„Immobilien zu zwei Preisen kaufen und verkaufen“ kann nicht sofort gestoppt werden

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Der Vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) hat schriftlich auf die offizielle Meldung Nr. 2298/UBKT15 des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung bezüglich der Bitte um Kommentare zum Entwurf des Bodengesetzes (im Folgenden als „Entwurf“ bezeichnet) geantwortet. Darin kommentierte die VCCI die Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung (Artikel 159 des Entwurfs des Grundstücksgesetzes).

Geben Sie zunächst Informationen ein, um die Grundstückspreise entsprechend den Methoden der Grundstücksbewertung zu ermitteln.

Punkt a, b, Absatz 3, Artikel 159 des Entwurfs legt die Eingabeinformationen zur Bestimmung der Grundstückspreise gemäß den Methoden der Grundstücksbewertung fest, darunter: In notariell beglaubigten und zertifizierten Verträgen zur Übertragung der Landnutzungsrechte festgehaltene Grundstückspreise; Der bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte erzielte Grundstückspreis, unbeeinflusst von Faktoren, die zu plötzlichen Preissteigerungen oder -senkungen führen, von Transaktionen mit Blutsverwandtschaft oder von anderen in der nationalen Grundstücksdatenbank erfassten Anreizen; In Fällen, in denen in der nationalen Grundstücksdatenbank keine Informationen zu den Grundstückspreisen vorhanden sind, werden die Informationen durch Untersuchungen und Erhebungen erhoben.

VCCI ist der Ansicht, dass die oben genannte Regelung, wenn sie sofort nach Inkrafttreten des Gesetzes Anwendung findet, schwer umzusetzen sein wird. VCCI erklärte, dass „der im notariell beglaubigten Vertrag zur Übertragung der Nutzungsrechte festgehaltene Grundstückspreis“ nicht der Realität entspräche, da es bei Immobilientransaktionen derzeit noch zwei Preise gebe und eine Änderung dieser Situation eine gewisse Zeit benötige.

Andererseits ist es schwierig zu bestimmen, in welchem Ausmaß „die Auktion von Faktoren beeinflusst wird, die zu plötzlichen Preissteigerungen führen“, solange die Auktion vom Staat durchgeführt wird und dennoch marktwirtschaftliche Grundsätze gewährleisten muss.

Die starre Vorschrift, dass „in Fällen, in denen in der nationalen Grundstücksdatenbank keine Informationen zu Grundstückspreisen vorliegen, diese durch Ermittlungen und Erhebungen erhoben werden müssen“, könnte in der praktischen Anwendung zu Schwierigkeiten führen. Denn wenn die Person, die die Bewertung durchführt, während des Grundstücksbewertungsprozesses feststellt, dass es einen „Grundstückspreis in der nationalen Grundstücksdatenbank“ gibt, der jedoch nicht dem Marktpreis entspricht, dann ist es gemäß dieser Regelung nicht möglich, „Informationen zum Grundstückspreis durch Untersuchung und Erhebung zu sammeln“.

„Kurz gesagt: Die starre Regelung, dass nur Grundstücksdatenbanken oder Vertragspreise bzw. Auktionspreise verwendet werden dürfen, wird die Flexibilität bestimmter Methoden zur Grundstücksbewertung einschränken und Marktprinzipien sicherstellen“, kommentierte die VCCI.

VCCI schlägt vor, eine Änderung der oben genannten Verordnung in folgender Richtung in Erwägung zu ziehen: In Fällen, in denen in der nationalen Grundstücksdatenbank keine Informationen zu Grundstückspreisen vorhanden sind oder die Person, die die Grundstücksbewertung durchführt (Gutachter, Mitglied des Land Valuation Council), feststellt, dass der Preis in der nationalen Grundstücksdatenbank nicht den Marktprinzipien entspricht, hat sie das Recht, durch Untersuchung und Erhebung Informationen zu den Grundstückspreisen einzuholen.

Zweitens: Wenden Sie Methoden zur Grundstücksbewertung an.

In Artikel 159 Absatz 5, Punkt c, heißt es: „Bei der Preisermittlung von Grundstücken und nicht landwirtschaftlich genutzten Flächen, in die nicht in technische Infrastruktur investiert wurde oder bei denen gemäß detaillierter Bauplanung nicht in Bauarbeiten investiert wurde, wird die Überschussmethode angewendet, mit Ausnahme des in Punkt d dieses Absatzes genannten Falls.“

Damit hat sich die Zahl der Fälle, in denen die Zuwachsmethode zur Anwendung kommt, im Vergleich zur aktuellen Regelung deutlich verringert. Dies muss überdacht werden.

Denn das Mehrertragsverfahren ist eine nutzungsabhängige Methode zur Ermittlung des Grundstückspreises mit künftigem Bebauungspotenzial. Mit dieser Methode lässt sich der Wert von Grundstücken ermitteln, in die nicht in die technische Infrastruktur investiert wurde, bei denen nicht in Bauarbeiten investiert wurde oder bei denen zwar in Bauarbeiten investiert wurde, diese aber abgerissen werden können, um mit der besten und effizientesten Nutzung neue Grundstücke zu errichten. Die Einengung des Anwendungsbereichs der Überschussmethode kann die Bestimmung angemessener Bewertungsmethoden für ein Grundstück mit Bebauungspotenzial erschweren.

VCCI schlug vor, eine Regelung der Bedingungen für die Anwendung der Überschussmethode in ihrer gegenwärtigen Form in Erwägung zu ziehen, d. h.: „Die Überschussmethode wird zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Änderungen des Landnutzungszwecks angewendet, wenn die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und die gesamten geschätzten Kosten ermittelt werden.“

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