Bei einem kürzlich von der Zeitung Nguoi Lao Dong veranstalteten Seminar zum Thema „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024 und Anfang 2025“ betonte Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, die Schwierigkeiten, mit denen der Immobilienmarkt, insbesondere im sozialen Wohnungsbau, konfrontiert ist.
Überblick über die Diskussion „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024 und Anfang 2025“ der Zeitung Nguoi Lao Dong
Der Bedarf an Wohnraum ist riesig.
Frau Oanh sagte, dass die Kim Oanh Group mehr als 16 Jahre Erfahrung in der Entwicklung der Immobilienbranche habe. In der Vergangenheit war das Unternehmen mit vielen großen Projekten in Binh Duong, Dong Nai, Ho-Chi-Minh-Stadt und Ba Ria Vung Tau erfolgreich. Als die Regierung das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ankündigte, erkannte die Kim Oanh Group, dass der Staat viele politische Veränderungen vornahm, um einen gesunden und nachhaltigen Immobilienmarkt zu schaffen.
„Gleichzeitig glauben wir auch, dass sich der Markt ab dem 1. August 2024 positiv verändern wird, wenn drei neue Gesetze offiziell in Kraft treten. Und um sich auf diese Veränderungen vorzubereiten, hat die Kim Oanh Group proaktiv die Entwicklung von Großprojekten geplant, die sich nicht nur auf normale Stadtgebiete konzentrieren, sondern auch auf soziale Wohnungsbauprojekte abzielen, die Menschen mit niedrigem Einkommen und Haushalten ohne Wohnung dienen“, sagte Frau Oanh.
Laut dem Vorsitzenden der Kim Oanh Group ist derzeit die Nachfrage nach Sozialwohnungen in Orten mit starker industrieller Entwicklung wie Binh Duong, Dong Nai und Ba Ria-Vung Tau sehr hoch. Diese Provinzen ziehen Hunderttausende von Arbeitsmigranten an, doch das derzeitige Angebot an Sozialwohnungen kann die Nachfrage nicht decken.
Auf dem Seminar hielt Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, eine Rede.
In diesem Zusammenhang war die Gruppe bestrebt, wirksame Lösungen zu finden und sich dabei von den Modellen des sozialen Wohnungsbaus in den Industrieländern inspirieren zu lassen. Insbesondere drückte Frau Oanh ihre Eindrücke vom Erfolg des Sozialwohnungsmodells in Singapur aus, wo 90 % der Bevölkerung in Sozialwohnungsgebieten leben, die nach hohen Standards, mit Modernität, Komfort und Grün gebaut wurden.
„Unser Wunsch ist es, Sozialwohnungsprojekte nach Singapur-Standard für vietnamesische Familien zu schaffen“, teilte Frau Oanh ihre Entschlossenheit mit und sagte, dass die Gruppe eine strategische Kooperationsvereinbarung mit der Surbana Jurong Group unterzeichnet habe – einem großen Namen auf dem Gebiet des sozialen Wohnungsbaus in Singapur und weltweit. Durch diese Kooperation will die Kim Oanh Group dem vietnamesischen Immobilienmarkt soziale Wohnungsbauprojekte höchster Qualität anbieten.
Dem Plan zufolge wird die Kim Oanh Group 26 Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt 40.000 Wohnungen entwickeln. Die gesamte Landfläche für Sozialwohnungen beträgt 107 ha. Im November wird die Kim Oanh Group ihr erstes soziales Wohnungsbauprojekt in Binh Duong New City mit einer Fläche von 26,69 Hektar starten.
Dieses Projekt erfüllt nicht nur hohe technische und qualitative Standards, sondern verspricht dank seiner EDGE-Grünzertifizierung auch einen starken Eindruck auf dem Markt zu hinterlassen und integriert gleichzeitig Hunderte moderner Annehmlichkeiten für die Bewohner. Insbesondere beträgt der Verkaufspreis der Sozialwohnungen in diesem Projekt nur etwa 50 % im Vergleich zu Projekten im gleichen Segment auf dem Markt.
Schwierigkeiten mit dem Landfonds
Allerdings wies Frau Kim Oanh offen auf die Schwierigkeiten hin, mit denen Unternehmen konfrontiert sind, die in Sozialwohnungen investieren. Zunächst einmal stellt der Grundstücksfonds ein großes Hindernis dar. Gemäß den Vorschriften müssen bei Sozialwohnungsprojekten 20 % des Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden. Allerdings weist die Zuteilung dieses Bodenfonds an Unternehmen oder Ortschaften noch immer zahlreiche Mängel auf.
Frau Oanh ist der Ansicht, dass die Aufgabe dem Unternehmen übertragen werden sollte, mit der Zusicherung, dass das Unternehmen zur Verantwortung gezogen wird, wenn es die Aufgabe nicht fristgerecht erledigt. „Wenn Unternehmen es nicht richtig machen, müssen sie die Verantwortung übernehmen. Dann werden die Immobilienpreise vernünftiger sein und den Kunden Vorteile bringen“, sagte sie.
Ein weiteres Thema sind die Grundstückspreise für sozialen Wohnungsbau. Frau Oanh schlug vor, dass bei der Grundstücksbewertung Klarheit und Transparenz zwischen den vom Staat zugeteilten und den von den Unternehmen selbst erworbenen Grundstücken herrschen sollte. Am Beispiel des Sozialwohnungsprojekts der Kim Oanh Group in Binh Duong lässt sich sagen, dass die Investitionskosten und der Gewinn inzwischen rund 1.000 Milliarden VND betragen, obwohl das Unternehmen es vor 8 Jahren gekauft hat.
Frau Oanh sprach auf dem Seminar viele Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung von Sozialwohnungen an.
Bei diesem Grundstück handelt es sich ursprünglich um ein Industriegebiet, dessen Ausgliederung in ein Wohngebiet genehmigt wurde und für das eine Genehmigung von 1/500 vorliegt. Bei einer Berechnung auf Grundlage von 170 USD/m2 Industrieparkfläche beträgt der Wert ebenfalls mehr als 1.000 Milliarden VND. Wendet man jedoch die aktuellen Grundstückspreise für gewerblichen Wohnungsbau an, könnte sich der Betrag auf über 3.000 Milliarden VND belaufen, was zu Schwierigkeiten bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten führen würde.
Sie schlug daher vor, dass der Staat deutlich zwischen den vom Staat zugeteilten und den von den Unternehmen selbst erworbenen Grundstücksarten unterscheiden sollte, um klare und angemessene Preise festlegen zu können. Dies verhindert auch, dass Unternehmen während des Investitionsprozesses Fehler machen, und ermutigt die Unternehmen, den Staat bei der Entwicklung von Sozialwohnungen zu unterstützen.
Ein weiteres Problem, mit dem Unternehmen konfrontiert sind, sind Rechtsverfahren. Frau Oanh erklärte, dass es zwar gesonderte Regelungen für den sozialen Wohnungsbau gebe, die Verwaltungsverfahren in der Realität jedoch nicht verkürzt worden seien, was zu einer Verlängerung der Projektfertigstellungszeit führe. Dies wirkt sich auf die Investitionseffizienz des Unternehmens aus. Sie schlug eine Verfahrensreform vor, um die Belastung der Unternehmen zu verringern und den sozialen Wohnungsbau zu beschleunigen.
Darüber hinaus stellt die Frage der Gewinnspanne auch ein großes Hindernis für Unternehmen dar. Gemäß den Vorschriften dürfen Unternehmen nur einen maximalen Gewinn von 10 % erzielen, während die Vertriebskosten 6 % ausmachen, sodass der tatsächliche Gewinn lediglich 6 % beträgt. Dies macht es schwierig, große Unternehmen für Investitionen in diesem Bereich zu gewinnen. Frau Oanh forderte die Regierung auf, klarere Anreizpolitiken zu schaffen, um Unternehmen zur Teilnahme am sozialen Wohnungsbau zu motivieren.
Was den Tausch von Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau betrifft, so schreibt das neue Gesetz zwar vor, dass Investoren Tauschangebote machen dürfen, sie müssen jedoch über Grundstücksfonds in der gleichen Art von Stadtgebiet oder im gleichen Unternehmen verfügen.
In der Realität ist dies jedoch nur schwer zu erreichen, da nicht jeder Investor über ausreichend Land in einem gleichartigen Stadtgebiet verfügt. Derzeit möchten beispielsweise viele Unternehmen alte Projekte nach der Anpassung austauschen, können dies jedoch nicht, da sich die beiden Grundstücksfonds nicht in derselben Stadt und nicht im selben Unternehmen befinden, obwohl sie beide zur selben Gruppe gehören.
Kapitalbeschränkungen
Darüber hinaus ist die Aufnahme von Fremdkapital zur Umsetzung sozialer Wohnungsbauprojekte mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Laut Frau Oanh dürfen Unternehmen beim Entwicklungsinvestitionsfonds der Provinzen und Städte nur Vorzugskredite in Höhe von etwa 15 Prozent des gesamten Projektinvestitionskapitals aufnehmen.
Dies reicht nicht aus, um die Kosten zu decken, und die Kreditzinsen der Geschäftsbanken liegen trotz Vorzugszinsen noch immer bei 8,2 bis 9 Prozent pro Jahr – also deutlich über den Zinsen, die Unternehmen beim Bau von Sozialwohnungen akzeptieren können.
Nicht nur Unternehmen haben mit Schwierigkeiten zu kämpfen, auch Privatpersonen stehen beim Kauf von Sozialwohnungen vor vielen Hindernissen. Frau Oanh nannte als Beispiel den Zinssatz für Kredite zum Kauf von Sozialwohnungen: Vor dem 1. August 2024 betrug dieser bei der Social Policy Bank 4,8 %/Jahr, nach dem 1. August stieg er jedoch auf 6,6 %/Jahr – fast gleich dem Zinssatz für gewerbliche Kredite. Dies führt dazu, dass Arbeitnehmer, die bereits über ein geringes Einkommen verfügen, Angst davor haben, sich Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen.
„Viele Eigenheimkäufer können sich trotz Erfüllung der Einkommensvoraussetzungen kein Geld leihen, weil der Genehmigungsprozess zu kompliziert ist, insbesondere die Anforderung, ein Einkommen der letzten drei Monate nachzuweisen“, sagte Frau Oanh.
Zudem ist das Verfahren zum Nachweis des Einkommens des Kreditnehmers nach wie vor kompliziert, was vielen Menschen mit tatsächlichem Bedarf Schwierigkeiten bereitet. „Viele Kunden der Kim Oanh Group haben 20 bis 30 Prozent des Hauswerts im Voraus bezahlt, können das Haus aber trotzdem nicht bekommen, weil die Bank das Geld nicht rechtzeitig auszahlt“, fügte Frau Oanh hinzu.
Darüber hinaus weisen auch die Regelungen zu den Einkünften beim Erwerb von Sozialwohnungen zahlreiche Mängel auf. Wenn beispielsweise eine Einzelperson ein Einkommen von 15 Millionen VND und ein Paar ein Einkommen von 30 Millionen VND benötigt, wird selbst ein Unterschied von nur 1 Million, also beispielsweise 29 Millionen oder 31 Millionen, nicht berücksichtigt. Dies führt dazu, dass viele Menschen die Möglichkeit verlieren, ein Haus zu kaufen, während sie eine Hypothek auf ihre Wohnung aufnehmen und für die Rückzahlung des Kapitals und der Zinsen an die Bank verantwortlich sind.
Frau Oanh brachte außerdem den Punkt zur Sprache, dass die meisten Unternehmen, die derzeit Sozialwohnungen bauen, nicht gewinnorientiert sind. Daher haben einige Wohneinheiten die Einstellung, billige Häuser zu niedrigen Preisen zu bauen, sodass die Qualität nicht gut ist. Die Wohnhäuser sind nur fünf Stockwerke hoch und haben keine Aufzüge. Die Wohnungen haben nur wenige kleine Bereiche, es mangelt ihnen an Annehmlichkeiten und es mangelt ihnen an Sicherheit und Schutz ... Daher verfallen die Häuser schnell, die Reparaturen kosten viel und die Wohngegend ist sehr schäbig.
Mittlerweile werden in Singapur Wohnungen mit vielen unterschiedlichen Wohnbereichen gebaut, von 1 Schlafzimmer bis zu 4 Schlafzimmern für das Wohnen mehrerer Generationen. Dies ist sinnvoll und die Bauqualität ist sehr hochwertig, so dass die Wohnung lange genutzt werden kann, an viele Generationen weitergegeben werden kann und nicht noch ein weiteres Haus gekauft werden muss. Darüber hinaus sind die Gebäude, obwohl sie Sozialwohnungen sind, mit zahlreichen modernen Annehmlichkeiten ausgestattet, die den Bedürfnissen der Menschen gerecht werden.
Die Kim Oanh Group hat dies untersucht und als gute Vorgehensweise erkannt. Sie ist entschlossen, aus den Erfahrungen zu lernen und Sozialwohnungen in Singapur-Qualität für die Vietnamesen zu entwickeln. „Wir sind überzeugt, dass die Fertigstellung des Regierungsprojekts zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ein voller Erfolg sein wird, wenn die Regierung die oben genannten Schwierigkeiten für Unternehmen lösen, angemessene Vorzugszinsen für Darlehen bereitstellen und das Antragsverfahren für Käufer von Sozialwohnungen vereinfachen kann. Und unsere Arbeitnehmer werden bessere Bedingungen für ein stabiles Leben in geräumigen, sauberen und voll möblierten Häusern haben, um in aller Ruhe arbeiten und zur wirtschaftlichen Entwicklung beitragen zu können“, ist Frau Oanh überzeugt.
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Quelle: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm
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