Warten auf einen Aufschwung am Immobilienmarkt

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Drei Gesetzentwürfe: Land (geändert), Immobiliengeschäft (geändert) und Wohnungsbau (geändert) werden voraussichtlich von der 15. Nationalversammlung (NA) in der laufenden 6. Sitzung verabschiedet. Viele gehen davon aus, dass dies in der kommenden Zeit eine wichtige treibende Kraft sein wird, um das Eis auf dem Immobilienmarkt zu brechen.

Barrieren abbauen, rechtliche Korridore schaffen

Mit Blick auf den Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes hofft Rechtsanwalt Bui Dinh Ung (Anwaltskammer Hanoi), die Überschneidungen und Konflikte innerhalb der Bodenpolitik und -gesetze sowie zwischen der Bodenpolitik und -gesetze und anderen damit zusammenhängenden Gesetzen zu lösen. Dadurch wird eine wichtige treibende Kraft für die sozioökonomische Entwicklung geschaffen.

Rechtsanwalt Ung sagte, dass es in der Realität zu zahlreichen Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Grundstückspreisen komme. Auch werde bei der Festsetzung von Grundstückspreisen nicht immer sichergestellt, dass alle Parteien ihre Rechte hätten. Eines der Ziele der Novellierung des Grundstücksgesetzes ist es, Grundstücke marktnah zu bepreisen. Der Gesetzentwurf sieht daher Methoden zur Grundstücksbewertung vor, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. „Hoffentlich werden die Regelungen zur Grundstückspreisbestimmung im überarbeiteten Grundstücksgesetzentwurf dieses Mal die in der Praxis auftretenden Probleme lösen“, sagte Anwalt Ung.

Derselben Ansicht ist auch Vu Tien Loc, Delegierter der Nationalversammlung und Vorsitzender des Vietnam International Arbitration Center. Er sagte, dass einer der wichtigsten neuen Punkte des (geänderten) Entwurfs des Bodengesetzes die Änderung der rechtlichen Instrumente zur Bodenbewertung sei. Bisher orientierte sich die Bodenpreisgestaltung am staatlichen Preisrahmen und wurde nach verwaltungstechnischen Grundsätzen festgelegt. Der Entwurf schlägt als neue Option keine Regulierung der Grundstückspreisrahmen vor, sondern legt stattdessen Preislisten fest, um die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze sicherzustellen.

„Wenn wir dafür sorgen, dass die Grundstückspreisliste nahe am Marktpreis festgelegt wird, werden wir sicherstellen, dass die aktuellen Probleme bei der Festlegung von Grundstückspreisen überwunden werden und die Interessen aller beteiligten Parteien harmonisiert werden. Dies ist auch eine sehr wichtige Grundlage für Transaktionen zwischen Personen und Unternehmen, die auf dem Referenzpreis des Staates gemäß den Vorschriften basieren“, kommentierte Herr Loc.

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Der Immobilienmarkt dürfte florieren, wenn die drei Gesetzentwürfe (Land (geändert), Wohnungsbau (geändert) und Immobiliengeschäft (geändert) verabschiedet werden. Foto: TAN THANH

Der Ökonom Dr. Can Van Luc sagte auch, dass die Gesetzgebung eine große Hürde darstelle, wenn sich die Regelungen zu Grundstücken, Immobilien und Bauten in vielen verschiedenen Gesetzen, Verordnungen und Leitlinien überschneiden. Es handelt sich hierbei um einen Engpass, der erkannt wurde und der voraussichtlich durch die drei oben genannten Gesetzesänderungen behoben werden wird. Herr Luc sagte, dass es notwendig sei, die Vorschriften zu überprüfen und zu ändern, um die Konsistenz zwischen den relevanten Gesetzen sicherzustellen. Lösen Sie Probleme im Zusammenhang mit Methoden der Grundstücksbewertung. Zeitpunkt der Berechnung der Grundnutzungsgebühren, Grundpacht.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), teilte diese Ansicht und sagte, dass die oben genannten Gesetzesentwürfe, insbesondere das (geänderte) Bodengesetz, Überschneidungen bei der Landverwaltung beseitigen und dadurch Ressourcen freisetzen sowie Bedingungen für Investoren mit einem klaren und transparenten Rechtsrahmen schaffen und zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen werden. „Wenn die neuen Regelungen in Kraft treten, werden sie hoffentlich Immobilienprojekte ‚wiederbeleben‘, die in Schwierigkeiten stecken oder aufgrund rechtlicher Probleme sogar ‚eingefroren‘ wurden“, sagte Dinh.

Bahnbrechender Mechanismus zur Mobilisierung maximaler Ressourcen

MSc. Nguyen Van Dinh, ein Experte für Immobilienrecht, sagte, dass der von der Regierung der Nationalversammlung vorgelegte (geänderte) Entwurf des Bodengesetzes einen bahnbrechenden Mechanismus vorschlägt, um ein Maximum an Ressourcen für Investitionsprojekte zu mobilisieren. Ein besonders wichtiges Thema im Zusammenhang mit der Mobilisierung von Landressourcen ist in jüngster Zeit der Mechanismus zur Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte.

Laut Herrn Dinh folgten frühere Gesetzentwürfe alle diesem Plan: Investoren müssen über Nutzungsrechte für Wohngrundstücke und nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke außer Wohngrundstücken verfügen oder diese übertragen bekommen, einmalig Landnutzungsgebühren entrichtet oder Grundmiete gezahlt haben, dann können sie gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen. Mit dieser Option wird der Bereich der Grundstücksinanspruchnahme für gewerbliche Wohnbauvorhaben im Vergleich zur geltenden Rechtslage eingegrenzt. Dabei handelt es sich um Gesetz Nr. 03/2022/QH15, das vorschreibt, dass Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen, die als zu eng erachtet werden, was zu einer Überlastung bei etwa 300 Wohnbauprojekten im ganzen Land führt (Investoren haben „Land gesammelt“, können es aber nicht umsetzen, weil es kein Wohngrundstück gibt).

In ihrem Bericht Nr. 598/BC-CP vom 23. Oktober an die Nationalversammlung zu einigen Inhalten des Entwurfs des Bodengesetzes (in geänderter Fassung) schlug die Regierung eine bahnbrechende Überarbeitung des Entwurfs vor: die vollständige Abschaffung der Anforderungen an die Art des Grundstücks, das Investoren besitzen oder für das sie eine Übertragung erhalten müssen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.

Konkret schlägt die Regierung vor, die Bestimmung in Absatz 4, Artikel 123 abzuschaffen; Absatz 1, Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs (zuvor war festgelegt, dass eine Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte nur in Fällen erfolgen konnte, in denen Wohngrundstücke und nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke mit Ausnahme von Wohngrundstücken übertragen wurden oder werden, für die Grundnutzungsgebühren oder Grundmieten in einem Zug bezahlt wurden).

Laut Herrn Dinh heißt es im Regierungsbericht auch, dass Vereinbarungen zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Stadtentwicklung hauptsächlich in neu entwickelten Gebieten vorkommen, in denen es oft keine Wohnbauflächen gibt, während die Politik des Staates auf die Förderung der Urbanisierung und Stadtverschönerung ausgerichtet ist.

„Ich stimme dieser Änderung zu, weil sie unmittelbar dazu beitragen kann, etwa 300 Wohnungsbauprojekte im ganzen Land zu ermöglichen. Der langfristige Nutzen liegt darin, dass sie dazu beiträgt, den Mechanismus der gleichberechtigten Zustimmung zwischen Unternehmen und Bürgern bei der freiwilligen Umwandlung von Land zu fördern und so eine Zwangsenteignung zu vermeiden. Der wichtige Punkt ist, dass, wenn Investoren die Änderung des Landnutzungszwecks gestattet wird, die Bewertung des Landes marktkonform erfolgen muss, damit die Unternehmen ihren finanziellen Verpflichtungen vollständig nachkommen können, und dass Unterschiede bei den Pachtzinsen harmonisch geregelt werden müssen“, sagte Experte Dinh.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc), kam zu dem Schluss, dass der (geänderte) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft viele Inhalte erhalten, erläutert und überarbeitet habe und zudem die wichtigsten Richtlinien der Partei und des Staates ziemlich vollständig institutionalisiert habe.

Insbesondere die Mechanismen und Richtlinien für die Entwicklung und strikte Verwaltung des Immobilienmarkts und des Marktes für Landnutzungsrechte zu vervollkommnen und den Immobilienmarkt auf der Grundlage der Umsetzung der Landnutzungsplanung und -pläne umzustrukturieren; Wohnungsbauprogramme und -pläne sorgen für eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes und verhindern die Grundstücksspekulation.

Rechtsanwalt NGUYEN TAN PHONG , ständiges Mitglied der Vietnam Real Estate Brokers Association:

Herr NGUYEN TAN PHONG

Die Strafverfolgung muss genau überwacht werden.

Mit der Verabschiedung der drei Gesetze – Wohnungsbaugesetz (geändert), Grundstücksrechtgesetz (geändert) und Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) – werden Konflikte und Unzulänglichkeiten im Immobiliengeschäft sowie bei der Immobilienverwaltung und -nutzung gelöst.

Insbesondere mit dem geänderten Bodengesetz und dem geänderten Wohnungsbaugesetz werden wichtige Rechtsgrundlagen geschaffen, um den Wohnungsbau zu fördern und die Verbesserung der Wohnsituation der Menschen zu unterstützen. Dies ist auch ein wichtiger Faktor zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung.

Mit dem Gesetz über das Immobiliengeschäft wird, wenn es verabschiedet wird, die Situation spontaner Immobilieninvestitionen beendet, die wie in den letzten Jahren zu einem Ungleichgewicht und einer Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bei Wohnimmobilien geführt haben. Sicherstellung einer stabilen, gesunden und effektiven Entwicklung des Immobilienmarktes.

Ich bin jedoch der Meinung, dass staatliche Stellen, gesellschaftliche Organisationen und relevante Parteien die Umsetzung dieser Gesetze eng koordinieren, überwachen und kontrollieren müssen. Darüber hinaus sind geeignete Strategien und Unterstützungsmechanismen erforderlich, um die Schwierigkeiten zu bewältigen, die durch die negativen Auswirkungen der COVID-19-Epidemie auf den Immobilienmarkt entstehen.

TRAN KHANH QUANG, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company:

Markt wartet auf positives Signal

Wenn die drei Gesetze „Wohnungsbaugesetz (geändert)“, „Grundstücksgesetz (geändert)“ und „Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert)“ verabschiedet werden, wären das sehr positive Informationen für den Immobilienmarkt. Denn die verbleibenden Probleme werden geregelt, indem Mechanismen und Transaktionen im Zusammenhang mit Geschäftsaktivitäten im Bereich Grundstücke und Immobilien erleichtert werden; insbesondere die Schaffung von Wohnbedingungen für die Menschen. Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt gut kontrolliert und entwickelt sich gesünder und nachhaltiger. Noch wichtiger ist, dass der Antrags- und Bewilligungsmechanismus für Unternehmen und Privatpersonen abgeschafft wird.

Man kann sagen, dass mit der Verabschiedung dieser drei Gesetze 60 bis 70 Prozent der alten Schwierigkeiten, die den Immobilienmarkt seit langem plagen, schrittweise gelöst werden. Typischerweise geht es darum, Schwierigkeiten bei Projekten zu beseitigen, die sich noch im Bau befinden und die auf Verfahren, die Berechnung von Landnutzungsgebühren oder Aktivitäten im Zusammenhang mit der Projektlizenzierung für Investoren zurückzuführen sind.

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