächen, die keine Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen sind, in Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen.

Die Umnutzung der Flächen muss planmäßig erfolgen.

Änderungen der Landnutzung müssen weiterhin der Planung entsprechen und von den zuständigen Behörden genehmigt werden. Dies ist in Artikel 116 des Bodengesetzes von 2024 eindeutig festgelegt.

Dementsprechend ist das Volkskomitee des Bezirks, in dem sich das Grundstück befindet, die zuständige Behörde für die Genehmigung der Umnutzung des Grundstücks.

Fläche der Landnutzungsumwandlung im Jahr 2024

Derzeit gibt es im Bodengesetz von 2024 kein Dokument, das die Höchstgrenze und Fläche für die Umwandlung von Landnutzungszwecken festlegt.

Die Nutzungsbeschränkungen richten sich nach den Bedürfnissen der Person, die den Nutzungszweck des Grundstücks ändern möchte. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wird jedoch die Unterlagen prüfen, die Notwendigkeit einer Änderung des Landnutzungszwecks feststellen und das Feld und die Planung überprüfen, um festzustellen, ob eine Übertragung der gesamten Grenze möglich ist.

Jährliche Flächennutzungspläne auf Bezirksebene werden von den zuständigen Behörden vorgeschrieben.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html