„Es ist zu schwer für mich“
Als Herr Nguyen Thanh Vinh (wohnhaft im Bezirk Go Vap, Ho-Chi-Minh-Stadt) die Nachrichten über die Pläne von Ho-Chi-Minh-Stadt las, ab dem 1. August eine neue Grundstückspreisliste in Kraft zu setzen, war er überrascht, dass die Grundstückspreise im Vergleich zur aktuellen Grundstückspreisliste, je nach Gebiet, um das 5- bis 50-fache angehoben werden sollten.
Im Jahr 2023 kaufte Herr Vinh ein Stück Ackerland und schloss die Verfahren zur Änderung des Nutzungszwecks in Wohnland ab. Da seine finanzielle Leistungsfähigkeit nicht ausreicht, muss er 300 Millionen VND an Landnutzungsgebühren zahlen und plant, genug Geld anzusparen, um die Gebühren im August dieses Jahres nach und nach abzubezahlen.
Da das Geld jedoch nicht rechtzeitig bereitgestellt wurde, war er schockiert, als er erfuhr, dass die Schulden bei Anwendung des neuen Grundstückspreises Milliarden Dong betragen könnten. Herr Vinh hat Angst, dass er seine alten Schulden nicht mehr zurückzahlen kann, da diese inzwischen so stark angestiegen sind.
In der Tabelle zur Grundstückspreisanpassung vom 1. August plant Ho-Chi-Minh-Stadt, die Grundstückspreise um das 5- bis 50-fache anzuheben, um sich den Marktpreisen anzunähern (Foto: Nam Anh).
„Der neuen Grundstückspreisliste zufolge scheint es, als würde ich mein Land zum zweiten Mal kaufen. Für meine Kinder beginnt bald das neue Schuljahr, und ich muss jede Menge Geld verwalten. Das ist zu schwierig für mich“, sagte Herr Vinh.
Er sagte, dass er die Politik des Staates zum Wohle der Gesellschaft stets unterstütze. Allerdings drängt die Zeit für die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab 1. August. Er hofft, dass es rechtzeitig zu einer Anpassung kommt, sodass die Menschen die wahre Natur verstehen und Zeit haben, mit allem umzugehen.
Wie Herr Vinh beschwerte sich auch Frau Nguyen Phuong (wohnhaft im Bezirk Tan Phu): „Ich habe die Zeitung gelesen und konnte meinen Augen nicht trauen. Ich weiß nicht, ob es ein Fehler ist oder nicht, aber die Stadt hat die Politik der Grundstückspreiserhöhung so schnell umgesetzt. Ich habe immer noch fast 200 Quadratmeter Ackerland, das nicht in Wohngrundstück umgewandelt wurde. Ich hoffe, die Stadt wird den aktuellen Grundstückspreis bis Ende 2025 beibehalten, damit meine Familie über die Runden kommt.“
Laut Frau Phuong sind wirtschaftliche Schwierigkeiten der Grund, warum sie das 200 m2 große Grundstück nicht in Wohnbauland umgewidmet hat, obwohl sie es vor fünf Jahren gekauft hat. Beim Kauf des Grundstücks musste sie außerdem fast 2 Milliarden VND leihen und hat die Schulden noch nicht zurückgezahlt.
Einige Leute sagten, die Eingewöhnungszeit sei zu kurz gewesen, was es für sie schwierig gemacht habe, mit der Veränderung klarzukommen und ihr wahres Wesen zu verstehen (Illustration: Nam Anh).
„Das Geschäft meiner Familie lief nach der Covid-19-Pandemie wirklich schwierig. Wenn also die Grundstückspreise wieder steigen, weiß meine Familie nicht, wann wir genug Geld haben werden, um auf ein Wohngrundstück zu ziehen. Ich halte mich immer an alle Richtlinien des Staates, aber ich hoffe, dass die Stadt den Wünschen der Bevölkerung Rechnung trägt und die Grundstückspreiserhöhung ab dem 1. August verschiebt“, hoffte Frau Phuong.
Der Immobilienexperte Nguyen Duy Thanh sagte, dass die Anpassung der Grundstückspreisliste große Auswirkungen auf die Investoren haben werde, da die Steuerpflicht und die Kosten für Immobilientransaktionen über Banken höher sein würden.
„Bei Grundstücks- und Wohnungsbauprojekten, bei denen rechtliche Probleme bestehen und für die den Bewohnern keine Zertifikate ausgestellt werden konnten, können Investoren dies in ihren Geschäftsplänen nicht vorhersehen, da sie bald sehr hohe Steuern zahlen müssen. Dies wird die Gewinnspanne eines Projekts beeinträchtigen, das sie vor 5 oder 10 Jahren umgesetzt haben“, sagte Herr Thanh.
Darüber hinaus befürchtet er, dass die Grundstückspreise in naher Zukunft aufgrund der Transparenz bei Immobilientransaktionen, neuer Steuersätze, der Investitionsnachfrage und der Standards für Gewinnwachstum steigen werden.
„Die Leute könnten schockiert sein, weil sie ihre persönlichen Verpflichtungen nicht vorhersehen. Diejenigen, die wirklich eine Wohnung brauchen, werden eine hohe zusätzliche Grundsteuer zahlen müssen. Es wird vorausgesagt, dass Faktoren wie soziale Nachfrage und erhöhte Grundsteuer in Zukunft zu einem höheren Wohnungspreisniveau als heute führen werden“, teilte Herr Thanh mit.
Am Morgen des 31. Juli teilte die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) mit, dass sie ein Dokument an das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt habe, in dem sie es auffordere, von der Veröffentlichung einer ab dem 1. August gültigen Grundstückspreisliste abzusehen. Stattdessen soll der Fokus auf der Entwicklung eines ersten Grundstückspreisverzeichnisses liegen, das ab dem 1. Januar 2026 nach den Vorgaben des Grundstücksgesetzes 2024 gelten soll.
Laut dem Leiter wird der Entwurf der Grundstückspreisliste von HoREA enorme Auswirkungen auf viele Einzelpersonen und Haushalte haben, wenn die Ausstellung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und an Grundstücke gebundene Vermögenswerte (Pink Books) vorgeschlagen wird, da sie gemäß der Grundstückspreisliste höhere Landnutzungsgebühren als zuvor zahlen müssen.
Darüber hinaus wird sich der Preis des Entwurfs der Grundstückspreisliste auf die Inputkosten vieler Wirtschaftssektoren auswirken. Vor allem werden die Kosten für die Entschädigungen für die Räumung des Geländes in die Höhe getrieben.
Die neue Grundstückspreisliste richtig verstehen
Laut Herrn Thanh wird die Anpassung der Grundstückspreise zwar immer noch einige Auswirkungen haben, aber sie wird dazu beitragen, die Defizite im Immobiliensektor zu „beheben“, den Rechtsrahmen zu perfektionieren und einen transparenteren, gerechteren und spezifischeren Markt zu schaffen.
Die Menschen werden zu Preisen handeln können, die nahe an der Marktrealität liegen. Darüber hinaus werden die Betroffenen von Rodungsentscheidungen zum Zwecke der wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung zu einem marktnahen Preis entschädigt.
Darüber hinaus wird die Anpassung dazu beitragen, den Fortschritt der örtlichen Rodungsarbeiten zu beschleunigen, langwierige Beschwerden zu reduzieren, die Sicherheit zu gewährleisten und sich positiv auf die sozioökonomische und Verkehrsinfrastruktur auszuwirken.
Nach Ansicht von Wirtschaftsexperten ist es sinnvoll, die neue Grundstückspreisliste marktnäher anzupassen (Illustration: Nam Anh).
„Früher war die Grundsteuer des Staates sehr niedrig, was zu großen Einbußen bei den Staatseinnahmen führte. Gleichzeitig profitierten Immobilieninvestoren von diesen Einbußen. Die Anpassung wird dem Staat helfen, seinen Haushalt zu erhöhen, in die Infrastruktur zu investieren, sich um die soziale Wohnungsbaupolitik zu kümmern usw.“, sagte Herr Thanh.
Eine Anpassung der staatlichen Grundstückspreise näher an die Marktpreise ist nach Ansicht vieler Wirtschaftsexperten sinnvoll und wird von vielen Experten schon seit langem vorgeschlagen. Allerdings ist hierfür ein Fahrplan erforderlich, um zu verhindern, dass bei den Menschen die Mentalität entsteht, sie würden in einen Hinterhalt geraten.
Der Ökonom Dinh The Hien sagte, dass Menschen, die ihr Land von Ackerland zu Wohngebieten umnutzen, in vielen Fällen Steuern in Milliardenhöhe zahlen müssen, die sich nach dem neuen Grundstückspreis richten. Auch aus der Mikroperspektive drückten Ökonomen ihr Bedauern über diese Fälle aus.
„Die Leute müssen die neue Grundstückspreisliste richtig verstehen. Der vorherige Grundstückspreis war zu veraltet und weit vom Marktwert entfernt, daher war diese Anpassung notwendig. Tatsächlich beträgt der angepasste Grundstückspreis nur 70 % des Marktwerts. Diese Anpassung hilft auch, das Problem der zwei Preise zu beseitigen, das bisher bestand“, sagte Herr Hien.
Aus einer Makroperspektive ist es jedoch notwendig, Steuern entsprechend dem Marktwert zu zahlen, wenn Menschen in ein Wohngrundstück im „Red Book“ umwandeln und dadurch den Wert des Grundstücks steigern.
„Wichtig ist, dass der vom Staat angepasste Preis dem Marktpreis entspricht, damit die Menschen und Immobilieninvestoren keine höheren Preise zahlen müssen. Die Menschen müssen sich auch keine Sorgen über den Mangel an Wohnraum machen, denn neben Projekten mit astronomischen Preisen gibt es immer noch viele Wohnungen, Reihenhäuser usw. auf dem Markt und die Preise sind auch stabil“, sagte Herr Hien.
Bewerten Sie die Auswirkungen auf das Leben der Menschen, bevor Sie eine Grundstückspreisliste herausgeben
Artikel 23 des Dekrets 71/2024/ND-CP legt fest, dass bei der Erstellung eines Entwurfs einer Grundstückspreisliste und eines Entwurfs eines erläuternden Berichts zur Erstellung einer Grundstückspreisliste nach Gebiet und Standort die Eignung oder Ungeeignetheit der Grundstückspreise im Vergleich zu den Ergebnissen der Untersuchung, Erhebung und Sammlung von Grundstückspreisinformationen bewertet werden muss. Bewerten Sie die Auswirkungen des Entwurfs der Grundstückspreisliste auf die sozioökonomische Situation, das Investitionsumfeld, die Umsetzung der Finanzpolitik in Bezug auf Grundstücke und Einkommen sowie das Leben von Haushalten, Einzelpersonen und Organisationen, die Grundstücke nutzen.
Auf einer Pressekonferenz zur Anpassung der Grundstückspreisliste gemäß Klausel 1, Artikel 257 des Grundstücksgesetzes von 2024 erklärte Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Erstellung einer neuen Grundstückspreisliste dringend und in nur 9 Tagen erfolgen müsse, ohne bis zum 1. Januar 2026 zu warten, da ab dem 1. August der K-Koeffizient nicht mehr existiere und die Grundstückspreisliste daher angepasst werden müsse. Sollte der neue Bodenpreiskatalog nicht zur Anwendung kommen, würden öffentliche Bauvorhaben ab 1. August ins Stocken geraten, da es keinen Umsiedlungspreiskatalog gebe.
„Diese Grundstückspreisliste gilt bis zum 31. Dezember 2025. Ab dem 1. Januar 2026 werden Anpassungen gemäß den gesetzlich zulässigen Bestimmungen vorgenommen. Vielleicht werden wir bis Ende 2024 die Auswirkungen der Grundstückspreisliste zusammenfassen und neu bewerten“, informierte der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt.
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Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm
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