Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen „unverkauft“
Aus dem jüngsten Immobilienmarktbericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) geht hervor, dass im dritten Quartal im gesamten Land mehr als 250 zum Verkauf stehende Wohnbauprojekte verzeichnet wurden, bei den meisten davon handelt es sich um Projektphasen der nächsten Generation. Wir versorgen den Markt mit etwa 20.000 Produkten.
Zusätzlich zum Angebot aus den nächsten Phasen alter Projekte verzeichnete der Markt neues Angebot aus neu eröffneten Projekten an einigen Orten wie Can Tho, Lao Cai, Ho-Chi-Minh-Stadt, Hai Phong ... Viele Projekte wurden verlängert, begonnen, neu gestartet ...
Die Angebotsstruktur besteht noch immer überwiegend aus Flachbauten und Grundstücken, die 54 % des gesamten Wohnungsangebots im Land ausmachen.
Das mittlere Wohnungssegment (25–50 Mio. VND/m²) und das gehobene Wohnungssegment (50–80 Mio. VND/m²) waren auch in diesem Quartal weiterhin führend beim Angebot an neuen Wohnungen und machten 58 % bzw. 26 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen aus.
Das Segment der bezahlbaren Wohnungen (unter 25 Millionen VND/m2) ist weiterhin knapp und kommt in geringen Mengen nur in einigen Provinzen und Städten der Stufe 2 und 3 vor. Das Gesamtangebot an bezahlbaren Wohnungen ist im Vergleich zu 2019 um 98 % zurückgegangen.
Besonders auffällig ist laut VARS, dass es weder einen Mangel an Sozialwohnungen noch einen Verkauf von Wohnungen gibt. Soziale Wohnungsbauprojekte in Hai Phong und Da Nang waren fast sofort nach ihrer Eröffnung ausverkauft, während in der Industriehauptstadt Bac Ninh trotz zahlreicher Angebote nur ein Drittel ihrer Produkte verkauft werden konnte.
Es wird ein soziales Wohnungsbauprojekt umgesetzt (Foto: Ha Phong).
Im vergangenen August erklärte das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh in einem Bericht an das Bauministerium, dass die Provinz Bac Ninh zwar in den Bau von Zehntausenden Arbeiterwohnungen investiert habe, die in der Provinz tätigen Arbeiter jedoch offenbar kein Interesse am Kauf von Arbeiterwohnungen hätten.
Dementsprechend ist die Zahl der in Industrieparks tätigen Arbeiter, die sich für den Kauf von Häusern anmelden, unter den sieben fertiggestellten und teilweise fertiggestellten Arbeiterwohnungsprojekten in Bac Ninh, die den Markt mit etwa 4.000 fertiggestellten Wohnungen versorgen, sehr gering.
Der Bericht besagt, dass Projektbesitzer kürzlich 1.681 Arbeiterwohnungen zum Verkauf angeboten haben, aber nur sehr wenige verkauft wurden. Derzeit sind in 7 Projekten noch 1.324 Einheiten übrig.
In einem kürzlich an die Regierung übermittelten Bericht über den Erhalt, die Überarbeitung und die Fertigstellung des Entwurfs des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes teilte das Bauministerium mit, dass es im ganzen Land 15 Ortschaften mit staatseigenem Sozialwohnungsbau mit einer Gesamtwohnungszahl von 15.841 gebe. Davon wurden 12.162 Einheiten vermietet, 1.380 Einheiten wurden vermietet (in den Provinzen Ba Ria – Vung Tau und Vinh Long), 929 Einheiten wurden verkauft und 750 Einheiten stehen noch leer, weil es keine Mieter/Pächter gibt oder weil die Mieter die Einheiten nach Ablauf der Mietzeit zurückgegeben haben, da keine Nachfrage mehr bestand. Für 620 Einheiten in Ho-Chi-Minh-Stadt liegt kein spezifischer Bericht über die Situation der Vermietung und Verpachtung dieses Wohnungsfonds vor.
Insbesondere gibt es in der Stadt Da Nang 10.579 Sozialwohnungen im Eigentum des Staates, die allerdings nicht vermietet werden, sondern nur vermietet werden. Die Stadt hat nun einen Entwurf vorbereitet, um dem Premierminister die Genehmigung zum Verkauf von 846 Wohnungen vorzulegen, und hat bereits 616 Wohnungen verkauft.
Die Zielgruppe muss erweitert werden
Das Bauministerium kam zu dem Schluss, dass die Zulassung der Form des Mietkaufs zu einer Verringerung der Begünstigten und damit zu einer Verringerung des Mietwohnungsfonds führen würde. Gleichzeitig würde die Zulassung des Mietkaufs zu einer Eigentumsform im „Leopardenfell-Stil“ führen: An einem Projekt oder einem Gebäude gibt es sowohl privates als auch staatliches Eigentum, was zu Schwierigkeiten bei der Verwaltung, Nutzung und Bewirtschaftung führt.
Darüber hinaus wird der Sozialwohnungsbau in den meisten Ländern – darunter China, Korea und Singapur – nach internationalen Erfahrungen aus dem Staatshaushalt ausschließlich zur Vermietung genutzt.
Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen fehlen und werden nicht verkauft (Illustrationsfoto: Ha Phong)
Als Erklärung dafür, warum über 1.000 Arbeiterhäuser keinen Käufer finden, gab das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh an, dass die Mehrheit der Arbeiter aus anderen Provinzen stamme, keinen festen Wohnsitz habe und häufig umziehe und den Arbeitsplatz wechsle. Andererseits ist das Einkommen der Arbeiter noch immer niedrig, sodass der Verkauf, die Vermietung und der Mietkauf von Arbeiterwohnungen in Bac Ninh in letzter Zeit sehr schleppend verlaufen sind.
Um die Attraktivität von Arbeiterwohnungen zu erhöhen, empfiehlt die Provinz Bac Ninh dem Bauministerium, weitere spezielle Anreizmechanismen für Arbeiterwohnungen und Sozialwohnungen für Arbeiter zu prüfen und bereitzustellen. Hinzu kommt ein System von Normen, Vorschriften und spezifischen Anweisungen für die Verwaltung und parallele Entwicklung dieser Art von Wohnraum.
Die Provinz empfahl dem Bauministerium außerdem, die Vorschriften und Richtlinien im Zusammenhang mit Investitionen in den Bau einer synchronen technischen und sozialen Infrastruktur bei großen Sozialwohnungsprojekten zu prüfen und zu ändern, um das Ziel einer Senkung der Sozialwohnungspreise entsprechend dem Einkommen und der Erschwinglichkeit der Sozialwohnungssubjekte sicherzustellen.
Gleichzeitig ist die Methode zur Ermittlung der Verkaufs-, Miet- und Mietkaufpreise bei großen sozialen Wohngebieten mit umfassender Infrastruktur festzulegen.
Aus Expertensicht erklärte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienmarktforschung, dass selbst bei vollständiger Umsetzung des Projekts mit einer Million Sozialwohnungen das Angebot an Sozialwohnungen die Nachfrage nicht decken könne. Gleichzeitig ist der Prozess der Umsetzung, des Baus und des Verkaufs von Sozialwohnungsprojekten noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden, die von rechtlichen Mechanismen über Vorschriften und Kaufbedingungen bis hin zu Fällen reichen, in denen eine Police in Frage kommt.
Herr Nam schlug vor, dass die Wohnungspolitik alle sozialen Klassen ansprechen sollte. Die Regelungen für Begünstigte von Sozialwohnungsmaßnahmen müssen angepasst werden, um sie angemessener zu gestalten. Sozialwohnungen sind nicht für den Verkauf an die Reichen bestimmt, sondern sollten auch diejenigen ansprechen, die steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse haben, aber keinen Zugang zu teurem Gewerbewohnungsbau haben.
„Der Bedarf an Sozialwohnungen ist riesig, aber die Entwicklungsplanung muss sorgfältig kalkuliert werden, um das Ziel zu erreichen, Unternehmen in schwierigen Zeiten bei der Erholung zu helfen und Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit zu geben, sich niederzulassen“, betonte Herr Nam.
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